ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

CERTAIN ASPECTS OF THE CIVIL LAW REGIME OF IMMOVABLE PROPERTY

Kristina Lavrushina

Master's student, Faculty of Law, A.S. Griboyedov Moscow University,

Russia, Moscow,

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены основные положения, касающиеся понятия гражданско-правового режима недвижимого имущества, выделены основные его составляющие, а именно совокупность правовых норм, регламентирующих правовой режим недвижимости. Особое внимание уделено понятию недвижимого имущества, признакам, позволяющим определить тот или иной объект к недвижимости, а также рассмотрена судебная практика, посвященная вопросам разграничения статуса объектов гражданского права и признание объекта движимым или недвижимым на основании специальных признаков.

ABSTRACT

The article considers the main provisions concerning the concept of the civil-legal regime of immovable property, highlights its main components, namely the set of legal norms regulating the legal regime of real estate. Particular attention is paid to the concept of immovable property, the features that allow determining a particular object to real estate, and also judicial practice devoted to the issues of distinguishing the status of objects of civil law and the recognition of an object as movable or immovable on the basis of special features is considered.

Ключевые слова: гражданское право, объекты гражданского права, гражданско-правовой режим, гражданско-правовое регулирование, недвижимое имущество.

Keywords: civil law, objects of civil law, civil law regime, civil law regulation, real estate.

Объекты недвижимости представляют одну из самых рассматриваемых в научном и практическом аспектах категорий гражданского права. Для субъектов, участвующих в гражданско-правовых отношениях с объектами недвижимого имущества, важно знать не только материальные аспекты, включающие теоретические положения гражданско-правового регулирования, но и практические, связанные с изменяющимися и дополняющимися положениями гражданского законодательства и, соответственно, правоприменительной практикой. Именно поэтому гражданско-правовому режиму недвижимости уделяется столь большое внимание.

Для начала следует сказать о понятии гражданско-правового режима, под которым понимается совокупность норм права, регламентирующих понятие недвижимого имущества, состава такого имущества, гражданско-правового оборота недвижимости, обязательства, связанные с недвижимостью, гарантии защиты прав собственников и других участников гражданско-правовых отношений, в которых присутствуют объекты недвижимого имущества.

Гражданско-правовой режим недвижимости определяется целым массивом законов и подзаконных актов, которые можно подразделить на следующие группы:

1) Конституция РФ [1];

2) Кодексы, регламентирующие общие положения о недвижимом имуществе, например, ГК РФ [2], и специальные, такие как ЗК РФ [3], ГрК РФ [4], НК РФ [5], ЖК РФ [6] и другие.

3) Законы (например, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [7]);

4) Подзаконные акты (например, приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 [8]);

5) Нормативные акты региональных и муниципальных органов власти;

6) А также Постановления Пленума Верховного Суда РФ (например, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 [9])

Обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации, который в п. 1 ст. 130 определяет недвижимое имущество через перечисление объектов, относящихся к нему. Так, к объектам недвижимости ГК РФ относит:

- земельные участки;

- участки недр;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- иное имущество, которое может быть отнесено на законодательном уровне к недвижимому.

Из данного положения можно заключить, что некоторые объекты объединены по общим признакам, позволяющим выделить несколько групп объектов недвижимого имущества.

К первой группе относятся объекты, которые имеют природное происхождение (земельные участки, участки недр). Вторая группа характеризуется тем, что такие объекты невозможно перенести, они простое связаны с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). И третья группа представлены объектами недвижимости, которые получили твой статус на исходя из положений закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания) [12].

Приведенная классификация, на первый взгляд, имеет исчерпывающий перечень объектов, однако, на практике дело обстоит совсем иначе. Сформулированные ГК РФ положения об остаточном отнесении всех объектов к движимым, то есть движимыми объектами признаются все те объекты, которые законом не отнесены к недвижимым, не совсем верно. Примером споров об отнесении объектов к движимым или недвижимым вещам могут послужить, например, физически взаимосвязанные объекты или объекты недвижимости, участвующие в едином цикле производства, в том числе подземные коммуникации и инженерные сети, линии электропередач, сборно-разборные павильоны и конструкции, отвечающие признакам капитальности, и подобные им.

Разграничение статуса объектов гражданского права необходимо для законного осуществления гражданско-правового оборота, признания сделок законными, правильного налогообложения, а также государственной регистрации, бухгалтерского и инвентаризационного учета.

К тому же, сами объекты недвижимости имеют различное гражданско-правовое регулирование. В соответствии с данным положением следует указать на такие важные аспекты правового регулирования как:

Обязательная государственная регистрация права собственности, иных вещных прав, ограничений и обременений недвижимого имущества;

Специфический режим правового регулирования земельных участков, в виду отнесения их к той или иной категории земельных участков;

Единая судьба земельных участков и строений на них, то есть, при совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и строение не следует отделять друг от друга.

Правоприменительная практика напрямую зависит от того, к какой категории отнесен объект, а также его специального правового режима, так как у каждого объекта недвижимости складывается свой собственный специфический комплекс особенностей гражданско-правового режима.

На практике возникают различные ситуации, при разрешении которых суды указывают на обязательные признаки отнесения того или иного объекта к недвижимости. Так, на примере решения суда по делу №А40-70364/20-61-514 от 14.07.2021 г [10]. Рассмотрим спорные аспекты отнесения асфальтовой площадки к недвижимому имуществу. Суть спора состояла в признании зарегистрированным права собственности ОАО «ККК» на асфальтовую площадку площадью «…» кв.м с кадастровым номером «…» по адресу: «г. Москва…» отсутствующим, обязании снять с кадастрового учета забор площадью «…» кв.м с кадастровым номером «…» по адресу: «г. Москва…»; обязании снять с кадастрового учета асфальтовую площадку площадью «…» кв.м с кадастровым номером «…» по адресу: «г. Москва…». В рамках разрешения спора судом установлено, что «…на земельном участке расположены забор и асфальтовая площадка, на которые зарегистрировано право собственности ОАО «УУУ» (ответчик) в ЕГРН как на объекты недвижимого имущества. Земельный участок и асфальтовая площадка были приватизированы в составе имущественного комплекса и согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 21.07.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Имеется комплекс иных критериев, по которым объект может быть признан недвижимым имуществом, в частности, технические и юридические признаки.

Суд пришел к выводу, что сооружение площадки является вспомогательным объектом и не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Данное положение основано на правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в пункте 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) [11], который указал, что если объект не обладает самостоятельным функциональным назначением и создан в целях только лишь обслуживания или улучшения качества данного земельного участка, то отнесение таких объектов к недвижимому имуществу не является законным. К тому же, асфальтовая площадка по техническим показателям так же не может быть отнесена к сооружениям, а, следовательно, и к объектам недвижимости. Тем самым, суд поддержал позицию Верховного Суда РФ и признал незаконным постановку на кадастровый учет, государственную регистрации прав в ЕГРН асфальтовой площадки, так как данный объект не относится к недвижимому имуществу.

Таким образом, признание объекта недвижимым имуществом имеет особое значение для наделения такого объекта гражданско-правовым режимом и его особенностями. Отнесение объекта к недвижимости весьма сложный вопрос, требующих соответствующих познаний не только положение гражданского кодекса, но и норм иных законов и подзаконных актов, которые в совокупности составляют гражданско-правовой режим конкретного объекта недвижимого имущества.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) // Российская газета. № 290. 30.12.2004.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // Российская газета. № 148-149. 06.08.1998.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
7. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2023) // Российская газета. № 156. 17.07.2015.
8. Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке: Приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 (Зарегистрировано в Минюсте России 31.03.2022 № 68008) // http://pravo.gov.ru, 31.03.2022.
9. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 // Российская газета. № 140. 30.06.2015.
10. Решение от 14 июля 2021 г. по делу № А40-70364/2020 // https://sudact.ru/arbitral/doc/DfOo4TDRBNJK/
11. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 3, март, 2017 (начало), Бюллетень Верховного Суда РФ, № 4, апрель, 2017 (окончание), Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, № 1, январь, 2017 (извлечения).
12. Березняк О. А. Правовой режим недвижимого имущества // Молодой ученый. 2022. № 44 (439). С. 89.