НЕОДНОЗНАЧНОСТЬ ПОНЯТИЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ПРОБЛЕМА УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯ

В ходе осуществления какой бы то ни было деятельности, например, экономической, предпринимательской, судебной гражданско-правовой, хозяйственной или юридической, в процессе работы возникает ряд трудностей, с которыми сталкивается руководитель. Безусловно, их можно классифицировать по объему, содержанию, направлению и т.д.

Сфера долевого строительства объединяет совокупность таких понятий, как застройщик, договор долевого участия, инвестор, незавершенное строительство, банкротство, ответственность застройщика, страхование и др.

Как правило, при возникновении многозначных трактовок некоторых определений верным шагом было бы обращение к нормативно-правовым документам, дающим точную и конкретную формулировку, являющейся универсальной для большинства сфер деятельности. Но встает большой вопрос: какому определению отдать свое предпочтение, когда одно и то же понятие имеет разную интерпретацию. В данной статье рассматриваются 3 понятия: договор долевого участия, незавершенное строительство и злостный недострой.

В настоящее время существует множество разногласий о природе договора участия в долевом строительстве. Одни авторы полагают, что можно рассматривать договор участия как договор присоединения [1, с. 30], договор привлечения финансовых средств [2, с.82], договор об оказании услуг [3] или договор на выполнение работ [4, с.55].

Также наблюдаются мнения авторов, характеризующих рассматриваемый договор участия как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем [4, c.56], другие считают, что «рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность договора купли-продажи нельзя» [5 с.4].  Кроме того, существует квалификация договора как договора простого товарищества [6, с.8], но вместе с тем, есть мнения, что это два абсолютно разных договора.

На сегодняшний день наблюдается разнообразный спектр определений. Обозначенный договор может быть изучен как «договор строительного подряда» [7, с.187], «договор бытового подряда» [8, с.106] «обязательство подрядного типа» [9, с.77] или «основание возникновения подрядного обязательства» [10]. Вместе с тем, существуют практики и теории, свидетельствующие о том, что договор участия в долевом строительстве «не может признаваться договором строительного подряда» [12, с.124].

Возможным было бы рассматривать договор долевого участия как инвестиционный [13, с.43]. Но иные сторонники говорят о том, что «нет оснований относить договор участия к инвестиционному договору» [14, с.36]. Особенной выступает теория, в соответствии с которой договор участия является по своей правовой природе смешанным [15, с.1341]. Важным и неоднозначным можно обозначить противоположное мнение, по которому нельзя договор участия рассматривать в качестве смешанного [16, с.79].

В связи с этим появляются недочеты, нарушения, ошибки и, как результат, неправильное регулирование всего процесса долевого строительства.

Примерно похожая ситуация наблюдается при определении понятия незавершенное строительство. На сегодняшний день существующее законодательство не выделяет единое понятие, которое бы могло обозначить объект незавершенного строительства среди других объектов. В соответствии с Гражданским кодексом объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу. Вместе с тем, в законе не указано конкретного определения данного термина. В судебной практике таким объектом считают:

-как здания, так и строения или сооружения, так как упомянутый термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции или его функционального предназначения [17];

- перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, так как не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства. 

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2015 № 25 обозначил, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства необходимо установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ.

Вместе с тем, степень готовности объекта незавершенного строительства, с позиции судебной практики, не всегда выступает определяющим показателем. Объясняется это тем, что таким объектом может являться объект с любой степенью готовности, отличающейся от 0% (напр., суд указал, что объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка [18]), в том числе и с готовностью 100%, поскольку главным считается наличие документов о вводе в эксплуатацию [19]. 

Кроме того, не решен вопрос одинаковую ли трактовку имеет незавершенное строительство жилых зданий, нежилых помещений и незавершенное строительство именно по объектам ДДУ.

Таким образом, возникают трудности в однозначности определения, но одно точно можно сказать, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, в состав которого входят объекты, на которых ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению либо строительство которых приостановлено и (или) степень готовности которых достигает 100 %, но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.

Также стоит остановиться еще на одном определении. Злостный недострой выступает как подвид незавершенного строительства. В экономической и нормативно-правовой литературе отсутствует определение данного понятия.

В данной работе обозначим, что «злокачественный/злостный недострой» - незавершенные строительством объекты недвижимости, на которых законсервированы и (или) прекращены строительные и иные работы, а также не осуществляется строительство в течение 1 года в соответствии с обозначенным в ДДУ сроком строительства. Строительство объектов является «замороженным» на неопределенный период времени.

Подобное явление приводит к серьезным социально-экономическим последствиям – «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают экономической отдачи, при этом наблюдается моральное и физическое устаревание техники и технологии.

В таких ситуациях нарушения могут быть замечены в области бухгалтерского, налогового учета, учета средств целевого финансирования и т.д. Как следствие, искаженный анализ финансово-экономической деятельности отразит  то финансовое состояние, которого нет. Грамотное управление требует единообразия и точной трактовки определения хотя бы для конкретной сферы деятельности.

Список литературы:

1. Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве// Гражданское право. 2009. №4. С.27-30
2. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2012. № 2. С. 82–83.
3. Ростошинский А. Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ // Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013. [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.delprof.ru/press-center/articles/1487/ (дата обращения 15.05.2018)
4. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. 2009. N 7. С. 55 - 61.
5. Марьянкова Н. Споры из договора долевого участия в строительстве // ЭЖ-Юрист. 2013. № 1. С. 4.
6. Андреев Ю. Теория договора участия в долевом строительстве // Судебная практика по защите прав участников долевого строительства. 2008. [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.hozpravo.ru/assets/files/pdf/2008-04-p.pdf (дата обращения 15.05.2018)
7. Мельник В. В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. № 2. С. 187.
8. Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. ... канд.юрид. наук. Краснодар, 2015. С. 106.
9. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2010. № 3. С. 77.
10. Ершов О.Г. О правоотношении, вытекающем из договора участия в долевом строительстве  [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: lexandbusiness.ru/view-article.php?id=448 (дата обращения 15.05.2018)
11. Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2014. № 2. С. 23.
12. Фокин С.Договор долевого участия в строительстве//Закон,2013.№ 6. С. 124.
13. Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2007. № 7. С. 43;
14. Петрухин М. В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. 2010. № 3. С. 36.
15. Соболев Д. А. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами // Право и политика. 2010. № 7. С. 1338-1342;
16. Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права, 2006. № 1. С. 79;
17. Определение ВАС Российской Федерации от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007
18. Определение Ярославского областного суда от 19.12.2014 по делу № 33-6754/2014
19. Определение Костромского областного суда от 08.04.2015 по делу № 33-485/2015