ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НОВОГО ЖИЛЬЯ

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматриваются факторы, влияющие на ценообразование новостроек на примере Новосибирской области. По итогу статьи даются рекомендации.

Ключевые слова: оценка стоимости, рыночная цена, влияющие факторы, причины роста цен, себестоимость строительства.

В настоящее время на территории Новосибирской области конкурируют более 160 застройщиков. За 2022 год ими было введено в эксплуатацию 2,224 млн.кв.м. это на 11,9% больше, чем в 2021 году. При этом стоимость квадратного метра с каждым годом растет. Так, например, средняя цена за один квадратный метр во втором квартале 2022 года составляла 88 724 рубля, а на этот же период 2023 года повысилась на 27,8%, приняв значение в 113 397 рублей. Стоит отметить, что рост стоимости в 2023 году практически не происходил. По большей части рост происходит в связи с инфляцией и повышением себестоимости строительства, но, в какой-то степени, рост связан и со сложностью первоначальной оценки стоимости конечного объекта.

Существуют основные аспекты проблемы оценки рыночной стоимости, они актуальны как для Новосибирский области, так и для других регионов. Основной и одной из самых трудно решаемых задач является определение рыночной стоимости объектов недвижимости, которые компания планирует строить или уже построила. При определении рыночной стоимости учитываются стоимость земли, строительных материалов, рабочей силы, а также закладывается инфляция и прочие факторы, несущие влияние на стоимость. Также сложность появляется при оценке качества конечного продукта и сравнении качественных характеристик с конкурентами.

Кроме перечисленного, строительная компания должна учитывать стоимость финансирования своих проектов. То есть включать в себя кредиты, инвестиции и другие источники финансирования. Важным моментом является безошибочная оценка стоимости обслуживания долгов и возможных потерь от неплатежей со стороны покупателей недвижимости.

Как и в любых других организациях строительная компания должна оценивать стоимость управления действующими проектами, включая затраты на персонал, административные расходы и прочие операционные затраты. Все перечисленные факторы обязательно должны быть учтены при оценки стоимости недвижимости. На данном этапе часто происходит завышение цены, так как многие строительные компании имеют непрофильные активы и их обслуживание включается в стоимость конечного продукта.

Также на конечную стоимость влияют площади, проданные на этапе котлована. На этом этапе стоит сделать пометку, о том, что квартира на этапе котлована считается более дешевой, но если обратиться к статистике за последние 3 года, то становится понятно, что это не более чем стереотип. Цены на квартиры на этапе котлована по сравнению с квартирами в этом же доме, которые будут продаваться после окончания стройки различаются на 5-10%, из этого следует, что разница в стоимости квартир практически полностью состоит из инфляции за этот период.

То есть, чем большее количество квадратных метров было продано, тем ниже будет себестоимость это связано с тем, что за такие привлечённые денежные средства не платятся проценты (так было до ввода закона о проектном финансировании, в настоящее время деньги с продажи котлованов хранятся на эскроу-счетах, а застройщику за это понижают проценты по кредитам). С другой стороны, продажа площадей на этапе котлована может повышать конечную стоимость площади, так как в процессе строительства часто происходят внеплановые (форс-мажорные) ситуации, для решения которых привлекаются денежные средства, которые, в свою очередь, будут уже включены в стоимость еще нереализованных площадей или, в некоторых случаях, списаны на расходы строительной организации. Рост же из-за скупки квартир на этапах котлована происходит достаточно редко.

В рыночную стоимость закладывается не только себестоимость строительства, но и будущая прибыль от продажи построенных объектов. Для оценки будущей прибыли следует провести анализ рынка недвижимости по региону или для более точной оценки по городу, определить спрос и предложение, а также учесть риски и конкуренцию.

На основании вышеперечисленных факторов формируется себестоимость строительного проекта, при этом на наценку новостроек влияют следующие факторы.

Инвестиционная привлекательность. Вложение в недвижимость всегда считалось одним из самых надежных и прибыльных инвестиций. В связи с этим люди покупают квартиры в новостройках не для себя, а на перепродажу или сдачу в аренду, что приводит к завышению спроса, в особенности, однокомнатных квартир и студий, а вследствие, к повышению цен на них.

Покупатели часто переоценивают стоимость новостроек, ожидая что через некоторое время они значительно вырастут в цене. Это ведет к тому, что продавцы повышают цены на квартиры, чтобы максимизировать свою прибыль. В настоящее время при анализе рынка можно заметить то, что цены на новостройки и вторичное жилье практически сравнялись, к тому же на новостройки дают льготные ипотеки, что так же стимулирует вкладываться в них.

Цена одного квадратного метра зависит от различных факторов, в первую очередь это местоположение и инфраструктура. То есть чем ближе квартира к центру города, тем выше будет цена квадратного метра. Под инфраструктурой подразумевается наличие транспортной развязки, магазинов, школ, больниц и т.п. В районах с развитой инфраструктурой цены на недвижимость значительно выше, чем в менее развитых районах.

Так как в настоящее время застройка идет микрорайонами, строительные компании сразу предусматривают различные моменты связанные с инфраструктурой. Именно это позволяет создать однородную среду, в которой жители имеют одинаковый уровень жизни и возможностей. В России микрорайоны являются достаточно распространённым типом застройки в особенности в городах, так как они обеспечивают удобство и комфорт для жителей, что, в свою очередь, требует привлечения больших средств и часто дорогих кредитов, за счет которых также формируется стоимость.

Стоит отметить, что в Новосибирской области в настоящее время все больше строится однокомнатных квартир. Это связано с рядом причин. Первая и основная причина — это покупательская способность. Однокомнатные квартиры меньше по площади, следовательно ниже стоимость строительства, ниже рыночная цена. Они привлекательны для людей, имеющих ограниченный бюджет, или для тех кто не нуждается в большом количества пространства. Также не стоит забывать, что однокомнатные квартиры значительно легче сдаются в аренду.

Второй причиной является изменения в демографии. По статистике за последние годы наблюдается тенденция к увеличению числа молодых людей и одиноких профессионалов, которые предпочитаю жить самостоятельно. Однокомнатные квартиры имею приоритет для данных слоев населения, так как они достаточно просторны для комфортного проживания и не требуют больших затрат на содержание.

Если рассматривать этот вопрос со стороны застройщиков, то становится понятно, что продажа однокомнатных квартир более выгодна для строительных компаний, так как стоимость строительства ниже, чем у 2х-4х комнатных, а добавочная больше. Другими словами – рентабельность однокомнатных квартир и студий выше, чем других.

По результатам написанного следует сделать вывод, что строительство однокомнатных квартир являются результатом воздействия демографических, экономических и социальных факторов на рынок недвижимости.

С учетом вышеизложенного и экономической ситуации в регионе можно прийти к выводу, что в конце 2023 года вкладываться в недвижимость невыгодно. На это есть следующие причины:

• Покупка квартир на этапе котлована не выгодна, так как депозитная ставка высокая и она покроет рост цены, а может даже принести выгоду. То есть, если вложить деньги в депозит, а не в котлован, то через год останется достаточное количество денег на приобретение уже построенной квартиры.
• В настоящее время строительными компаниями разрабатываются проекты, имеющие ценовую политику 2021 года. Это связано с тем, что компании понимают, что приближается дефицит покупателей и на рынок будут выводить объекты, которые ниже по цене и будут конкурировать со своими объектами, которые до этого выводили на рынок.
• Рынок недвижимости по самым крупным городам России достиг пика в связи с чем роста цен на квартиры не предвидится.

Если решение вкладываться в недвижимость в этом году уже принято, то следует обратить внимание на объекты, которые в высокой стадии реализации, то есть до окончания проекта осталось от 4 до 8 месяцев, так как именно на эти новостройки скорее всего появится дисконт.

Список литературы:

1. Оценка и управление стоимостью собственности : методические указания к выполнению практических занятий и курсовых работ (проектов) по дисциплинам: «Экономическая теория стоимости и базовые концепции оценки», «Основы управления стоимостью при воспроизводстве объектов недвижимости», «Земельно-имущественные отношения и оценка рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса» для студентов магистратуры всех форм обучения направления подготовки 08.04.01 Строительство / составители П. Г. Грабовый [и др.]. — Москва : Московский государственный строительный университет, Ай Пи Эр Медиа, ЭБС АСВ, 2016. — 83 c.
2. Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости. Практический курс : учебное пособие для студентов, аспирантов, преподавателей и читателей, самостоятельно изучающих оценку недвижимости / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. — Тамбов : Тамбовский государственный технический университет, ЭБС АСВ, 2014. — 80 c
3. Маркетинговое ценообразование и анализ цен : учебное пособие / Л. А. Данченок, А. Г. Иванова, С. В. Ласковец, М. В. Маркова. — Москва : Евразийский открытый институт, 2008. — 180 c.