ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ: ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются общие положения об ипотечном кредитовании. Так же освещены основные проблемы современного правового регулирования ипотечного кредитования в России. Рассматриваются недостатки и противоречия в действующем законодательстве.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, имущество, залоговые правоотношения, кредитор, закладная, залог имущества, ипотечная система.

Одним из перспективных направлений в развитии банковской системы является развитие института ипотечного кредитования. Ведь даже при резких колебаниях на фондовом рынке вложение в недвижимость представляют большой интерес, даже при условиях низкой доходности. Предпосылкой для развития ипотеки служат залоговые отношения. Регулируется ипотечное кредитование следующими законами: Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Законом РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., а так же ГК РФ. Все эти законы создавались с целью регулирования института ипотечного кредитования. Однако некоторые положения только все запутали. Так как выше указанные законы не дополняют а противоречат друг другу. Рассмотрим наиболее острые проблемы ипотечного кредитования в РФ.

Во-первых, имущество, которое заложено по ипотечному договору, на которое наложено взыскание (решение суда), будет реализовываться через продажу на публичных торгах. При этом стоит отметить, что нормы в процессуальном законодательстве, касающиеся порядка проведения публичных торгов разработаны поверхностно, что в свою очередь сильно осложняет реализацию имущества. К тому же согласно нормам нашего права оформить залог недвижимости возможно исключительно через договор о залоге. В зависимости от условий договора возможно составление закладной. При этом при наличии закладной передача прав может осуществляться исключительно по ней.

Во-вторых, недоработан закон, в части применения прав на объекты незавершённого строительства. Основные вопросы здесь возникают в отношении оборотоспособности земельных участков.  Не могу не отметить, что в Законе «Об ипотеке» не говорится, об способах использования участка в соответствии с назначением, что в свою очередь может привести к нарушению гражданского законодательства, в части земельных участков. Данное положение нашло свое закрепление в ст. 40 Закона «Об ипотеке», в котором говорится о возможности передачи прав пользования имущества под залогом третьим лицам, не по назначению.

В-третьих, одним из основных принципов ипотечной системы является принцип безповоротности, однако противоречит этому принципу норма закона, согласно которой залог прекращается в случае виндикации.

Это означает, что предмет ипотечного договора можно изъять у залогодателя сославшись на то, что собственник имущества иное лицо, а значит и ипотека в отношении такого имущества должна быть прекращена.

При это залогодержатель вправе истребовать исполнить обязательство, обеспеченного ипотекой, досрочно. Такая ситуация в Российской действительности может возникнуть из-за ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ, согласно которой запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить при возникновении виндикации, ипотека при этом немедленно прекращается. Отсюда вытекает противоречие с принципом «прозрачности» в ипотечной системе. Таким образом лица, которые опираются на публичные данные не имеют реально достоверной информации, а их права оказываются не защищены. Так как при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств, кредитор считает, что в ЕГРП указаны все права на данный объект недвижимости, а так же достоверности сведений ЕГРП.

Таким образом российская модель виндикации противоречит одному из основных принципов системы ипотечного кредитования, что в свою очередь приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Некоторые юристы утверждают, что при построении модели виндикации в российском праве нашла свое применение теория «наименьшего зла». Суть теории заключается в том, что принятое решение в пользу одой из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Предполагалось, что закрепление выше указанных норм, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотечного кредитования в Российской Федерации. Однако это мнение является спорным и на мой взгляд не обоснованным. Ведь необходимость возникновения и совершенствования института ипотечного кредитования в определённости и гарантированной защите всех прав и обязанностей участников сделки, а не защита стороны с более высокими рисками. В тем более не стоило такими действиями ущемлять права кредиторов.

В заключение хотелось бы отметить, что в целях будущего развития института ипотечного кредитования в Российской Федерации нужно придерживаться следующих правил:

1. Исключить противоречие в действующем законодательстве;
2. Законодательные акты необходимо согласовать. Так как нормативные акты в РФ, которые относятся к разным отраслям и подотраслям права, приводятся в соответствие друг с другом только формально. Что в свою очередь ведет к противоречию в законах и актах.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/dokument/cons_doc_LAW_5142/dc3fb9306f7d7dee15b213cb51ab54c40fbac822/ (дата обращения: 23.09.2025)
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». URL: https://www.consultant.ru/dokument/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения 23.09.2025)
3. Определение Конституционного Суда от 04.07.2023 № 1783-О. https://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision697539.pdf (дата обращение 23.09.2025)
4. Постановление Конституционного Суда от 26.07.2021 № 15-П. https://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision530245.pdf (дата обращение 23.09.2025)
5. Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. – М.: Статут, 2011. 360 с. URL: https://znanium.ru/catalog/document?id=227790 (дата обращение 23.09.2025)
6. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. – М.: Эксмо. 2006. – 368 с.
7. Довлиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. – М.: Юнити-Дана. 2005. – 464 с.
8. Федоров А.Г. Право государства на применение мер обязывающего характера к гражданину как средство обеспечения его правомерного поведения // Вестник Калужского университета. 2020. № 1 (46). С. 26-30.
9. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России / Л.В. Щенникова. – М.:БЕК, 1996.2006 с.