ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ВЫСОКИХ СТАВОК

MORTGAGE LENDING IN THE CONTEXT OF THE IMPLEMENTATION OF HOUSING PROGRAMS IN THE REGION

Andrei Slabunov

master's student, Department of Accounting, Analysis and Audit, Don State Technical University,

Russia, Rostov-on-Don

Oskar Gasanov

scientific supervisor, PhD in Economics, Associate Professor, Department of Accounting, Analysis and Audit, Don State Technical University,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в текущих условиях. Представлен анализ рынка ипотечного кредитования по итогам 2024 года с позиции мер, введенных Правительством и Центральном банком РФ, факторов, вызванных изменениями на рынке жилищного строительства и позицией отечественных банков в сфере организации ипотечного кредитования в условиях высокий процентных ставок. Выделены основные факторы, оказывающие влияние на дальнейшее развитие и восстановление рынка ипотечного кредитования.

ABSTRACT

The article discusses the state and prospects of the mortgage lending market in the current conditions. The analysis of the mortgage lending market by the end of 2024 is presented from the perspective of measures introduced by the Government and the Central Bank of the Russian Federation, factors caused by changes in the housing construction market and the position of domestic banks in the field of mortgage lending in conditions of high interest rates. The main factors influencing the further development and recovery of the mortgage lending market are highlighted.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, процентные ставки, государственная поддержка.

Keywords: mortgage lending, interest rates, government support.

Введение

Истекший, 2024 год, оказался для системы ипотечного кредитования особенным. Два наиболее существенных фактора, которые формируют рынок ипотечного кредитования, одновременно оказались в оппозиции к рынку: вслед за ключевой ставкой процентные ставки по рыночным сделкам выросли до запретительных уровней, а неограниченная государственная поддержка в форме льготной ипотеки завершилась. В итоге выдачи ипотеки за год сократились по количеству предоставленных кредитов на 36% по отношению к итогам 2023 года, а по объёму – на 37%. Из-за роста резкого процентных ставок, которые в сегменте рыночной ипотеки дошли до 29% годовых, сокращение рыночной ипотеки составило около два раз. Объемы выдача ипотеки по льготным программам сократились меньше (около 30%), так как сохранились адресные льготные программы [1].

С позиции экономической и социальной политики государства сложившаяся ситуация является крайне негативной. Это объясняется тем, что доступность ипотечного кредитования является важным фактором не только в удовлетворении жилищных потребностей граждан, но и развития всей жилищно-строительной отрасли. Отсутствие возможности реализации построенной жилой недвижимости может привести к финансовым проблемам не только как заказчиков, но также подрядных строительных организаций и производителей строительной продукции. Поэтому формирование условий скорейшего восстановления рынка ипотечного кредитования является не только социальной, но и экономической задачей, требующей всесторонних усилий от всех участников рынка.

Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

Правительство и Центральный банк РФ понимают, что нужны меры для поддержки рынка ипотечного кредитования. Однако опыт 2023-2024 годов подсказывает, что неограниченные льготные программы по ставкам в три раза ниже рыночных, доступные буквально всем желающим, имеют негативные последствия, выражающиеся в кратном росте цен на стройматериалы и строительные работы, а также существенном росте цен на готовое жильё. Поэтому уже в 2024 году были приняты меры по сокращению «всеобщей» поддержки и переходу к более адресным программам. В частности, с 1 июля 2024 безадресная льготная ипотека отменена полностью, адресные программы модифицированы в сторону повышения ставок и сокращения участников. Так, на сегодняшний день, функционируют три программы адресной ипотеки: семейная ипотека (по ставке 6% годовых для семей, которые имеют хотя бы одного ребенка); Дальневосточная ипотека (по ставке 2% годовых); IT-ипотека (по ставке 6% годовых для специалистов, которые работают в IT-компаниях не менее трёх месяцев) [1].

Важным фактором доступности жилья является жилищное строительство. При наличии высокого спроса в 2023-2024 годах жилищное строительство развивалось в России очень активно. Портфель новостроек достиг 114 млн. кв. метров [1]. Ранее такой уровень наблюдался только в 2019 году. Однако, со сворачиванием программ льготной ипотеки продажи в новостройках стали резко падать. Сокращение по итогам 2024 года составило 26%. При этом, весь спад наблюдался во второй половине года, когда одновременно сыграли два негативных фактора: завершение ипотечных программ массовой государственной поддержки и резкий рост процентных ставок на рынке.

В сложившихся условиях перед банками стоит трудная задача – какую стратегию выбрать, чтобы не оказаться в числе проигравших. Кредитование на рыночных условиях может продолжить сокращаться. Многие нуждающиеся в приобретении жилья откажутся от ипотеки по текущим ставкам и займут выжидательную позицию. Да и для самих банков кредит, сроком на 20-25 лет по ставке 25-30% годовых является историей с невероятно высокими рисками. Исследователи отмечают, что высокий уровень ставок и резкий рост ипотечного портфеля имеют негативный эффект на накопление просроченной задолженности [2].

Наиболее наглядно уровень риска при текущих ставках можно демонстрировать на сравнительном анализе условий ипотечного кредита со ставками, которые наблюдались в 2023 и 2024 годах. По сведениям компании ДОМ.РФ в середине 2023 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составиляла11%, в середине 2024 года - 19%, в конце 2024 года - 29%. В таблице 1 приведены расчеты аннуитетеных платежей по условному кредиту на сумму в 5 млн. рублей сроком на 20 лет при цене квартиры в 6,2 млн. руб. (т.е. с первоначальным взносом в 1,2 млн. руб.).

Таблица 1

Условный расчет ежемесячный платежей по ипотеке

Как видно из расчетов, ежемесячный платеж при ставке в 19% годовых, по сравнению со ставкой в 11% годовых, увеличивается в полтора раза, а при ставке в 29% годовых – в 2,1 раза. При медианной заработной плате, которая по итогам 2024 года составляет 61 600 рублей, доход семьи из двух работающих с составляет 123 200 рублей. Это означает, что даже по ставке в 19% годовых такая семья не в состоянии обслуживать ипотеку, так как на это будет уходить 65% всех доходов семьи при допустимом максимуме в 50%. А при ставке в 29% годовых практически весь доход семьи (95%) будет уходить на платеж по ипотеке. Из расчетов можно сделать вывод, что выдача ипотечных кредитов на возмещение 80% стоимости жилья в настоящее время для банков нецелесообразна. С позиции управления кредитным риском выдача возможна только в случае, если ситуация обратная: т.е. если у заемщика имеются не менее 80% от цены недвижимости, а не хватает тех самых 20% (примерно 1,2 млн. руб. в нашем примере). Только в этом случае ежемесячный платеж для него будет посильным, так как составит 28 111 руб., или около 23% от семейного дохода.

В сложившихся условиях эксперты прогнозируют сокращение рынка ипотеки на 18–22% в текущем году [3]. Это означает, что по итогам 2025 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не более 4 трлн. рублей. По итогам 2024 года ипотеки было выдано на 4,9 трлн. рублей, а по итогам 2023 года – на рекордных 7,8 трлн. рублей.

Кроме рыночных факторов негативно отразятся на росте ипотеки и регулятивные меры со стороны регулятора. Банк России планирует ввод нового ипотечного стандарта с рядом ограничительных мер: ограничит сроки и полную стоимость кредита, запрещает ипотеку без первоначального взноса, ограничит субсидированные ставки и программы рассрочек и кешбэка от застройщиков, которые названы практиками мисселинга. Восстановление ипотечного рынка в банках ожидают не раньше 2026 года. На наш взгляд, оживление в рыночном сегменте ипотеки возможно только при снижении ставок до 11-12% годовых, а как скоро это произойдёт зависит от комплекса финансовых, экономических и геополитических факторов. В части же стимулирующих мер в дополнение к федеральным программам льготного ипотечного кредитования следует рассмотреть меры региональной поддержки для тех регионов, которые особенно нуждаются в преращении оттока населения.

Список литературы:

1. Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 году. Аналитический центр ДОМ.РФ, февраль 2025 [электронный ресурс]. – URL: https://дом.рф/analytics/mortgage-market-report/year/531130 (дата обращения: 28.02.2025).
2. Гасанов, О. С. Ипотечные риски и устойчивость банковской системы России / О. С. Гасанов // Актуальные проблемы науки и техники. 2023 : Материалы Всероссийской (национальной) научно-практической конференции, Ростов-на-Дону, 15–17 марта 2023 года / Ответственный редактор Н.А. Шевченко. – Ростов-на-Дону: Донской государственный технический университет, 2023. – С. 1153-1155. – EDN ROKMCO.
3. Ипотека: переход от количества к качеству [электронный ресурс]. – URL: https://frankrg.com/news/ipoteka-perehod-ot-kolichestva-k-kachestvu?ysclid=m41jfkb6f1821784438 (дата обращения: 28.02.2025).