ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматриваются вопросы определения понятия и признаков договора аренды. Формулируется вывод, что договор аренды представляет собой двустороннее соглашение, где обе стороны несут определенные обязательства перед друг другом и одновременно выступают как должники и кредиторы. В таких ситуациях возникает необходимость тщательного анализа и оценки, чтобы понять последствия изменений в условиях договора и их влияние на взаимоотношения между сторонами. В контексте договора аренды существует два важных и равносильных для обеих сторон обязательства: передача арендодателем имущества в пользование и обязанность арендатора уплачивать арендную плату. Эти встречные обязанности взаимно связаны и представляют собой экономически равноценные аспекты данного договора.

ABSTRACT

This article discusses the issues of defining the concept and characteristics of a lease agreement. The conclusion is formulated that the lease agreement is a bilateral agreement, where both parties bear certain obligations to each other and at the same time act as debtors and creditors. In such situations, there is a need for careful analysis and assessment to understand the consequences of changes in the terms of the contract and their impact on the relationship between the parties. In the context of a lease agreement, there are two important and equivalent obligations for both parties: the lessor’s transfer of property for use and the lessee’s obligation to pay rent. These counter-obligations are mutually related and represent economically equivalent aspects of this contract.

Ключевые слова: гражданское право, договор аренды, арендодатель, арендатор, консенсуальность, возмездность, двусторонний договор.

Keywords: civil law, lease agreement, lessor, lessee, consensuality, remuneration, bilateral agreement.

Действующее законодательство ст. 606 ГК РФ [1] определяет аренду как договор, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) определенное имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование.

Приведенная законодательная дефиниция договора аренды позволяет выделить его основные характеристики, которые придают ему особый статус в гражданско-правовой сфере.

В первую очередь можно отметить, что анализируемый договор выступает одним из видов соглашений о передаче имущества, отличительной особенностью которого является отсутствие автоматического перехода права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. Вместо этого арендатору предоставляется право пользования или владения имуществом, либо исключительное право пользования.

Эта ключевая особенность делает договор аренды уникальным и существенно отличает его от других видов договоров, таких как купля-продажа или мена.

Также необходимо отметить, что нормативные акты, устанавливающие правила заключения договоров аренды, отражают стремление законодателя к детальному регулированию данной сферы. Многие нормы, касающиеся аренды, применяются лишь в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в данном соглашении.

Таким образом, в нормах гражданского законодательства закреплены основные аспекты, возникающие из договора аренды, включая условия передачи имущества, продолжительность аренды, оплату, приоритет прав арендатора, ответственность за уход за имуществом и усовершенствования, внесенные арендатором.

Также, как справедливо отмечает А.Н. Яковлева, «выделение отдельных видов договоров аренды в ГК РФ произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества, хотя здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск пропустить какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым, ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды» [5, с. 234].

Одна из характерных особенностей анализируемого договора – его консенсуальность, поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось.

Вместе с тем, в данном аспекте нельзя не согласиться с мнением К.М. Черновой, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть применяется формулировка не консенсуального, а реального договора. Особо следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для предания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора» [3, с. 360].

По мнению ряда исследователей, «соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора. Это является особым условие действия договора. Конечно, государственная регистрация предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, устная форма не препятствует регистрации транспортного средства и номерных агрегатов. Необходимость государственной регистрации договора аренды лишает его признака консенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора недостаточно для придания ему юридической силы. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется. В связи с изложенным возникает необходимость выделения третьего вида договора – подлежащих государственной регистрации» [2, с. 109].

Договор аренды представляет собой типичное возмездное соглашение, где важны условия внесения арендной платы за пользование имуществом. Форма оплаты по анализируемому договору не обязательно ограничивается финансовыми средствами; она может включать в себя различные другие формы вознаграждения, в том числе предоставление имущественных ценностей или оказание определенных услуг.

В этой связи важно подчеркнуть, что в рамках арендных отношений существует гибкость в выборе способов вознаграждения, которые могут быть предусмотрены сторонами в соответствующем договоре.

При заключении договоров аренды с некоммерческими организациями следует учитывать специфику отношений между сторонами, что может привести к различным вариантам установления размера арендной платы. Одним из возможных подходов является освобождение арендатора от уплаты арендной платы на определенный период или даже полностью на весь срок договора [4, с. 112].

Такие меры могут приниматься арендодателем в качестве поощрения некоммерческой деятельности или для поддержания некоммерческого сектора.

Подобные изменения могут привести к изменению характеристик самого соглашения, переводя его в категорию безвозмездного пользования. Тем не менее, такие изменения не отменяют юридическую силу договора на будущее и не приводят к его прекращению посредством новации. В этом случае арендатор временно отказывается от прав на получение арендной платы на определенный период времени.

Когда возникает ситуация, включающая освобождение от уплаты арендной платы, это вызывает вопросы о сущности арендных отношений, даже при возмещении коммунальных расходов.

Важно подчеркнуть, что договор аренды представляет собой двустороннее соглашение, где обе стороны несут определенные обязательства перед друг другом и одновременно выступают как должники и кредиторы.

В таких ситуациях возникает необходимость тщательного анализа и оценки, чтобы понять последствия изменений в условиях договора и их влияние на взаимоотношения между сторонами.

В отношении договора аренды существует два важных и равносильных для обеих сторон обязательства: передача арендодателем имущества в пользование и обязанность арендатора уплачивать арендную плату. Эти встречные обязанности взаимно связаны и представляют собой экономически равноценные аспекты данного договора.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Жильченко В.Н. Понятие и признаки договора аренды // Вестник магистратуры. 2022. № 12. С. 109-110.
3. Чернова К.М. Общая характеристика договора аренды по ГК РФ // Молодой ученый. 2024. № 5. С. 359-361.
4. Щучкина А.Э. Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды // Молодой ученый. 2023. № 30. С. 110-113.
5. Яковлева А.Н. Договор аренды в гражданском праве // Академическая публицистика. 2024. № 1. С. 233-238.