РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

АННОТАЦИЯ

Статья освещает развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, роль государства и органов местного самоуправления в системе ипотечного жилищного кредитования. В статье приводится анализ основных показателей ипотечного жилищного кредитования в России.

Ключевые слова: государство, ипотечное жилищное кредитование, органы государственной власти, жилищное строительство.

Эффективное функционирование ипотечной системы в России невозможно без активного и многогранного участия государства. Как отмечают Лебедев Ю.А., Ширяева Ю.С. и Козлова Ю.С., стабильность и эффективность ипотечного рынка напрямую зависят от продуманной и последовательной государственной политики [1].

Эта политика должна быть направлена не только на краткосрочные результаты, но и на долгосрочное устойчивое развитие сектора. Авторы подчеркивают необходимость четкой правовой базы, обеспечивающей защиту интересов как граждан-заемщиков, так и профессиональных застройщиков. Это включает в себя не только ясность в вопросах долгосрочного ипотечного кредитования, но и прозрачность процедур регистрации права собственности, механизмы защиты от мошенничества и эффективные судебные процедуры для разрешения споров.

С.В. Казакова отмечает, что: «Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения ее доступности для граждан» [2].

Хуснетдинова Л.М. также отмечает важность государственного участия в развитии ипотечной системы [3]. Государство должно создавать благоприятные условия для функционирования рынка, снижая риски для участников и повышая доступность ипотеки. Это может быть достигнуто через различные инструменты государственной политики, такие как государственные субсидии, налоговые льготы, государственные гарантии и другие меры. Однако важно помнить, что чрезмерное государственное вмешательство может привести к неэффективности и искажениям рынка. Поэтому необходимо найти баланс между государственным регулированием и рыночными механизмами. Это сложная задача, требующая профессионализма и взвешенного подхода. Ключ к успеху - в создании прозрачной, стабильной и предсказуемой среды для развития ипотечного рынка.

Кроме того, эффективность ипотечной системы зависит от уровня развития финансовой инфраструктуры. Надежные банки, эффективные системы оценки залогового имущества, развитый рынок вторичного жилья – все это необходимо для устойчивого функционирования рынка ипотечного кредитования. Государство должно способствовать развитию этой инфраструктуры через регулирование, стимулирование конкуренции и поддержку инноваций. Внедрение цифровых технологий также может значительно улучшить эффективность ипотечного рынка, сокращая время на обработку заявок и снижая стоимость кредитования.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции РФ: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» [4]. Это положение является фундаментальным для понимания роли государства в развитии ипотечного жилищного кредитования, делая активное участие всех уровней власти – от федерального до муниципального – ключевым фактором успеха. Без согласованных действий на всех уровнях, цель обеспечения доступного жилья для граждан останется недостижимой.

Органами общей компетенции в системе ипотечного жилищного кредитования являются Президент РФ и Правительство РФ. Президент РФ определяет общую политику развития системы ипотечного кредитования. Так, в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» содержится послание Правительству РФ о повышении эффективности государственного управления и качества государственных услуг, предоставлении доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия, разработке государственной программы обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, создании плана мероприятий по предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов и т.д.

Эти и другие нормативные акты определяют механизмы государственного участия в ипотечном кредитовании, включая субсидирование процентных ставок, предоставление льготных кредитов определенным категориям граждан (молодым семьям, ветеранам, многодетным семьям и т.д.), развитие инфраструктуры и регулирование деятельности банков и строительных компаний.

Однако, федеральные программы и указы – лишь часть сложной системы. Важнейшую роль играют региональные и муниципальные власти, которые адаптируют федеральные программы к местным условиям, разрабатывают свои собственные программы поддержки жилищного строительства и решают вопросы земельного обеспечения, инженерной инфраструктуры и градостроительного планирования. Эффективность региональных программ во многом зависит от наличия квалифицированных кадров, прозрачности и эффективности местных администраций, а также от уровня инвестиционной привлекательности региона.

Кроме того, успешное развитие ипотеки зависит от сотрудничества государства с коммерческими банками. Государство создаёт благоприятные условия для деятельности банков на ипотечном рынке, обеспечивает гарантии по ипотечным кредитам, разрабатывает механизмы снижения рисков для банков, а банки, в свою очередь, разрабатывают конкурентные ипотечные продукты, адаптированные к потребностям населения. Важную роль здесь играют агентства ипотечного жилищного кредитования, которые оказывают методическую и организационную помощь банкам и заемщикам.

Наконец, нельзя не учитывать внешние факторы, влияющие на ипотечный рынок: макроэкономическую ситуацию в стране (инфляция, курс валют, ставки рефинансирования ЦБ), ситуацию на рынке строительных материалов, демографические тенденции и другие. Комплексный подход, учитывающий все перечисленные факторы, является необходимым условием для успешного развития ипотечного жилищного кредитования и реализации конституционного права граждан на доступное и комфортное жилье. В современных условиях важную роль играют цифровизация ипотечных процессов, появление новых финансовых инструментов и технологий, способных снизить стоимость кредитов и упростить процедуру их получения.

Правительство РФ разрабатывает государственные программы по обеспечению граждан доступным жильем. На сегодняшний день особую роль среди нормативных актов занимают Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2020- 2025 годы», Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Органы государственной власти субъектов РФ выполняют следующие функции:

• оказывают содействие для обеспечения конкуренции на первичном рынке ипотеки;
• создают необходимые условия для развития рынка жилья;
• осуществляют деятельность, направленную на применения единых стандартов ипотечного жилищного кредитования на всей территории Российской Федерации;
• содействие по реализации региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем;
• поддерживают строительство жилья экономкласса;
• оказывают содействие в деятельности региональных ипотечных операторов.

«Органы местного самоуправления осуществляют:

• создание маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда;
• поддержку заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога;
• содействие развитию рынка найма жилья» [5].

Среди органов специальной компетенции необходимо выделить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Данное агентство было создано в 1997 году в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» для выполнения задач по формированию ипотечной системы в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».

В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представлено двумя уровнями: федеральным и региональным. Основными направлениями деятельности данного акционерного общества являются обеспечение ликвидности, устойчивости, конкурентоспособности и инновационного развития рынка ипотечного жилищного кредитования в целях повышения доступности жилья для населения РФ. Главная роль его состоит в обеспечении баланса интересов основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования: заемщиков, кредиторов, государства и инвесторов.

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию осуществляет работу в следующих направлениях:

• «оказание поддержки иным участникам рынка при помощи развития новых инструментов рефинансирования с целью обеспечения ликвидности, в частности выкуп пулами и выдача поручительств по таким бумагам;
• корректировка подходов к ценообразованию для частичной разгрузки балансов партнеров за счет выкупа закладных с низкими ставками;
• поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, как инструмент профилактики возникновения рисков;
• участие в разработке и запуске механизмов стимулирования строительства жилья экономкласса;
• заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
• кратковременное увеличение доли открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рынке ипотеки с целью поддержания ликвидности ипотечных кредитов и платежеспособного спроса на жилье;
• искусственное снижение процентных ставок с целью повышения доступности ипотечных жилищных кредитов и поддержания платежеспособного спроса» [6].

Региональные институты осуществляют свою деятельность в следующих направлениях:

1. участвуют в реализации программ, целью которых является поддержка заемщиков в ситуациях выселения из приобретенных жилых помещений, финансируемых за счет заемных средств;
2. оказывают содействие в развитии рынка найма жилых помещений;
3. участвуют в процессе организации кооперативов для приобретения или строительства жилья;
4. занимаются разработкой специальных программ на региональном уровне по ипотечному жилищному кредитованию;
5. принимают активное участие в возведении жилых объектов эконом-класса с целью последующей реализации по ипотечным договорам и другим формам.

На основании официальных данных, опубликованных на официальном сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию можно привести показатели развития системы ипотечного кредитования на конец 2022 начало 2024 годов.

В январе 2024 года наблюдалось традиционное для начала года снижение активности на рынке ИЖК. Кредитные организации предоставили 75,9 тыс. рублевых ИЖК на сумму 271,7 млрд рублей (196,9 тыс. кредитов на сумму 785,5 млрд рублей в декабре 2023 года). Следует отметить, что значительное сокращение кредитования является характерным для первого месяца года, меньшего по количеству рабочих дней. В годовом сопоставлении выдачи ИЖК снизились на 1,8 и 3,5% по количеству и объему соответственно.

В результате доля ИЖК в общем объеме выданных кредитов ФЛ в январе сократилась вдвое, до 15,8% (32,6% в декабре 2023 года). Общий объем рублевых кредитов ФЛ также снизился и составил 1,7 трлн рублей (2,4 трлн рублей месяцем ранее и 1,4 трлн рублей годом ранее).

На фоне январского сокращения спроса на ипотечные кредиты, а также после ужесточения условий* по ряду льготных программ выдачи ИЖК в рамках программ господдержки за месяц уменьшились в 3,4 раза, до 191,5 млрд рублей, составив 70,5% совокупной выдачи ИЖК (657,9 млрд рублей, или 83,8%, в декабре 2023 года). В последующие месяцы ожидается дальнейшее замедление ипотечного кредитования по льготным программам после значительного всплеска во втором полугодии 2023 года. Так, по оперативным данным АО «ДОМ.РФ», по льготным программам в первые три недели февраля предоставлено ИЖК на сумму около 160 млрд рублей, что существенно ниже среднего значения за аналогичный период июля — декабря 2023 года (около 350 млрд рублей), но сопоставимо со значением трех недель февраля прошлого года (176 млрд рублей).

Рисунок 1. Объем ипотечного жилищного кредитования, млрд. рублей

В январе 2024 года средневзвешенная ставка по ИЖК увеличилась до 8,43 с 7,91% годовых в декабре, что связано с увеличением доли ИЖК на рыночных условиях с 16,2 до 29,5%. Процентная ставка по ИЖК по ДДУ составила 6,11% (-0,01 п.п. за месяц). Одновременно на рынке готового жилья вследствие продолжившегося повышения ставок по рыночным продуктам банков процентная ставка по ИЖК была выше уровня прошлого месяца: 10,77 против 10,38% месяцем ранее.

Рисунок 2. Задолженность ипотечного жилищного кредитования, рублей

Задолженность по ИЖК на 01.02.2024 составила 18,3 трлн рублей, увеличившись за месяц на 0,7% (прирост на 01.01.2024 — 1,6%). При этом свыше четверти ипотечного портфеля приходилось на ИЖК по ДДУ (27,1%, или 4,9 трлн рублей), задолженность по которым сократилась за месяц на 0,9%. В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 29,7% (годовой прирост в декабре — 29,4%). В структуре портфеля кредитов ФЛ задолженность по ИЖК, как и ранее, составляла более половины (53,8%). Портфель кредитов ФЛ без учета ИЖК также увеличился на 0,7%, до 15,2 трлн рублей.

Анализ текущего состояния ипотечного жилищного кредитования в России демонстрирует позитивную динамику, хотя система и находится на начинает работать более эффективно. Несмотря на очевидный прогресс, говорить о том, что ипотека уже стала основным способом приобретения жилья для большинства населения, пока преждевременно. Да, ключевые показатели, такие как объём выданных кредитов, средняя сумма займа и процентная ставка, демонстрируют улучшение, но эти улучшения неравномерны по регионам и зависят от множества факторов.

Также важную роль играет государственная поддержка. Различные программы субсидирования процентных ставок, программы льготной ипотеки для отдельных категорий граждан (например, семей с детьми, молодых специалистов) существенно влияют на доступность жилья. Однако эффективность этих программ требует постоянного мониторинга и корректировки с учётом изменения рыночной конъюнктуры и потребностей населения. Необходимо также совершенствовать механизмы контроля за использованием бюджетных средств, направляемых на поддержку ипотечного кредитования, чтобы исключить коррупционные риски и обеспечить максимальную эффективность расходования государственных ресурсов.

Государственное регулирование должно быть направлено не только на стимулирование спроса, но и на повышение качества предложения. Это включает в себя развитие инфраструктуры, повышение качества строительства жилья, упрощение процедуры оформления документов и снижение бюрократических барьеров. Только комплексный подход, сочетающий государственную поддержку, эффективную работу банковской системы, прозрачность и ответственность всех участников рынка, может обеспечить действительно эффективное функционирование ипотечной системы и сделать жильё доступным для большей части населения России. В настоящее время ипотека является одним из важных инструментов решения жилищного вопроса, но её потенциал ещё далеко не исчерпан, и предстоит проделать значительную работу для достижения устойчивого роста и повышения доступности жилья для всех слоёв населения. Именно поэтому говорить о том, что ипотека станет «основным» механизмом приобретения жилья в ближайшем будущем, пока рано – перед системой стоит ещё много задач, требующих решения.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой отношения, возникающие между заемщиками, кредиторами и другими специализированными субъектами, такими как органы государственной власти, местного самоуправления, риэлторы и страховщики. Эти отношения направлены на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья или улучшении жилищных условий с использованием заемных средств, предоставляемых под залог недвижимости.

Правовое регулирование системы ипотечного жилищного кредитования осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также с нормативными актами, принимаемыми на их основе.

В настоящее время программы льготного ипотечного кредитования, особенно программа государственной поддержки, продолжают быть основным фактором, способствующим приобретению частных жилых домов. Согласно статистическим данным за первые четыре месяца текущего года, практически все ипотечные сделки по кредитованию индивидуального жилищного строительства оформляются на льготных условиях, при этом 63% из них осуществляются в рамках государственной поддержки. Это свидетельствует о том, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок индивидуального жилищного строительства ожидает активный период изменений.

Ключевыми направлениями развития данной системы являются: формирование более совершенной правовой базы, снижение процентных ставок, уменьшение размера первоначального взноса, создание вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, защита прав участников рынка ипотечного кредитования, строительство жилья эконом-класса и сдерживание роста цен на недвижимость.

Список литературы:

1. Лебедев Ю.А., Ширяева Ю.С., Козлова Ю.С. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Государственная власть и местное самоуправление. – 2023. – № 10.
2. Лебедев Ю.А., Ширяева Ю.С., Козлова Ю.С. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Государственная власть и местное самоуправление. – 2022. – № 10.
3. Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Российская юстиция. – 2023. – № 2.
4. Хуснетдинова Л.М. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами // Семейное и жилищное право. – 2022. – № 1.
5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Система Консультант плюс.
6. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2019 N 1201-р (ред. от 26.03.2023) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» // Система Консультант плюс.
7. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2019 N 1201-р (ред. от 26.03.2023) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».
8. http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams.