ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МИРОВОГО ОПЫТА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В современном мире ипотечное кредитование жилья – наиболее распространенный опыт привлечения в жилищную сферу внебюджетных средств. Именно поэтому в конце 90-х годов ХХ в., когда остро назрел вопрос по обеспечению жильем граждан России, Правительство обратило свой взор на мировую практику ипотечного жилищного кредитования.

Первым шагом в формировании системы ипотечного жилищного кредитования стало принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году. Согласно ст. 2 Закона: «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не установлено федеральным законом» [1, с. 277].

Рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) представляет собой взаимосвязанную систему, включающую три элемента: рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок); рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок); рынок недвижимости.

В мировой практике исторически сложились три модели ИЖК: усечено-открытая; расширенная открытая (американская); сбалансированная автономия. Каждая модель имеет свои особенности по принципам организации и функционирования, по источникам привлечения кредитных ресурсов, а также объектам и субъектам кредитования. Характеристика моделей ИЖК приведена в таблице.

Таблица 1.

Элементы основных моделей ИЖК, применяемых в мировой практике ипотечного кредитования [7, с. 47]

Усеченно-открытая модель ИЖК, наиболее простая по форме организации и принципам функционирования, получила наибольшее развитие в период становления рыночных отношений в Европейских странах (в настоящее время активно применяется в развивающихся странах), что обусловлено минимальным числом участников рынка. Однако, в сегодняшних условиях «плюсы» модели становятся ее минусами: ограниченность ресурсов; отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок по ипотеке и сокращению ее сроков. Таким образом, нарушается основной принцип ИЖК – долгосрочность кредита и его доступность.

Расширенная открытая модель сформировалась в США (сейчас используется и другими странами с развитой, стабильной экономикой). Данная модель обладает несомненным преимуществом за счет формирования системы привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, а также за счет доступности кредитов разным слоям населения, что обусловлено участием на рынке большого числа кредиторов, предлагающих различные условия кредитования. Однако, «плюсы» модели могут перерастать в ее «минусы» при нестабильной экономической ситуации (что и проявилось в период мирового финансового кризиса 2008 года).

В России фактически именно эта модель положена в основу формирования ИЖК: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит); принят закон «Об ипотечных ценных бумагах» [3, с. 277]; внедряются программы по субсидированию ипотечных кредитов для различных категорий слабо защищенных слоев населения [1, с. 27]; разрабатываются механизмы регулирования процентных ставок по ипотечным кредитам и т.д. Чтобы модель заработала в полную силу, необходима стабилизация экономической ситуации. В настоящее же время, в условиях нестабильной ситуации в экономике, Государство предпринимает меры по стабилизации рынка ИЖК за счет мер по оказанию помощи заемщикам, оказавшимся в сложной экономической ситуации [5, с. 77], а также субсидированию из федерального бюджета потерь редитных организаций и АИЖК на возмещение недополученных доходов по ипотечным жилищным кредитам [4, с. 142].

Третья модель «Сбалансированная автономия» получила распространение в странах Западной Европы (первые стройсберкассы появились в послевоенной Германии). Преимуществами модели является ее автономность, что обеспечивает независимость от рыночного уровня процентных ставок по кредитам. Также преимущество модели в том, что снижается кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособность заемщиков в период накопления, а также накопленные сбережения населения могут использоваться на финансирование строительства жилья, что увеличивает ресурсную базу.

Некоторые специалисты подчеркивают, что использование модели сбалансированной автономии в Российской практике ИЖК имеет определенные перспективы при условии разработки выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. На первом этапе возможно участие государства, как гаранта.

Таким образом, сравнение моделей ИЖК, позволяет отметить их существенные различия, но при этом любая модель ориентирована на основные принципиальные положения:

1. Обеспечение защиты интересов, как кредиторов, так и заемщиков (внедрение систем страхования, специальные правительственные программы, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и др.);

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов для граждан с разным уровнем доходов (для слабо защищенных категорий граждан разрабатываются льготные условия и нормы погашения ипотечного кредита);

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке.

4. Активное участие государства в ипотечных отношениях:  с одной стороны, разработка механизмов контроля; с другой – льготная налоговая политика, специальные программы и т.д.

Система ипотечного жилищного кредитования в России существует уже на протяжении 19 лет. Однако процесс ее становления еще не закончен: прежде всего, недостаточны объемы ипотечного кредитования (как отмечается в докладе Министерства строительства РФ, в период 2012-2016 гг. только 3 % жилья построено за счет ипотеки). Другая проблема – доступность ипотечных кредитов для населения: российские банки предлагают ипотеку под высокий процент (исключение составил 2017 год, когда ставки начали снижаться), что сильно влияет на решимость населения.

Ниже приведена диаграмма, которая отражает зависимость объемов выдачи ипотечных кредитов от величины процентной ставки.

Рисунок 1. Динамика объема ипотечных кредитов (по данным Банка России)

Диаграмма наглядно отражает снижение активности населения на рынке ИЖК в период 2015 года, когда в связи с кризисом банки начали поднимать процентные ставки по ипотечным кредитам. Но уже в 2016 году объемы ипотечных кредитов значительно выросли. И связано это не только со снижением процентных ставок, но и с реализацией государственных программ по поддержке отдельных категорий граждан (Программа «Доступное жилье»): молодых семей; «материнская» ипотека; военная ипотека; ипотека для бюджетников, и т.д.

В заключение следует отметить следующее. С точки зрения развития банковской сферы, ипотечное жилищное кредитование – это долгосрочный и достаточно доходный низко рисковый метод размещения банковских средств.

С точки зрения государства, ипотечное жилищное кредитование – это способ решения жилищной проблемы, развития человеческого и кадрового потенциала общества, а, кроме того, ИЖК может послужить и стабилизации экономики в целом за счет развития строительной индустрии. Именно поэтому государственная поддержка сферы ипотечного кредитования (как банков, так и заемщиков) – необходимая мера в сегодняшних условиях.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ, ч. 2 [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп, вступ. в силу с 01.10.2014) // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.12.2017).
2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013) // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.12.2017).
3. Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.12.2017).
4. Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2020 года [Электронный ресурс]: Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.12.2017).
5. Об утверждении государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.12.2017).
6. Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 20.04.2015 № 373 // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.12.2017).
7. Меркулов В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В. Меркулов. – М.: Дело, 2013. – 160 с.
8. Патлатенко А. А. Банковское ипотечное жилищное кредитование в России /А.А. Патлатенко // Молодой ученый. — 2017. — №3. — С. 389-392. — Режим доступа: https://moluch.ru/archive/137/38343/ (дата обращения: 22.01.2018).