ПОСЛЕДСТВИЯ ТЕХНИЧЕСКИХ И РЕЕСТРОВЫХ ОШИБОК, СОДЕРЖАЩИХСЯ В СВЕДЕНИЯХ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) как и любой другой информационный ресурс может содержать ошибки, которые часто не завят от добросовестности работников органа регистрации прав. Некоторые ошибки могут возникать вследствие того, что ошибочные сведения содержатся в документах, на основании которых они внесены в ЕГРН.

Например, в 1993 году, при выдаче свидетельства о правах на земельный участок, была сделана опечатка, последствием которой в ЕГРН соответствующие сведения были внесены с аналогичной ошибкой. Зачастую возникают ситуации, когда в ЕГРН внесены ошибочные сведения о границах того или иного земельного участка. Данные ошибки могут привести к тому, что покупатель земельного участка в результате приобретет права совершенно на другой земельный участок (не по фактическим границам).

Главным образом, в исправлении ошибок и неточностей заинтересован непосредственно сам собственник, в связи с чем он проявляет инициативу и заботу о своевременном и точном внесении точных сведений в кадастр недвижимости. Нередки случаи, когда неточности исправляет сам орган регистрации прав. Это происходит в результате проводимых внутренних проверок, верификации данных, либо из-за того, что случайно обнаружили неверные данные из различных источников.

Неверно будет полагать, что все погрешности наносят вред владельцам объектов, так как существует и позитивный ряд обстоятельств, при которых собственники земельных участков только выигрывают. К примеру, при неверно рассчитанных данных о прямом использовании надела граждане имеют все шансы получить меньшую процентную ставку по имущественному налогу.

Однако негативных последствий от наличия ошибочных сведений ЕГРН существует достаточно много (рис. 1).

Рисунок 1. Негативные последствия наличия ошибочных сведений в ЕГРН

Разные источники и методы получения информации в составе различных по своему назначению и статусу работ, которые регламентированы соответствующими нормативно-техническим актами, осуществленные в разное время различными исполнителями приводят к несогласованности в степени точности данных ЕГРН. Данная проблема на сегодняшний день проявляется в муниципальных образованиях уже на стадии формирования и постановки участков на государственный кадастровый учет и отражается на качестве принятия управленческих решений.

С возрастанием погрешности кадастровой информации необходимо непропорциональное повышение средств, а также сил для управления данной информацией, и качество принятых решений, основанное на такой информации будет подвержено тому же влиянию.

Наличие ошибок в ЕГРН вызывает различные последствия для разных категорий пользователей данной системы. Последствия зависят от конкретных типов данных, содержащих недостоверную информацию. Важно, что главное бремя наличия в ЕГРН недостоверных данных получают, в первую очередь, собственники, пользователи и владельцы недвижимым имуществом, что обусловлено рядом причин.

С точки зрения графической части ЕГРН, то есть, рассматривая дежурную кадастровую карту, отметим, что ошибка в местоположении границы земельного участка препятствует в проведении кадастрового учета для смежного с ним земельного участка, что, в свою очередь, приводит к препятствию в выполнении законного права на оформление данного земельного участка или фактически сложившегося землепользования. В случае, если одна из границ   земельного   участка,   о   кадастровом   учете   которого   представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости), осуществление кадастрового учета приостанавливается. Далее анализируются сведения ЕГРН, проводится повторное измерение поворотных точек границ земельного участка, в отношении которого выявлена ошибка и т.д.

В большинстве случаев, многие землеустроительные организации, занимавшиеся межеванием для ранее учтенных земельных участков, прекратили свое существование, в связи с чем, исправление ошибок в местоположении границ проводят на основании решения суда или кадастровый инженер, с которым заключил договор подряда землевладелец смежного участка. Само собой разумеющееся, что различные финансовые и временные затраты на осуществление дополнительных мер по исправлению ошибок ложатся на лицо, заинтересованное в постановке на учет принадлежащего ему земельного участка.

Кроме того, для кадастровых инженеров подобная ситуация сказывается на их профессиональной репутации, так как большинство землевладельцев не осведомлены о технологии ведения кадастра недвижимости и вину в получении приостановления в осуществлении кадастрового учета полностью возлагают на специалистов, которые непосредственно выполняли межевание. Таким образом, все это является следствием возрастания социальной нестабильности и повышения конфликтов среди участников кадастровых отношений, в том числе среди смежных землевладельцев.

Реестровые и технические ошибки являются прямым препятствием для переоформления в собственность земельных участков, попадающих под действие «дачной амнистии», и совершения сделок с землей. Для юридических лиц такая ошибка может стать причиной последующих штрафов за нарушение сроков переоформления права постоянного бессрочного пользования. Ошибки, содержащиеся в графической части кадастра, нередко приводят к нарушению законных прав и интересов правообладателей земельных участков (особенно учтенных в кадастре декларативно)

Последствия ошибочных сведений в семантических данных могут быть разными. Один из важнейших результатов учета земель на национальном уровне заключается в создании эффективной и справедливой базы для налогообложения. Важным элементом системы земельного налогообложения является наличие достоверной информации об использовании земли и отличительных свойствах всех индивидуальных земельных наделов. Если кадастр недвижимости содержит неточные сведения в части экономических характеристик земельного участка, а именно кадастровой стоимости, то несет убытки либо государство в случае заниженной налоговой базы, либо собственник земельного участка в случае увеличения показателя кадастровой стоимости.

Если в результате массового кадастрового учета были внесены дублирующие сведения об объекте недвижимости, то негативные последствия также испытывают правообладатели, поскольку налог необходимо в данном случае уплачивать в двойном размере (сведения ЕГРН используются налоговыми органами для определения размера налога).

Таким образом, заявительный характер кадастра недвижимости, заформализованные процедуры оформления земельных участков, неточное отражение в ЕГРН границ земельных участков, их смещение из-за использования при межевании разной системы координат, отсутствие ответственности органа регистрации прав за достоверность сведений, нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок уточнения органа регистрации прав местоположения границ ранее учтенных земельных участков с использованием имеющихся в архивах документов, все это значительно, в разы увеличило стоимость межевания земельных участков и способствовало трансформации кадастровых работ, кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки в категорию трудноосуществимых мероприятий.

Список литературы:

1. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015г. №218-ФЗ // Правовая система КонсультантПлюс.
2. Российская Федерация. Законы. О кадастровой деятельности [Электронный ресурс]: федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Правовая система КонсультантПлюс.
3. Баталина Т.В., Колчина Н.В. Кадастровые работы - проблемы и сложности их выполнения [Текст]: Инновационная деятельность: теория и практика. 2016. № 7 (3). С. 32-34.
4. Земляк А.Н. Типичные ошибки, допускаемые при подготовке документов для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков [Текст]: Кадастр недвижимости. 2013. № 2 (31). С. 100-101.
5. Овчинникова А.Г. Классификация ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельных участках [Текст]: Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. 2013. № 2. С. 90-95.
6. Яурова И.В. Исправление кадастровых ошибок в судебном порядке [Текст]: АПК материалы международной научно-практической конференции молодых ученых и специалистов. Под общей редакцией Н.И. Бухтоярова, Н.М. Дерканосовой, А.В. Дедова. 2015. С. 86-93.