ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE COLLATERAL (MORTGAGES) IN THE RUSSIAN FEDERATION

Maxim Irzhov

student, Faculty of Law, Moscow University "Synergy",

Russia, Moscow

Anna Anisimova

scientific supervisor, Candidate of Law, Moscow University "Synergy",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

С целью эффективного развития института залога недвижимости (ипотеки) в России предусматривается действие правового регулирующего механизма, который представлен нормативными правовыми актами разного уровня. В связи с этим статье рассматривается нормативно- правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) в Российской Федерации.

ABSTRACT

In order to effectively develop the institute of real estate pledge (mortgage) in Russia, the action of a legal regulatory mechanism is envisaged, which is represented by regulatory legal acts of different levels. In this regard, the article examines the legal regulation of real estate pledge (mortgage) in the Russian Federation.

Ключевые слова: залог недвижимости; ипотека; закладная; государственная регистрация; право собственности.

Keywords: real estate pledge; mortgage; mortgage deed; state registration; property rights.

В первую очередь, в контексте правового регулирования требуется обратить внимание на конституционные положения. В соответствии с заявленной темой необходимо сослаться на содержание статьи 40 Конституции РФ, в которой закрепляется обладание каждым правом на жилище [1].

Гражданскому законодательству принадлежит одна из определяющих ролей в выстраивании правового регулирующего механизма. В данной связи, по замечанию И.Ю. Тихоновой, речь идёт о правилах, действующих в отношении залога; особенностях, связанных с ипотекой; обязанности относительно государственной регистрации права собственности [5, с. 321].

В рамках правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) следует принимать во внимание нормы, зафиксированные в Жилищном кодексе РФ, а также в Земельном кодексе РФ (поскольку земельные участки могут выступать в качестве предмета ипотеки).

При рассмотрении федерального законодательства, прежде всего, следует обратить внимание на Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», состоящий из четырнадцати глав, в рамках которых закрепляются нормы, касающиеся: общих положений; заключения договора об ипотеке; закладной; государственной регистрации; обеспечительного механизма, ориентированного на то, чтобы сохранялось имущество, которое закладывается в соответствии с договором об ипотеке; перехода прав на имущество, которое закладывается в соответствии с договором об ипотеке, к иным лицам; фиксируются положения, касающиеся обременения данного имущества правами иных лиц; последующей ипотеки; уступки прав в соответствии с договором об ипотеке; фиксируются положения касательно передачи и залога закладной  т.д. [2].

Также ключевая роль принадлежит Федеральному закону от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в котором в рамках семи глав закрепляются нормы, касающиеся общих положений; эмиссии, а также обращения облигаций с ипотечным покрытием; особенностей обращения ипотечных сертификатов участия; осуществления контрольных процедур в отношении распоряжения имуществом, которое составляет ипотечное покрытие; раскрытия информационных данных, связанных с ипотечными ценными бумагами; полномочий ЦБ РФ, которые актуальны на рынке ипотечных ценных бумаг; заключительных положений [3].

В свою очередь, нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также являются важным элементом в системе правового регулирования рассматриваемого института. Речь идёт о нормах, касающихся государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также государственной регистрации прав на это имущество; внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в уведомительном порядке т. д. [4].

Помимо этого, правовой регулирующий механизм представлен постановлениями Правительства РФ, в которых закрепляются положения касательно развития ипотечного кредитования, целевых программ и т.д.

Таким образом, правовой регулирующий механизм в отношении залога недвижимости (ипотеки) в России обладает комплексным характером, что обусловливается спецификой соответствующих правовых отношений. При характеристике особенностей правового регулирования весьма значим учёт конституционных положений, гражданского законодательства, положений нормативных правовых документов касательно ипотечных ценных бумаг, процедуры государственной регистрации недвижимости. Регулирующий механизм дополняется постановлениями со стороны Правительства РФ, в которых фиксируются положения, ориентированные на развитие ипотечного кредитования, реализацию целевых программ.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ. – 01.07.2020. – № 31. – Ст. 40.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 12.06.2024) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 20.10.2022) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 28.002.2025) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
5. Тихонова, И.Ю. Проблемные аспекты правового регулирования ипотеки в Российской Федерации / И.Ю. Тихонова // Вопросы российской юстиции. – 2020. – № 8. – С. 320-326.