ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК НА НАЧАЛО 2024 ГОДА

THE CURRENT SITUATION ON THE MARKET OF NEW BUILDINGS AT THE BEGINNING OF 2024

Oleg Dmitriev

student, Department of Economics, Management, Sociology, Pedagogy, Novosibirsk State University of Architecture and Civil Engineering (Sibstrin),

Russia, Novosibirsk

Alexey Sherstyakov

scientific supervisor, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Novosibirsk State University of Architecture and Civil Engineering (Sibstrin),

Russia, Novosibirsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается ситуация на рынке новостроек на начало 2024 года. Актуальность темы исследования обусловлена тем, что сегодня рынок новостроек является одним из ключевых составляющих экономики страны и благополучия жизни многих граждан.  Цель исследования состоит в анализе ткущего состояния рынка новостроек в России и выделении ключевых тенденций. В статье рассмотрена динамика нескольких показателей задолженности по ипотечным кредитам, а также динамика среднего срок ипотеки, являющийся важным показателем долговой нагрузки и возможностей для ее роста. Также в статье проанализирована текущая ситуация со ставкой по ипотечным кредитам, в том числе последние действия регулятора и коммерческих банков в этом направлении.  Сделан вывод о текущей ситуации на рынке в целом.

ABSTRACT

The article examines the situation on the market of new buildings at the beginning of 2024. The relevance of the research topic is due to the fact that today the market of new buildings is one of the key components of the country's economy and the well-being of many citizens.  The purpose of the study is to analyze the current state of the new construction market in Russia and identify key trends. The article examines the dynamics of several indicators of mortgage debt, as well as the dynamics of the average mortgage term, which is an important indicator of the debt burden and opportunities for its growth. The article also analyzes the current situation with the mortgage rate, including the latest actions of the regulator and commercial banks in this direction. The conclusion is made about the current situation in the market as a whole.

Ключевые слова: рынок новостроек, льготная ипотечная ставка, жилищные кредиты, программы государственной поддержки, средний срок ипотеки.

Keywords: primary real estate market, preferential mortgage rate, housing loans, government support programs, average mortgage term.

Рынок новостроек является одной из важнейших составляющих как экономики страны, так и комфортного быта, жизни граждан.  Рынок новостроек является значимым драйвером производства в базовых отраслях, таких как производство стали и металлопроката (например, арматуры), производство бетона, цемента, блочных материалов, машиностроение (например, автомобилей КАМАЗ). Также данная отрасль агрегирует в себе большое количество специалистов различных специальностей, связанных со строительством (как высококвалифицированных, так и низкоквалифицированных рабочих). Также рынок новостроек абсорбирует в себя большую часть сбережений/инвестиций (в зависимости от ситуации) граждан.

Проще говоря, рынок новостроек и его состояние (текущее и будущее) является одним из ключевых факторов, который влияет на жизнь всех граждан с разных сторон. Именно это объясняет актуальность изучения состояния и тенденций на рынке новостроек. Эта тема актуальна как для людей, которые планируют приобрести (или продать) жилую недвижимость, так и для тех, кто трудится в сфере строительства либо только находится на развилке выбора жизненного пути.

Последние годы были очень напряженными для российской экономики и рынка новостроек (и в целом недвижимости), который был в значительной мере подвержен последствиям пандемии Covid-19 и кризисных явлений в экономике, которые наблюдались в 2022 году.  Последние несколько лет застройщики и покупатели квартир вынуждены жить и работать в условиях значительной неопределенности, рисков [1, с. 54] и турбулентности.

Посмотрим на официальную статистку [2] Банка России (Рисунок 1), на текущий момент задолженность по ИЖК (индивидуальным жилищным кредитам) находится на своем пике за последние 2 года, и уже очень близка к 18 трлн руб. За 2 года общий уровне задолженности вырос с 12 трлн руб. до 18 трлн руб., то есть, в 1,5 раза.

Рисунок 1. Данные по задолженности по ИЖК

Теперь посмотрим на график предоставляемых ИЖК в разрезе месяцев (Рисунок 2). Мы видим, что с каждым месяцем доля ИЖК, предоставляемых по льготным программам, становилась все больше. Также стоит отметить, что в последние месяцы перед наступлением нового 2024 года объем ИЖК рос, несмотря даже на рост средневзвешенной ставки до уровня 9% (в ноябре 2023 года). Также отчетливо можно видеть резкий всплеск количества выданных кредитов в январе 2023 года, когда за месяц перед этим в декабре было объявлено о значительных изменениях в условиях льготной ипотеки: повысилась льготная ставка до 8% в городах повышен минимальный взнос для всех регионов макс. Сумма кредита стала одинаковой – 6 млн. руб., а также вступил в действие ряд ограничений со стороны ЦБ относительно возможностей субсидирования застройщиками ставок по ипотеке, и возможности комбинировать льготную ипотеку с рыночной (особенно актуально для таких городов как Москва и Санкт-Петербург, где стоимость жилья значительно превышает величину в 6 млн. в Москве и Санкт-Петербурге можно было увелись лимит ипотеки путем комбинации льготной и коммерческой ипотеки до 30 млн, и в регионах до 15 млн руб.

Рисунок 2. Статистика по предоставленным ИЖК

Действующая до 2023 года программа льготной ипотеки [3, c. 69] была введена для стимуляции спроса на недвижимость с целью компенсации негативных последствий для экономики от пандемии COVID-19 (для поддержания рынка новостроек). В середине 2022 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным займам упала до уровня 3,81%. Банки и застройщики делали совместные банковские продукты, которые позволяли совмещать льготную ипотеку с субсидированной, и предлагать покупателями новостроек наиболее низкие ставки (в некоторых случаях околонулевые). По оценкам самого ЦБ, такие действия повлекли за собой необоснованное увеличение стоимости жилья.

Теперь посмотрим на структуру задолженности по ИЖК в рублях в разрезе федеральных округов. (Рисунок 3) по данным на 1 декабря 2023 года. Видим, что в лидерах закономерно находится ЦФО, в статистку которого включены г. Москва и Московская область, где стоимость жилья одна из самых высоких в стране. Также в ЦФО довольно высокая плотность населения в сравнении с другими частями страны, что объясняет большое количество новостроек и, соответственно, выданных кредитов.

Рисунок 3. Задолженность по ИЖК в разрезе федеральных округов

Далее идет Приволжский ФО, рынок новостроек которого в последние годы активно «набирает обороты». Во многом это объясняется тем, что рынок новостроек в этих регионах развивается с некоторым «лагом» по отношению, например, к ЦФО, что опять же вполне логично и закономерною.

Третье место в рейтинге ФО уровню задолженности по ИЖК занимает Сибирский ФО, что объясняется высокими темпами строительства нового жилья и высоким спросом в таких бурно развивающихся и растущих городах как Новосибирск, Красноярск, а также значительными темпами строительная в городах с меньшей численностью населения таких как Барнаул, Кемерово, Омск и Томск.

Также стоит отметить, что текущая ситуация с ипотечными кредитами видится довольно рискованной [4, c. 2]. Данное обстоятельство подтверждают действия ЦБ, который с 1 марта 2024 года вводит новые надбавки к коэффициентам риска, связанным с ипотечными кредитами с целью ограничения рисков, возникающих из-за все возрастающей закредитованности граждан. По приведенной статистике в 3-м квартале 2023 года доля заемщиков, чья предельная долговая нагрузка составляет более 80%, превысило 47% от общего числа, что составляет двухкратный рост за несколько последних лет. Помимо этого, в сообщении ЦБ упоминается разница между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке в среднем по стране на уровне 40%, это высокий показатель, который говорит о существенном дисбалансе (но здесь стоит учитывать такой значимый фактор, как класс жилья, который может давать большую прибавку к стоимости жилью более высокого класса).

По актуальной статистике ЦБ на ноябрь 2023 года средний срок ипотеки под покупку новостройки в России составляет 26 лет. Наибольшего значения этот показатель достигает в Республике Карачаево-Черкессия (344,6 мес.) и в Краснодарском крае (336,7 мес.). За послание 3 года средний срок ипотеки увеличился на 39%, при этом в 2023 году рост составил всего 2% по отношению к 2022 году. Наиболее значительные темпы роста наблюдались в 2021 и 2022 года. Поэтому тут модно сказать, что тенденция положительная, но это объясняется тем, что средний срок ипотеки «уперся в потолок», поскольку с учетом взятия ипотеки гражданами в среднем возрасте (увеличивать этот срок не позволяют сроки выхода на пенсию).

Также изменения на рынке исходят и от самих коммерческих банков. Например, 11 января некоторые крупные российские банки, например, «Сбербанк» изменяют правила выдачи льготной ипотеки. Теперь взять кредит в этих банках можно только на жилье от тех застройщиков, которые участвуют в программе субсидирования.

Некоторые эксперты отмечают, что причина таких действий заключается в том, что ужесточение условий по ипотечным кредитам в течение 2023 года сделало выдачу льготной ипотеки значительном менее выгодной для банков, чем раньше, а также снизился пул клиентов, которые могут позволить приобрести жилье из-за больших требований к первоначальному взносу для самих заемщиков (также высокий ежемесячный платеж из-за высокой ставки является «заградительным» для многих граждан [5, c. 25]). Также комиссии ввели «ВТБ» и «Альфа Банк».

На текущий момент у многих крупных застройщиков имеется значительный запас прочности по покрытию эскроу счетов, что позволит в краткосрочной перспективе пережить потенциальное падение продаж, а также есть возможность работать с другими банками, которые не вводят обязательным условие субсидирование ипотечных ставок.

Таким образом, на момент начала 2024 года на рынке новостроек сложилась сложная ситуация, которая обусловлена значительным ростом цен на рынке, закредитованности покупателей, а также высокой ключевой ставкой (а значит высокой ставкой по коммерческим кредитам без субсидирования).

Отдельно стоит отметить, что долгое время действующая льготная ставка и субсидирование ипотечных ставок застройщиками в предыдущие годы в значительной мере обусловили текущее положение дел на рынке. В данный момент ЦБ предпринимает действия для снижения спроса и увеличившихся рисков ипотечного рынка, но здесь стоит учитывать, что рынок недвижимости довольно инертен, поэтому быстрых изменений ждать не стоит.

Исходя из проведенного анализа можно ожидать, что цены на новостройки перестанут расти из-за ослабления спроса, но снижаться они не будут из-за новых комиссий и уже заложенных в финансовые модели (при согласовании получения проектного финансирования) банков цен на продаваемые площади. Также нужно учитывать тот факт, что в кризисные периоды для экономики цены на жилье редко снижаются в своем номинальном выражении. При этом в реальном выражении стоит ожидать корректировки на рынке новостроек из-за текущих темпов инфляции.

Список литературы:

1. Корень А. В., Рубцова Н. В. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2023. Т. 12. - №1 (42), С.53-56.
2. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 14.01.2024)
3. Тельминова Н. В., Нечаев О. С. Современные проблемы государственного регулирования рынка недвижимости // Регион: системы, экономика, управление. - 2023. - №1 (60), с. 66 – 71.
4. Федорова Ю. В., Федоров Е. А. Повышение рисков субъектов рынка ипотечного кредитования как результат маркетинговых акций застройщиков // Международный научно-исследовательский журнал. – 2023. -№4 (130), с. 1-4.
5. Гусейнова Я. Н. Основные проблемы и современные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России // Экономика нового мира. - 2021. -Т.6 №2 (21), с. 22-32.