ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В ПРОЕКТАХ СОЗДАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ АПАРТ-ОТЕЛЯМИ. СТРАТЕГИИ И ИНСТРУМЕНТЫ

EFFECTIVE RISK MANAGEMENT IN PROJECTS OF CREATION AND MANAGEMENT OF APART-HOTELS. STRATEGIES AND TOOLS

Elizaveta Misko

student, Project and Program Management, Faculty of economics and finance, North-Western Institute of Management - branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

Статья предоставляет обзор ключевых аспектов управления рисками в сфере разработки и эксплуатации апарт-отелей. В работе рассматриваются стратегии минимизации рисков на всех этапах проекта, начиная от планирования и проектирования до операционной деятельности. Также подробно описываются инструменты и методики, способствующие выявлению, анализу и управлению рисками. Работа предоставляет ценные рекомендации для профессионалов в области недвижимости и управления проектами, сфокусированных на создании и эффективном управлении апарт-отелями.

ABSTRACT

The article provides an overview of key aspects of risk management in the development and operation of apartment hotels. The paper examines risk minimization strategies at all project stages, from planning and design to operational activities. It also extensively details tools and methodologies that contribute to the identification, analysis, and management of risks, citing successful industry cases. The work offers valuable recommendations for real estate and project management professionals focused on the creation and effective management of apartment hotels.

Ключевые слова: управление рисками, апарт-отель, проекты недвижимости, стратегии минимизации рисков, инструменты управления рисками.

Keywords: risk management, apartment hotel, real estate projects, risk minimization strategies, risk management tools.

Введение. Гостиничный бизнес играет решающую роль в формировании высококачественного туристического опыта и является неотъемлемой частью туристической инфраструктуры. Успех гостиничного сектора, ориентированного прежде всего на потребителя, тесно связан с общим состоянием туристической индустрии и социально-экономическими условиями страны. Гостиничные предприятия подвергаются разнообразным рискам, связанным с различными аспектами их экономической деятельности, такими как производственная, торговая, посредническая и другие операции. Управление этими рисками требует от менеджеров отелей разумного распределения финансовых и материальных ресурсов, оценки жизнеспособности новых проектов и непрерывной оценки эффективности бизнес-операций.

По мнению Е.И. Капустиной, «риск включает в себя потенциальные потери ресурсов или доходов, что подчеркивает важность разумного использования ресурсов. Следовательно, гостиничные предприятия, подверженные влиянию потенциальных угроз и рисков, постоянно совершенствуют свои защитные механизмы» [2].

Хотя область науки о рисках возникла в 1990-х годах, ожидается, что ее значение будет расти, что делает ее особенно важной областью исследований в будущем, с учетом проблем, связанных с управлением рисками. Отмечается постоянный рост финансирования научных разработок, связанных с анализом и оценкой угроз, в промышленно развитых странах. Уже сегодня разработано множество методов для выявления различных типов рисков и устранения причин, вызывающих необходимость таких оценок.

«Риск относится к неопределенному состоянию или событию, которое может отрицательно повлиять на продвижение проекта и его результаты» [2].

Под планированием управления рисками понимается разработка стратегии по управлению рисками и угрозами, которым подвергается организация. На данном этапе осуществляются решения, связанные с выбором методологии управления рисками, определением источников данных для анализа и выявления рисков. Процесс планирования управления рисками является итерационным процессом, то есть формирование списка рисков и запись их характеристик происходят параллельно.

 Как отмечает Е.И. Капустина, «структурирование идентификаций рисков адаптировано к их количеству» [2].

При организации деятельности апарт-отеля риски подразделяются на:

• Технические
• Управленческие
• Организационные
• Финансовые
• Внешние

В процессе выявления рисков используются различные методы, включая контрольные списки, SWOT-анализ, анализ предположений и опросы участников в рамках проекта. Итогом процесса обнаружения рисков является идентификация условий риска. Под риском проекта понимаются события, которые могут существенно повлиять на ход развития проекта и его конечный результат. Условия риска – это внешние или внутренние факторы, которые могут повысить вероятность появления риска. Также на этапе выявления возможных рисков определяются индикаторы, которые дают сигнал о появлении или потенциальном возникновении рисков.

Рассмотрим классификацию методов оценки риска, представленную Г. С. Токаренко [4]:

1. Подходы к оценке риска в условиях определенности применяются в ситуациях, где имеется обильная и всесторонняя информация о рисковых ситуациях. В таких условиях риски более предсказуемы, и есть достаточно данных для их оценки.
2. Подходы к оценке рисков в условиях частичной неопределенности используются, когда есть частичная неопределенность, и информация о рисковых ситуациях представлена в виде частот возникновения рисковых событий.
3. Подходы к оценке рисков в условиях полной неопределенности можно применять, когда полностью отсутствует информация о рисковых ситуациях. В таких случаях часто требуется привлечение сторонних специалистов и экспертов по управлению рисками в компании.

Рисунок 1. Методы оценки риска

В исследовании Т. Саати [3] описываются две методологии оценки рисков с целью выявления наиболее значимых рисков и направления последующих усилий (организационных, финансовых, материальных) на их смягчение или полное устранение:

• Комплексный анализ охватывает все рабочие процессы проекта. При таком анализе проводится подробное исследование каждого аспекта бизнеса, выявляются потенциальные риски на всех уровнях организации.

• Ускоренный анализ необходим для оперативного выявления группы риска для последующего более детального исследования.

В теоретической литературе [1] классификация методов оценки рисков обычно включает экспертные, статистические и аналитические методы. Рассмотрим более подробно каждый метод.

Экспертные методы включают анкетный метод, метод интервью и разработку карты рисков.

• Статистические методы, такие как метод VaR (value at risk), метод CVaR (conditional value at risk), метод стресс-тестирования используются для оценки финансовых рисков, определения максимальной потери с определенной вероятностью.

• Аналитические методы (финансовый анализ, анализ документов, анализ бизнес-процессов, бенчмаркинг и факторный анализ) используются для оценки финансового состояния организации, выявления тенденций, анализа показателей эффективности и принятия финансовых решений.

Также методы оценки риска разделяют на количественные и качественные подходы.

Для определения приоритетности риска в зависимости от степени его влияния на итог проекта, проводится качественная оценка рисков. Каждому риску присваивается уровень значимости в соответствии с выбранной шкалой. Это позволяет установить приоритеты и сосредоточить внимание на наиболее серьезных рисках.

При качественной оценке риска используются следующие подходы:

Использование качественной шкалы оценки риска от очень высокого до очень низкого.

Заполнение матрицы «вероятность наступления/последствия» (табл. 1), где вероятность и последствия выражены в виде шкал, а оценка риска определяется путем перемножения этих значений. Каждый риск помещается в ячейку матрицы, где умножаются значения вероятности и последствий.

Оценка тенденций риска для учета динамических изменений риска с течением времени.

Таблица 1.

Матрица вероятности возникновения риски и степени его [2]

Величина риска, попадающая в диапазон 0,01–0,05, считается крайне низкой, и такие риски можно принять без проведения компенсирующих мер. Риски со значением от 0,06 до 0,18 классифицируются как низкие риски и рассматриваются на более поздних этапах. Средний риск попадает в диапазон от 0,20 до 0,40, тогда как риски, превышающие 0,40, считаются высокими рисками и требуют приоритетного реагирования [4].

По результатам оценки риска предпринимаются следующие действия:

• Рейтинг рисков
• Формирование перечня приоритетных рисков
• Составление перечня рисков, требующих дополнительного анализа и оценки.

Количественные подходы включают в себя различные методы, в том числе [5]:

Статистические методы:

Статистические методы основаны на концепции вероятности возникновения или ненаступления нежелательного явления. Оценка масштаба или степени риска предполагает два критерия:

• Среднее математическое ожидание значения, связанного с неопределенной ситуацией. Данный показатель рассчитывается как сумма произведений каждого возможного результата на его вероятность.
• Изменчивость (дисперсия) потенциального результата, обозначающую степень отклонения от среднего значения. Измеряется как среднее арифметическое квадратов разностей между каждым значением и средним.

Аналитические методы оценки риска:

В сфере оценки рисков в бизнесе применяются различные аналитические методы для более точной и объективной оценки возможных потерь и прибыли. Рассмотрим каждый из перечисленных методов:

1. Метод корректировки ставки дисконтирования используется для учета временной ценности денег. Оценивается текущая стоимость будущих денежных потоков с учетом дисконтирования, что позволяет привести все будущие денежные потоки к их эквиваленту в настоящем времени.
2. Метод достоверных эквивалентов (коэффициентов надежности) применяется для оценки надежности и безопасности проекта или инвестиции.
3. Анализ безубыточности определяет точку, на которой доходы компании равны её затратам, т.е. момент, когда компания перестает быть убыточной.
4. Анализ чувствительности критериев эффективности и платежеспособности компании позволяет оценить влияние изменения различных параметров на финансовую эффективность и устойчивость компании.
5. Сценарный метод предполагает разработку нескольких сценариев развития событий, что позволяет оценить возможные последствия для бизнеса в различных условиях.
6. Анализ вероятностных распределений платежных потоков используется для моделирования вероятностных сценариев и определения вероятности различных результатов.
7. Древо решений – это графический метод, который помогает в принятии решений в условиях неопределенности, позволяя оценить различные варианты и их вероятные исходы.
8. Метод Монте-Карло (имитационное моделирование) используется для моделирования случайных событий и оценки вероятности различных исходов.

На этапе планирования мер реагирования на риски происходит создание стратегий по устранению потенциальных угроз и использованию возможностей. В ходе планирования мер реагирования происходит распределение обязанностей и зон ответственности между участниками проекта. [6].

Контроль и управление рисками предполагают постоянный мониторинг выявленных рисков, признание как существующих, так и возникающих рисков, а также оценку эффективности запланированных процедур. Контроль рисков — это непрерывный процесс на протяжении всего жизненного цикла проекта. Среди методов моделирования риска наиболее эффективным оказывается метод трех сценариев, учитывающий пессимистический прогноз, вероятный прогноз и оптимистический прогноз [6].

Расчет производится для всех трех возможных моделей реализации проекта. Результаты определяют реконструкцию кривых распределения вероятностей для ключевых результатов, таких как сроки, затраты и ресурсы. Конкретные сроки, затраты и потребности в ресурсах для каждого этапа процесса реконструкции определяются на основе желаемой вероятности достижения результатов [6]. Эти данные формируют основу для переговоров и принятия решений относительно реализации проекта. Оптимистичный прогноз служит оперативным планом для исполнителей проекта.

В ходе реализации проекта периодически вычисляются текущие вероятности успеха проекта. Отрицательные тенденции указывают на необходимость корректирующих действий, а положительные тенденции указывают на точное выполнение проекта.

Углубимся в ключевые аспекты системы оценки и снижения рисков в гостиничном бизнесе. Начало любой оценки начинается с установления критериев. Установление критериев является важным этапом в процессе оценки, будь то оценка рисков, проекта или эффективности деятельности предприятия. Наличие критерия предполагает наличие плана – набора ориентиров. Отклонение от этого плана служит сигналом, что есть риск или угроза, которая может повлиять на дальнейшую деятельность.

«Критерий, используемый при оценке риска, должен обладать уровнем детализации, который служит двум основным целям. Во-первых, это должно позволить выявлять риски с помощью статистических методов, где больший размер выборки повышает точность оценок. Во-вторых, это должно способствовать формулированию точно адресных рекомендаций в рамках существующей системы управления», - отмечается в работе Е.И. Капустиной и соавторов [2]. Это предполагает разделение критериев на сферы ответственности и приведение их в соответствие с областями влияния.

По мнению Е.И. Капустиной, «признавая неизбежность отклонений от плана, необходимо установить границы допустимого риска, разграничивающие то, что считается приемлемым и неприемлемым в рамках бизнес-подразделений» [2]. Эти границы играют решающую роль в определении шкалы выраженности отклонений от установленного критерия. Таким образом, каждый департамент сам определяют степень приемлемости риска. Мониторинг критериев риска включает выявление подозрительных отклонений и установление связей с существующими факторами риска.

Участие сотрудников в оценке рисков в гостиничном бизнесе представляет собой важный аспект, обусловленный их способностью анализа рисков, связанных с конкретными структурными подразделениями. Отмечается, что включение персонала в процесс оценки рисков обеспечивает ряд преимуществ, таких как глубокое понимание внутренних процессов, накопленный опыт и экспертиза, а также активное управление рисками [6]. Важными элементами являются легитимность и поддержка принимаемых решений.

Первичную оценку рисков проводит сотрудник, основываясь на своем опыте и понимании опасностей, выявленных в рамках его профессиональной деятельности. В случае, если принятие решения по управлению рисками выходит за пределы компетенции сотрудника, он обязан немедленно информировать своего руководителя. Затем полученные данные о рисках заносятся в базу данных предприятия. В случаях, когда риск считается явно неприемлемым, информация передается высшему руководству и ответственным лицам для принятия решений относительно продолжения, задержки или прекращения основного процесса.

Заключение. Таким образом, эффективное управление рисками в проектах создания и управления апарт-отелями играет ключевую роль в обеспечении успешности и устойчивости бизнеса в этой области. Разработка стратегий и использование соответствующих инструментов представляют собой неотъемлемый элемент этого процесса.

Важно отметить, что учет специфики гостиничного бизнеса, особенно в контексте апарт-отелей, требует глубокого понимания различных аспектов, начиная от маркетинга и обслуживания гостей, и заканчивая аспектами безопасности, дизайна и технологических инноваций.

Применение качественных стратегий маркетинга и брендинга, эффективной системы управления бронированиями, обеспечение безопасности посетителей, уникальный дизайн интерьера, применение современных технологий и соблюдение экологических стандартов – все эти компоненты объединяются в единое целое, направленное на минимизацию рисков и создание успешного апарт-отеля.

Гибкость в адаптации к изменениям рынка, строгое соблюдение юридических и регуляторных аспектов, а также управление командой – неотъемлемые части стратегий управления рисками. Успешная реализация проекта апарт-отеля требует не только высокого уровня организации, но и постоянного мониторинга, анализа и оперативных решений.

Список литературы:

1. Аронов И.З., Рыбакова А.М., Теркель А.Л. Общая методология оценки риска причинения вреда и основные модели анализа риска // Сертификация. 2008. № 2.
2. Оценка рисков в проектном менеджменте : учебное пособие / Е. И. Капустина, О. П. Григорьева, Ю. С. Скрипниченко [и др.]. — Ставрополь : СтГАУ, 2017. — 252 с. — Текст : электронный // Лань : электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/107207 (дата обращения: 13.01.2024).
3. Саати, Т Принятие решений. Метод анализа иерархий. / Т Саати. – Москва : Эксмо, 2014. – 145 с.
4. Токаренко, Г.С. Технология управления финансовыми рисками / Г.С. Токаренко // Финансовый менеджмент. – 2006. – № 5. – С. 20-26.
5. Управление проектами в современной организации : учебно-методическое пособие / Г. Л. Ципес, А. С. Товб, М. И. Нежурина, М. Г. Коротких. — Москва : МИСИС, 2019. — 264 с. — Текст : электронный // Лань : электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/129068 (Дата обращения: 14.01.2024)
6. Цветаева, С.М. Общие подходы к оценке и снижению рисков в гостиничном бизнесе / С.М. Цветаева // Управление бизнесом. – 2018. – № 2. – С. 4-6.