ОСОБЕННОСТИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

АННОТАЦИЯ

Рациональное управление в сфере недвижимости означает, прежде всего, поиск путей обеспечения наиболее продуктивного использования недвижимости как экономического ресурса и расширения сферы ее применения. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

ABSTRACT

Rational management in the field of real estate means, first of all, finding ways to ensure the most productive use of real estate as an economic resource and expanding the scope of its application. At the same time, it is taken into account that the performance criteria for profitable objects should be based on the parameters of the profitability of the object.

Ключевые слова: оценка, имущество, доход.

Keywords: valuation, property, income.

Оценка стоимости имущества с использованием доходного подхода является одним из наиболее распространенных методов определения рыночной стоимости объекта оценки. Этот подход основан на том предположении, что стоимость имущества определяется потенциальными доходами, которые оно может приносить.

При проведении оценки с использованием доходного подхода учитываются различные факторы, такие как потенциальные доходы, риски, амортизация и долгосрочная устойчивость доходности объекта оценки. Этот подход позволяет более точно определить стоимость имущества на рынке, учитывая его потенциал для генерации доходов.

Для проведения оценки с использованием доходного подхода необходимо выполнить следующие основные шаги:

1. Анализ арендных потоков: проводится анализ текущих и будущих арендных платежей, договоренностей об аренде, условий аренды и возможных изменений в будущем. Также важно учитывать возможность расторжения арендных договоров и связанные с этим риски.

2. Определение нормативной доходности: для каждого типа недвижимости определяется средняя нормативная доходность, отражающая ожидания рынка и инвесторов. Для этого проводится анализ рыночных условий, сравнительных данных и статистики.

3. Расчет рыночной стоимости: с помощью капитализационной ставки применяется к годовому доходу от объекта для определения его рыночной стоимости. Капитализационная ставка, или коэффициент капитализации, является ключевым показателем, отражающим ожидаемую доходность недвижимости.

4. Учет общих затрат и рисков: в оценке стоимости имущества также учитываются общие затраты на эксплуатацию, ремонт, обслуживание, страхование и прочие владельческие расходы. Также необходимо учитывать потенциальные риски, связанные с изменениями на рынке, вакантностью и другими факторами.

При проведении оценки с использованием доходного подхода применяются различные методы, такие как метод приведенной стоимости, метод дохода от аренды и метод дохода от эксплуатации. Каждый из этих методов учитывает специфические факторы и данные, позволяющие определить потенциальные доходы объекта оценки.

Оценка стоимости имущества с использованием доходного подхода имеет ряд преимуществ, таких как прогнозируемость, возможность учета инвестиционного потенциала и устойчивость стоимости имущества. Также этот подход позволяет учитывать специфические характеристики и особенности объекта оценки, такие как арендные платежи, эксплуатационные расходы и особенности рынка.

Проведение оценки стоимости имущества с использованием доходного подхода требует анализа различных факторов и данных, а также опыта и специализированных знаний о рынке и методах оценки. Однако, правильное использование этого подхода позволяет получить более точные и надежные результаты при определении рыночной стоимости имущества.

Оценка стоимости имущества с использованием доходного подхода предоставляет инвесторам и владельцам недвижимости информацию о его текущей и будущей доходности, что является важным фактором при принятии решения о покупке, продаже или аренде объекта. Более точные и надежные оценки помогают минимизировать риски и принимать обоснованные решения, основанные на рыночной стоимости имущества.

В заключение, оценка стоимости имущества с использованием доходного подхода является эффективным и надежным методом, который позволяет определить справедливую стоимость имущества на основе его потенциальных доходов. Результаты оценки могут быть использованы в различных ситуациях, включая финансовое планирование, инвестиционные решения и юридические споры.

Положительные и отрицательные стороны оценки стоимости имущества с использованием доходного подхода:

Отрицательные стороны:

1) При использовании доходного подхода не учитывается структура капитала и имущества предприятия. Например, земельный участок, который является частью предприятия, не включается в стоимость имущества, поскольку он принадлежит государству.

2) Использование доходного подхода требует определения конкретных денежных потоков, которые будут капитализировать (чистые доходы, доходы с учетом амортизации, доходы до или после уплаты налогов и процентов и так далее). Однако нет однозначного подхода к выбору этих конкретных потоков.

3) В переходной экономике и на рынке не всегда возможно точно прогнозировать будущие годовые доходы. Предсказать доходы на протяжении нескольких лет вперед может быть теоретически и практически невозможно.

4) Для прогнозирования будущих доходов обычно используются фактические доходы за последний отчетный год и предыдущие годы. Однако эти фактические доходы могут значительно отличаться от потенциальных доходов в нормальных условиях организации производства и труда.

5) В переходных экономиках инфляционные процессы чрезвычайно нестабильны, существует вероятность кризисов и дефолтов. В связи с этим прогнозы уровней инфляции для ожидаемых доходов предприятий непредсказуемы.

6) Определение ставок дисконтирования будущих доходов предприятия представляет значительные трудности из-за более чем 15 возможных методов решения подобных задач. Чаще всего используется метод экспертных оценок, учитывающий общий риск невыхода предприятий на уровень ожидаемых в будущем доходов.

7) При использовании метода дисконтирования капитализированных доходов не учитывается стоимость большей части нематериальных активов предприятия.

8) Результаты оценки стоимости предприятия, полученные с помощью метода дисконтирования годовых доходов, не учитывают его интегральный износ (физический, моральный и экономический) и другие факторы, влияющие на итоговую оценку стоимости.

Положительные стороны:

Первоначальным и сильным преимуществом использования доходного подхода является то, что оцениваемая стоимость в первую очередь отражает интересы покупателя или инвестора. Получаемая стоимость при таком подходе точно соответствует цене, которую покупатель готов заплатить, в то время как методы других подходов, как правило, основаны на цене, которую продавец предлагает.

Еще одним важным достоинством доходного подхода является возможность общей оценки машинных комплексов, которые объединяют различные единицы технологического и вспомогательного оборудования, транспортных средств, вычислительной, коммуникационной и другой техники. Оценка комплексов в целом, особенно при большом объеме, производится значительно проще и экономически выгоднее, чем оценка отдельных компонентов с помощью других подходов, таких как затратный или сравнительный подходы.

Вывод: Оценка стоимости недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и других случаях. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство или в ходе бракоразводного процесса для оплаты налогов или раздела имущества. Весь процесс оценки недвижимости направлен на объективное определение рыночной стоимости объекта. Современный подход к оценке доходной недвижимости включает два источника дохода: арендную плату, получаемую от сдачи в аренду, и часть дохода от коммерческой эксплуатации. Арендная плата является наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Если объект недвижимости предназначен для специфического бизнеса, то его коммерческий потенциал принимается во внимание при оценке. Так как доходный подход основан на принципе ожидания будущих выгод, то выгоды от владения недвижимостью включают получение всех регулярных доходов в период владения и доход от последующей продажи (стоимость реверсии).

Список литературы:

1. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303 с.
4. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.
5. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.