ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

АННОТАЦИЯ

Управление МКД – это согласованная и взаимодополняющая деятельность собственников помещений и (в нашем случае) управляющей организацией, направленная на надлежащее содержание и обслуживание дома. В данной работе автор исследует конкретные аспекты ответственности, возникающей в рамках договора управления многоквартирным домом.

Ключевые слова: управление многоквартирным домом; заключение договора; жилищное законодательство, собственники жилья; ответственность по договору.

Исходя из юридической сути договора управления многоквартирным домом, становится ясно, что его стороны несут ответственность как при заключении, так и в процессе его исполнения. Анализ научных исследований, предметом которых становился рассматриваемый вопрос, позволяет свидетельствовать о повышенном внимании теоретиков к ответственности управляющих организаций. При этом, не стоит забывать, что данный договор является двусторонним, где одной из сторон выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Вопросам их ответственности в теории жилищного и гражданского права уделено несправедливо мало внимания, что вызвано, как видится, большим количеством практических проблем, связанных с деятельностью управляющих компаний, о которых можно регулярно услышать из различных информационных источников. Обязательство управляющей компании по договору управления многоквартирным домом всегда связано с проведением предпринимательской деятельности, поэтому ее ответственность строится на степени риска и наступает независимо от того, есть ли вина. Обстоятельством, которое может стать основанием освобождения от управляющей организации от ответственности за нарушение обязательств, по общему правилу может стать невозможность их исполнения, которая наступила вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). К числу форм гражданско-правовой ответственности в юридической литературе, конечно, относятся взыскание неустойки и возмещение убытков.

Закон «О защите прав потребителей» [1] предусматривает сразу несколько статей, предполагающих необходимость возмещения убытков в виде меры ответственности при нарушении прав потребителей. Условия ответственности заказчика за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом будут зависеть от субъектного состава [2]. Ответственность следующих субъектов строится на основании вины:

- собственников помещений в доме, если это граждане, использующие услуги, предоставляемые управляющей организацией для семейных, домашних и личных нужд, некоммерческие организации;

- ЖК, ТСЖ и других специализированных потребительских кооперативов. Если в качестве заказчика выступает лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность – индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация – его ответственность с учетом пункта 3 статьи 401 ГК РФ будет признана независимо от вины. Управляющая организация может потребовать от контрагента возмещения убытков, нанесенных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства (статья 393 ГК РФ).

Неисполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом со стороны заказчика повлечет взыскание неустойки. Часть 14 статьи 155 ЖК РФ предполагает обязанность лиц, несвоевременно или не полностью внесших оплату за коммунальные услуги и жилое помещение, уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.

Пользуясь данной нормой, суды рассматривают статус субъектов правоотношения (потребитель, исполнитель), учитывают целевое назначение помещения (нежилое или жилое).

Так, ФАС Северо-Западного округа оставил в силе решение суда первой инстанции, отказавшего ЖСК N 441 в удовлетворении требования о взыскании с районного жилищного агентства Санкт-Петербурга неустойки по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, находящееся в государственной собственности, указав, что данная норма «регулирует отношения между гражданами (потребителями коммунальных услуг) и исполнителем коммунальных услуг по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а спор по настоящему делу возник между иными лицами, поэтому указанная правовая норма не подлежит применению к спорным правоотношениям» [3].

Следует отметить, что действующий ЖК РФ, в частности статья 162, не содержит специальных норм, регламентирующих ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом. Предписания, содержащиеся в указанной статье, носят бланкетный характер и отсылают к действующему гражданскому законодательству.

Список литературы:

1. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1"О защите прав потребителей"//"Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140
2. Алексеев С.С. Собр. соч.: в 10 т. Т. 2. Специальные вопросы правоведения. М., 2010. С. 92, 366, 370.
3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу N А56-40895/2006 // СПС "КонсультантПлюс"