ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ

Актуальность темы исследования - Договоры аренды являются одними из самых распространенных видов гражданско-правовых соглашений как в России, так и во многих других странах романо-германской правовой семьи. Современный человек не может представить свою жизнь без вступления в арендные правоотношения в форме проката, краткосрочной либо долгосрочной аренды жилых помещений, офисов, транспортных средств с экипажем и без экипажа и многого другого, не запрещенного действующим законодательством. Тем не менее, на сегодняшний день уместно говорить и о снижении объема заключаемых арендных соглашений, по крайней мере в письменной форме.

Объект исследования – арендные правоотношения, которые формируются при осуществлении договора аренды.

Предмет исследования – нормы правового регулирования договоров аренды, а также принципы их формирования в Российской Федерации.

Правовое регулирование договора аренды в настоящее время содержится в гл. 34 ГК РФ. Нормы, регулирующие рассматриваемый договор аренды зданий и сооружений, выделены в § 4. Остальные параграфы регулируют иные виды аренды.

К отношениям, вытекающим из гл. 34 ГК РФ, применяются также общие положения обязательственного права, содержащиеся в части первой ГК РФ18. В силу п. 1 ст. 307.1 ГК РФ, к договору аренды общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

Существуют виды договоров аренды, которые требуют особенного регулирования, к ним применимы отдельные федеральные законы, к примеру, к правоотношениям, связанным с арендой земельных участков, применяются нормы Земельного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, также нормы Федеральных законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О финансовой аренде (лизинге)», «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»  и другие законы.

Согласно ст. 606 ГК РФ договором аренды признается гражданско- правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Известно различие, которое имеется в правоприменительной практике, относительно пользования арендованным имуществом. Так, такое пользование может быть определено с передачей владения или без такового. Договоры, не связанные с передачей владения, это, к примеру, договоры аренды каналами связи, спутниками, то есть такими объектами, которыми возможно пользоваться, не владея ими. Право владения, как одно из правомочий, возможных при договоре аренды, является фактом фактического обладания вещью, которое будет препятствовать пользование ею другими людьми. В свою очередь благодаря правомочию пользования, сторона извлекает полезные свойства и (или) получает плоды или доходы.

Как утверждает Ерш А.В., «целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания».

В статье 606 ГК РФ, наравне с термином «аренда» используется термин «имущественный наем», также в указании стороны, наравне с арендодателем и арендатором, указываются наймодатель и наниматель соответственно. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в настоящее время, законодательство, не оставляя прошлые понятия об аренде, отождествляет понятия, что и отражено в норме.

В настоящее время используются оба термина, в том числе имущественный наем, унаследованный с исторических корней института аренды, первостепенным и употребляемым в большей мере является все же термин «аренда». Следует сказать, что существуют разногласия по вопросу использования терминов, но отсутствуют существенные причины, по которым следует называть один из них более актуальным, ведь законодатель применяет оба.

Следует сказать, что существует законодательное определение договора зданий и сооружений, которое закреплено в статье 650 ГК РФ. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Считаем нужным отметить особенности договора аренды зданий и сооружений как сделки:

1. консенсуальная;
2. возмездная;
3. двусторонняя;
4. казуальная.

Обратимся к более подробному рассмотрению особенностей исследуемого договора.

По моменту, с которого сделка считается заключенной, авторы традиционно выделяют сделки реальные и консенсуальные, а некоторые выделяют также и региструмальные.

Консенсуальные сделки – это сделки, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения в необходимой законом форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Исполнением считаются действия, которые были произведены после заключения такого договора.

Большинство ученых считают, что договор аренды всегда консенсуальный. Это такие авторы как Е.А. Суханов, Б.М. Гонгало, В.В. Витрянский, Р.А. Курбанов, и другие. На практике также договор аренды зданий и сооружений рассматривается в качестве консенсуального, момент его заключения не связан с актом передачи, связан с моментом достижения соглашения.

Единого взгляда о разделении действий, которые являются сделками, в юридической литературе нет, и даже сама цель различных классификаций ставится под сомнение. Е.А. Суханов отмечает, что ставшее общепризнанным деление гражданско-правовых сделок на реальные и консенсуальные основано на известной консервации традиционных подходов. Как указывают А.Б. Бабаев и Р.С. Бевзенко «классификация утратила во многом свое значение и нуждается в серьезном пересмотре. Сохранение же в действующем законе разделения договоров на реальные и консенсуальные является, скорее, данью цивилистической традиции, но не отражением действительных потребностей гражданского оборота».

Региструмальным договор аренды не является, поскольку независимо от регистрации будет считаться заключенным в момент согласования всех существенных условий договора, регистрация в данном случае будет лишь подтверждением такого права и будет значимым фактом в большинстве для третьих лиц. В ходе исследования была изучена судебная практика, подтверждающая данный довод, примеры арбитражной практики будут приведены далее.

Не подлежит сомнению и тот довод, что договор аренды зданий и сооружений возмездный. Этот вывод следует из ст. 614 ГК РФ, посвященной обязанности арендатора по своевременному внесению арендной платы.

«Арендная плата – это денежная сумма или иное имущество, которую арендатор обязан уплачивать арендодателю за предоставленное в пользование и владение или в пользование имущество». Довод подтверждается также тем, что указание арендной платы в договоре является существенным условием.

Взаимный характер договора аренды обусловлен наличием прав и обязанностей у обеих сторон договора. Более того, он является встречным, поскольку исполнение одного обязательства обусловлено исполнением другого. Взаимный характер выявляется, к примеру, в том, что обязанность арендодателя по передаче имущества зависит от исполнения обязанности арендатора по уплате арендной платы. Такой подход был поддержан п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, где сказано, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после фактической передачи арендатору нежилого помещения.

Договор аренды зданий и сооружений является двусторонним, где сторонами являются арендодатель и арендатор, но часто на стороне арендатора или арендодателя присутствует множественность лиц.

Как справедливо указывают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, «если воли сторон носят встречный характер, то договор является двусторонним. Если воли сторон (даже если их всего две) направлены на достижение общей цели, то договор считается многосторонним. Классическим примером многостороннего договора являются договор простого товарищества (1041 ГК РФ), а также договор о создании юридического лица (ст. ст. 89, 98 ГК РФ)».

Считаю возможным перечислить основные особенности рассматриваемого в данной работе договора, которые я отметила при изучении:

1. основная особенность договора аренды зданий и сооружений – предмет такого договора, который обладает отличительным от других объектов правовым режимом, обладает значительной стоимостью и значимостью;
2. особенностью является также требование к форме договоре, он должен быть заключен строго в письменной форме, независимо от иных обстоятельств;
3. существуют требования о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года;
4. особенностью является и невозможность передачи объекта недвижимости по договору аренды без земельного участка, на котором тот расположен.

Раскроем особенности более подробно.

Данный вид договора определяется и отличается от других своим предметом. Следует определить, что предметом является здание или сооружение.

Сами здания и сооружения имеют свою специфику. Это, в первую очередь, объекты недвижимости, которые обладают высокой ценностью, уникальностью, особенностью в государственном регулировании, правоустанавливающих документах, неповторимостью, особом техническом составляющем. Эти объекты требуют учета, а также, исходя из определения недвижимого объекта, неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. То есть данное определение, которые мы встречаем в юридической науке, практически идентично с определением недвижимого объекта, что и объяснимо, так как здания или сооружения - это виды объектов недвижимого имущества. Следует отметить, что в настоящее время, в современном мире, полагаем, есть необходимость правки данного определения, так как появляются различные объекты недвижимости, которые обладают возможностью переноса и собирания на другом земельном участке, без ущерба использованию по назначению.

Сооружение – это то, что создано руками человека, и требуется для обеспечения его деятельности. Например, это может быть мост или плотина. И наоборот, здание представляет собой закрытую конструкцию с крышей и стенами. Опять же, здание — это более конкретный термин, а сооружение — гораздо более общий термин.

В гражданском законодательстве РФ нет критериев, по которым следовало бы различать понятия здание и сооружение. При изучении данного вопроса была изучена различная литература, и в источниках авторы, безусловно, находят свои определения данным объектам. К примеру, М.И. Брагинский, В.В.  Витрянский считают, что термин «здание» технически характеризует строение как капитальное. Соответственно, исходя из этого, к зданиям не относят временные переносные строения облегченного, а если быть точнее, то сборно-разборного типа без фундамента (к таким относят киоск, ларёк, павильон, и т.д.).

Если исходить из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения же служат чисто техническим целям и люди в них находятся временно.

К.В. Лезина указывает, что поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Несмотря на отсутствие легальных определений этих понятий в ГК РФ, их можно найти в ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В соответствие с п.6 ч.2 ст.2 ФЗ №384-ФЗ, здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземные части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продуктов или содержания животных. Также определение понятия сооружения есть в данном законе. Так, строением называется результат строительства, представляющий собой объемную, плоскую или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземные части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продуктов, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона от 30.12.2009 г. №384-ФЗ).

В современном правовом поле считаем крайне важным, чтобы законодатель установил четкие юридические определения для таких ключевых понятий, как «здание» и «сооружение». Это потому, что корректная классификация объектов недвижимости между этими категориями обеспечивает адекватное правовое регулирование объектов. Такая классификация имеет критическое значение не только для заключения договоров, но и для обеспечения правильности судебных решений.

Изучая определения в толковых словарях русского языка, можно увидеть, что термин «сооружение» используется в более широком значении, чем термин «здание». «Сооружение» охватывает любые крупные постройки с разнообразными функциями. В то же время, «здание» относится к архитектурным строениям или домам, подчёркивая их назначение для размещения людей или деятельности.

Сооружения классифицируются согласно их предназначению на две основные категории: жилая инфраструктура и объекты коммерческого или иного назначения. Под жилой инфраструктурой подразумевается пространство, созданное для длительного пребывания человека, в то время как коммерческие или иные объекты используются для различных специфических функций. Важность этого разделения подчеркивается при заключении арендных соглашений, требующих ясного определения типа объекта аренды, в силу того, что условия и обязательства сторон при аренде регулируются жилищным кодексом, предусматривающим ряд ограничений. Перевод объекта из одной категории в другую возможен, однако требуется строгое соблюдение норм и правил, установленных законом. Неправомерное использование жилого объекта для промышленных целей, не соответствующих его первоначальному назначению, является нарушением, исключением которого должно стать законодательное запрещение размещения промышленных производств в жилых помещениях, прямо указанное в статье 288 Гражданского кодекса РФ.

К категории нежилых построек причисляют системы теплоснабжения, пространства под эстакадами, мостовые конструкции, водопроводные и канализационные колодцы, электротрансформаторные установки и прочие объекты инженерной инфраструктуры.

В контексте важности использования, здания классифицируются на фундаментальные и вспомогательные. Это разделение коррелирует с общепризнанным в области гражданского права разграничением между доминантной сущностью и её аффилированными атрибутами, как указано в статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. В контексте строений, за основное принимается здание, выделяющееся за счет своей фундаментальности конструкции, дизайна и предназначения. В то время как служебное здание определяется как таковое, имеющее подчиненную роль и предназначенное для поддержки главного строения.

Арендное соглашение, оформленное на период от одного года и более, подлежит включению в Российский государственный реестр недвижимости для его официального признания. Отсутствие такой регистрации не аннулирует договор в контексте его действия между участниками сделки, хотя и делает его неопознаваемым для внешних сторон. Незарегистрированный арендный контракт не влечет за собой юридических последствий, предусмотренных артикулом 617 и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, касающихся прав и интересов третьих лиц, неосведомленных о заключении и деталях соглашения. Тем не менее, предоставление арендатору помещения для использования согласно условиям, фиксированным в договоре, порождает для арендодателя обязанности по статье 310 Гражданского кодекса РФ, предполагающие исполнение в соответствии с нормами о договоре аренды. Таким образом, между сторонами договор юридически имеет силу, даже без прохождения государственной регистрации.

М. Булеков утверждает, что "контракт аренды объектов недвижимости можно квалифицировать как юридический акт, обуславливающий возникновение параллельно двух категорий юридических связей:

-договорных отношений об аренде здания (сооружения);

-диспутов касательно эксплуатации сегмента территории».

Взаимоотношения между сторонами относительно эксплуатации определенной части недвижимости могут включать арендные соглашения. Согласно положениям пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда владелец земли также владеет находящимся на ней строением, арендующей стороне предоставляется право пользования этой территорией на основании аренды или договора об использовании. В таком контексте юридические сложности редко возникают, потому что исходится из предположения, что не требуется отдельное соглашение о аренде земельного участка под зданием или конструкцией.

В контексте договора аренды зданий и сооружений, стипуляции относительно арендной платы, указанные в статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, занимают ключевую позицию. Определение цены в таком договоре аренды критично, поскольку отсутствие в документе указания на размер арендных выплат делает договор юридически ненормативным, лишая его силу приводить к каким-либо правовым эффектам.

Необходимо также подчеркнуть, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют выделенные разделы, посвященные детальному регулированию договоров аренды нежилых помещений. Это объясняется тем, что нежилые помещения, будучи частью структуры нежилых зданий, рассматриваются в контексте общих положений об аренде зданий и сооружений. Таким образом, целесообразно воспринимать раздел 4 (о аренде зданий и сооружений) главы 34 Гражданского кодекса как охватывающий широкий спектр объектов недвижимости, включая здания, сооружения и нежилые помещения. Это подтверждается и тем фактом, что, несмотря на некоторую неоднозначность в интерпретации понятия «нежилые помещения», в законодательных и нормативных документах, касающихся аренды нежилого имущества, данное понятие часто используется в связке с терминами, обозначающими здание или сооружение.

Для усиления аргумента целесообразно подчеркнуть, что ключевые аспекты объекта, такие как принадлежность к объектам недвижимости и привязанность к конкретному земельному участку, одинаково применимы как к нежилым помещениям, так и к полностью отдельно стоящим зданиям. Это даёт основания для применения положений § 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ в отношении договоров аренды нежилых помещений. В соответствии с содержанием Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года № 53, положения статьи 651 Гражданского кодекса РФ также распространяются на арендные договоры, касающиеся нежилых помещений, рассматриваемых как часть зданий и сооружений.

Относительно пространств внутри зданий, наряду с упомянутыми стандартами, действует техническое регулирование этих элементов. Согласно статье 2, части 2, пункта 14 Закона №384-ФЗ от 30 декабря 2009 года.

"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" учитывает, что к составу зданий и сооружений относятся помещения, которые являются частью зданий и сооружений с конкретным функциональным предназначением, ограниченными архитектурными элементами. Следовательно, здание может включать разнообразные помещения, предназначенные как для проживания, так и для коммерческой или иной деятельности.

Важно упомянуть аспект, прописанный в нормативных актах. Помещения, предназначенные для жилья, могут арендоваться только компаниями или организациями, которые, в свою очередь, должны выделить эти помещения для жительства людей, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, обобщая изложенное, важно подчеркнуть, что ключевое разграничение между зданием и сооружением заключается в функциональности: здание может быть предназначено как для жилья, так и для не жилых целей, в то время как сооружение всегда выполняет не жилое назначение.

Необходимо обратить внимание на одну важную характеристику договоров аренды объектов недвижимости, касающуюся продолжительности арендного срока. В современном законодательстве отсутствуют строгие регламенты, касающиеся минимальной или максимальной длительности аренды, что отличается от более ранних правовых норм, ранее анализированных. Таким образом, стороны имеют право самостоятельно согласовывать срок аренды, который может быть краткосрочным (до одного года), долгосрочным (свыше одного года) или же неопределенным, когда конкретный срок не фиксируется в документации. Определение срока является ключевым, поскольку от него зависит обязательство сторон официально зарегистрировать договор аренды в уполномоченных государственных инстанциях, что гарантирует юридическую защиту прав и интересов обеих сторон.

Таким образом, рассматриваемый договор относится к категории консенсуальных, что отражает его свойство считаться заключенным с момента подписи сторонами, до момента фактической передачи объекта аренды. Он также является двусторонним, подразумевая возникновение как прав, так и обязанностей у обеих вовлеченных сторон по вопросам арендных отношений. Существенным аспектом является его возмездность, предусматривающая обязательность уплаты арендной платы за использование имущества. В отличие от других форм аренды, данный вид договора характеризуется специфическим предметом – это может быть здание, сооружение или же составляющие их помещения.

Список литературы:

1. Кандалинцева М. Ц. История развития арендных отношений в России/ М.Ц. Кандалинцева // Бухгалтерский учёт, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы: сборник статей II Всероссийской научно- практической конференции. – 2014. – С. 85 – 89.
2. Коноваленко Е.Е. Оспорены договоры аренды / Е.Е. Коноваленко // Законность. – 2016. – № 3. – С.15.
3. Крассов, О. И. Земельное право: учебник / О. И. Крассов. – Москва : Юр. Норма, 2019. – 560 с. – (Бакалавр). – ISBN 978-5-16-103177-3.
4. Леус, М.В. История развития законодательства о договоре аренды земельного участка / М.В. Леус // Теория и практика общественного развития. – 2016. – № 5. – С. 76 – 78.
5. Ланда, В. М. Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы) : специальность
6. 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Ланда Владимир Михайлович; Московская академия экономики и права. – Москва, 2009. – 28 с.