ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СЕРВИТУТОВ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

CONCEPT AND TYPES OF EASEMENTS IN RUSSIAN LAW

Parilo Evgenia

Master's student, Faculty of Law, Moscow Financial and Industrial University" Synergy",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются понятие и условия возникновения сервитута в российском праве. Описывается классификация сервитутов, их виды и характерные черты, а также особенности правового регулирования отдельных видов сервитутов.

ABSTRACT

The article discusses the concept and conditions for the emergence of easement in Russian law. The classification of easements, their types and characteristic features, as well as the features of the legal regulation of certain types of easements are described.

Ключевые слова: сервитут, сервитуарий, собственник земельного участка, частный сервитут, публичный сервитут, сервитутные отношения, сертитутные права.

Keywords: easement, easement holder, land owner, private easement, public easement, easement relations, certificate rights.

Важнейшую роль в социально-экономической жизни каждого общества в рамках государственной правовой формации играет институт собственности. Сервитут представляет собой один из наиболее древних и одновременно актуальных механизмов регулирования отношений между собственниками недвижимого имущества и относится к ограниченным вещным правам, что предопределяет ряд его существенных характеристик.

Возникновение сервитутов уходит корнями в древнейшее римское право, которое предусматривало сервитут, как фиксированное в обычаях или законе и строго ограниченное право пользования чужой вещью. Суть земельных сервитутов сводилась к тому, что подчинение одному земельному участку в пользу его собственника другого земельного участка было формой экономического восполнения хозяйственной полезности господствующего земельного участка. Такие сервитуты возникали из-за мелкой раздробленности собственности и обслуживание отдельных участков в плане удовлетворения необходимых хозяйственных потребностей было невозможно без использования близлежащих участков [6].

Изначально таким путем удовлетворялись интересы сельскохозяйственного пользования земельных участков, и обслуживание, и появились сервитуты сельских участков. Наиболее существенными были сервитуты, содержащие следующие права: проход через соседний участок, проход и прогон скота, проезд и провоз груженых повозок, отвод воды с участка соседа, право стока дождевой воды и т.д.

В последующем возникли городские сервитуты, которые устанавливались для застроенных земельных участков. Оба вида этих сервитутов принимали в городах довольно разнообразные формы. Позднее возникла новая группа личных сервитутов.

Все земельные сервитуты неразрывно были связаны с господствующим участком. Они предполагали существование двух отдельных земельных участков: один участок служил другому участку. Сервитут оставался неделимым и если происходили перемены субъектов сервитутного отношения путем наследования или отчуждения, то распределялись лишь сервитутные права.

Общество было заинтересовано в том, чтобы максимально сохранить эффективность и все объективные возможности использования земельного участка, поэтому устанавливаемые сервитутом обременения не должны были служить субъективным интересам и пользе конкретного лица. Римский правопорядок исходил из необходимости такой организации экономических отношений, где бы собственность отражала баланс частных и общественных интересов, допуская наделение при определенных условиях индивидов-собственников правом пользования каким-либо благом и накладывая на собственника необходимые обременения.

Развитие института сервитутов в России отличалось от европейских государств, гражданское законодательство которых основывалось на положениях Римского права, и имело свои особенности. Это было обусловлено тем, что в России довольно долго существовала общинная форма землепользования, при которой обеспечением всеми благами отдельных земельных участков, необходимых для наиболее продуктивного сельскохозяйственного производства, занимались все члены общины [3].

В дальнейшем после распада общинного землевладения получила развитие частная поземельная собственность в форме крупного помещичьего землевладения, особенностью которой было то, что в состав относительно крупных земельных участков, помимо земель, используемых для ведения сельского хозяйства – имений, входили вспомогательные земли – угодья, представлявшие пахотным землям и их владельцу различные выгоды и удобства, такие как леса, луга, водоемы, места охоты и разных видов промысла и прочие. Поэтому практически отсутствовала необходимость в сервитутах и данные обстоятельства не давали достаточной экономической почвы для развития сервитутного права в России.

На Руси право на чужую вещь называлось угодьем. Соборное уложение 1649 г. предусматривало ограничения правомочий соседа в интересах других лиц. В дореволюционный период в российском праве существовало следующее определение сервитута, сформулированное известным правоведом Шершеневичем Г.Ф. «сервитут представляет собой вещное право ограниченного пользования чужой вещью в интересах определенного лица» [7]. Поэтому в российской правовой среде сервитут – не новое понятие, которое определяется как ограниченное право пользования чужим недвижимым имуществом.

Современное российское законодательство предусматривает несколько классификаций сервитутов. Наиболее значимым является деление на:

- частные - устанавливаются в интересах граждан или юридических лиц, т.е. сервитутов, направленных на обеспечение потребностей конкретного собственника (собственников) недвижимости и отражены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) [4];

- публичные – в интересах государства, муниципального образования или местного населения, т.е. неопределенного круга лиц, в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков и отражены в Земельном кодексе Российской Федерации (далее ЗК РФ) [5].

Статья 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом)» гласит, что «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)».

Другими словами, содержание сервитута состоит из правомочия ограниченного пользования чужим земельным участком. Ограничение может проявляться по времени, способу пользования, территории, но также учитывается и интерес собственника. Сервитут может иметь как ограниченный срок действия, так и неопределенный. Он устанавливается только в том случае, когда нет другого способа обеспечить гражданину полноценное использование его земельного участка. После того, как необходимость в сервитуте отпадет, собственник может требовать прекращения сервитута [4].

Содержание сервитутного правоотношения составляют права и обязанности сервитуария и собственника обременённого участка. Лицо, в пользу которого устанавливают сервитут, называют сервитуарием, а лицо, которое предоставляет свой участок для установления на нем обременения в виде сервитута – собственник земельного участка.

Сервитуарий приобретает право ограниченного пользования чужим участком в объёме, необходимом для нормальной эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества. Объем правомочий сервитуария определяется целью установления сервитута и не может выходить за её пределы.

Обязанности сервитуария включают соблюдение принципа наименьшего обременения, внесение платы за сервитут, если она установлена, поддержание в надлежащем состоянии той части участка, которая используется для осуществления сервитута [1].

Важным является вопрос о бремени содержания имущества, используемого при осуществлении сервитута. Если для реализации сервитута прохода оборудуется дорога, то обязанность по её содержанию возлагается, как правило, на сервитуария.

По своим особенностям сервитуты бывают:

- платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;

- бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;

- срочные (временные) – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;

- бессрочные (постоянные) – не имеющие определенного срока существования.

Таким образом, характерными чертами сервитута являются:

- постоянное и продолжительное пользование чужим имуществом;

- пользование чужой вещью не в полном объеме, а лишь в каком-то определенном отношении;

- ограничение права собственника на данное имущество лишь в тех пределах, которые установлены сервитутом [1].

Собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, но обязан предоставить право свободного доступа обладателю сервитута, т.е. лицу, имеющему право ограниченного пользования чужим имуществом.

Частные сервитуты устанавливаются для следующих целей: для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом сервитут не должен препятствовать разрешенному использованию обременённого им земельного участка.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между собственником участка, обременённого сервитутом, и лицом, требующим установление сервитута, по всем существенным условиям: по содержанию сервитута, виду, сроку его действия, условий и размера оплаты. Оно оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются (п. 1 ст. 52 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

 Если соглашение не достигнуто, то спор решается в судебном порядке и суд оценивает обоснованность требования сервитута и определяет его условия. Сервитут, установленный на основании судебного решения, также подлежит государственной регистрации.

Необходимо также учитывать, что сервитут может быть также установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Требовать установления сервитута можно от федеральных, региональных и муниципальных властей в зависимости от того, кто из них является собственником земельного участка, но не от арендаторов земли. Поэтому арендаторы земельных участков, а также иные лица, владеющие и пользующиеся земельными участками, но не являющимися обладателями вещного права, не могут требовать установления сервитута. Они могут требовать разрешения вопроса через собственника земельного участка. Когда мирное урегулирование невозможно, вопрос решается в судебном порядке.

Поскольку сервитут предполагает определенные неудобства и ограничения собственника обременяемого земельного участка, то он вправе требовать за пользование земельным участком определенную плату. Она определяется либо соглашением сторон, либо решением суда исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей [4].

Сервитут всегда привязан к определенному объекту недвижимости (зданию, сооружению, земельному участку), не является самостоятельной имущественной вещью и всегда следует судьбе вещи, для пользования которой установлен. Он не может быть реализован отдельно в гражданском обороте, как самостоятельный предмет купли-продажи либо залога. Поэтому любые сделки по самостоятельному отчуждению сервитута недействительны, как противоречащие закону. Сервитут не может быть передан лицам, не являющимися собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. Сервитут, как право, обременяет вещь и сохраняется в случае перехода права на земельный участок, в отношении которого установлен сервитут, к другому лицу. Однако, сервитут не сохраняется при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Поэтому смена собственника земельного участка не может служить основанием для изменения договора об установлении сервитута.

Прекращение сервитута возможно ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Однако отпадение оснований автоматически не прекращает сервитут, он должен быть прекращен по взаимному согласию либо по решению суда [4].

Необходимо также помнить о том, что у собственника земельного участка, обременённого сервитутом, существует приоритет пользования своим земельным участком перед обладателем сервитутного права. Поэтому, если сервитут препятствует реализации возможности использования земельного участка по назначению, собственник вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Публичные сервитуты имеют другую правовую основу, т.к. устанавливаются на основании ГК РФ и ЗК РФ. В современном российском законодательстве институт публичных сервитутов впервые описан в Указе Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" в п. 4.10 «Порядок продажи земельных участков» для продаваемых застроенных земельных участков были установлены следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить:

а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

В данном указе также подчеркивалось, что отсутствие надлежаще оформленных документов в отношении публичного сервитута не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи. Регистрация публичных сервитутов осуществляется уполномоченными органами.

С 2001 года начал действовать ЗК РФ, в котором в статье 23 было закреплено регулирование публичного сервитута. С 1 февраля 2018 года вступил в законную силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ, а ЗК РФ был дополнен главой V.7 «Установление публичного сервитута в публичных целях», которые регламентируют установление публичного сервитута в целях размещения линейных объектов. В связи с этим существенно изменилось не только правовое регулирование публичных сервитутов, но и их правовая природа, что отмечают многие ученые исследователи [5].

 Процедура установления публичного сервитута носит административный характер и осуществляется путем принятия нормативного правового акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут). Особенностью является то, что публичный сервитут может устанавливаться без согласия собственника земельного участка.

Публичный сервитут устанавливается в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель для: прохода или проезда через земельный участок, размещения межевых знаков, геодезических и нивелирных пунктов, забора (изъятия) водных ресурсов, прогона сельхозживотных, сенокошения, выпаса, охоты, рыболовства и рыбоводства, строительства, реконструкции, эксплуатации, капитального ремонта объектов, складирования строительных и иных материалов и размещения строительной техники, размещения автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях, проведения инженерных изысканий и других работ [5].

Следует отметить, что переход права на земельный участок, обременённый публичным сервитутом, не является основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения его условий существования.

Что касается срока установления, то он определяется по соглашению сторон и решением о его установлении. Однако нужно учесть, что срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Кроме того, сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Необходимо отметить, что установление сервитута в отношении к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

В случае, когда установление публичного сервитута приводит к затруднениям в использовании земельного участка, причём, к существенным, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Плата за публичный сервитут осуществляется единовременным платежом либо периодическими платежами, рассчитывается пропорционально площади земельного участка и (или) земель в установленных границах публичного сервитута, вносится не позднее шести месяцев со дня принятия решения об установлении публичного сервитута. Можно вносить в депозит нотариуса [5].

Итак, публичный сервитут является популярной формой установления права пользования чужим участком, которое использует государство для улучшения жизни других собственников земельных участков.

Таким образом, сервитут, зародившись в Древнем Риме, как ограниченное право пользования чужим имуществом, просуществовал почти два тысячелетия. Многие правовые системы знают различные сервитуты. Однако, имея много общего, в праве каждой страны сформировались свои специфические признаки. Институт сервитута в России является еще молодым и находится в процессе развития. Законодательная база закреплена в ГК РФ и ЗК РФ. Сервитут является вещным правом ограниченного пользования чужим земельным участком и подлежит государственной регистрации. Он возникает на основании соглашения, судебного решения, либо нормативного правового акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, в результате чего делится на частный и публичный.

Важно отметить, что значение сервитутов определяется возможностью разумного сочетания права собственности и иных вещных прав на недвижимость. Оно ведет к укреплению самого института собственности, т.к. совершенство законодательства в области сервитутов сокращает число оснований для иных прав на пользование чужим имуществом. Это означает, что, чем меньше оснований для притязаний на собственность, тем выше степень защищенности самого собственника.

Список литературы:

1. Афанасьев И. В.  Актуальные проблемы вещного права: учебник для вузов / И. В. Афанасьев; под редакцией Г. Ф. Ручкиной. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 161 с.
2. Белов В. А.  Гражданское право в 4 т. Том III. Особенная часть. Абсолютные гражданско-правовые формы. В 2 кн. Книга 1. Формы отношений принадлежности вещей: учебник для вузов / В. А. Белов. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 319 с.
3. Бутусова Н. В.  Государственно-правовые отношения между государством и личностью: монография / Н. В. Бутусова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 165 с. — (Актуальные монографии). — ISBN 978-5-534-06931-0. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/563975 (дата обращения: 08.07.2025).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1. (принят Государственной Думой 21.10.1994 г.). [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 06.07.2025 г.).
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 20.03.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 27.06.2025). [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 06.07.2025 г.).
6. Кайнов В.И.  Римское право: учебник и практикум для вузов / В. И. Кайнов. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 178 с.
7. Шершеневич Г.Ф.  Наука гражданского права в России / Г. Ф. Шершеневич. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 206 с.