ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

PROBLEMS OF MORTGAGE LENDING RISK MANAGEMENT

Alina Kankulova

Student, Faculty of Finance, Financial University under the Government,

Russia, Moscow

Artem Varbuzov

Student, Faculty of Finance, Financial University under the Government,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются основные риски, которые возникают в сфере ипотечного кредитования. Данный сектор финансовых услуг часто подвергается сложным и разнообразным рискам, которые могут иметь значительные последствия как для заемщиков, так и для кредиторов. Проводится классификация рисков, а также подробно описываются причины их возникновения. Анализируются ключевые методы, позволяющие минимизировать или полностью избежать возникновения рисков. Данная статья подчеркивает ряд препятствий, которые могут усложнить процесс управления рисками в ипотечном кредитовании. Делается акцент на том, что успешное управление рисками в ипотечном кредитовании требует глубокого понимания их природы, а также применения эффективных методов их управления и минимизации.

ABSTRACT

The article discusses the main risks that arise in the field of mortgage lending. This financial services sector is often exposed to complex and diverse risks, which can have significant consequences for both borrowers and lenders. The classification of risks is carried out, as well as the reasons for their occurrence are described in detail. Key methods are analyzed to minimize or completely avoid the occurrence of risks. This article highlights several obstacles that can complicate the risk management process in mortgage lending. The emphasis is placed on the fact that successful risk management in mortgage lending requires a deep understanding of their nature, as well as the use of effective methods of their management and minimization.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, управление рисками, заемщик, кредитор, минимизация рисков.

Keywords: mortgage lending, risk management, borrower, lender, risk minimization.

В современном обществе банковский сектор занимает значимое место, предлагая широкий выбор продуктов и услуг для своих клиентов. Один из наиболее популярных и востребованных продуктов — это ипотечное кредитование. Этот финансовый инструмент позволяет людям приобретать недвижимость, даже если у них нет необходимой суммы на момент покупки, и выплачивать ее стоимость в течение длительного периода времени.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование считается надежным и обеспеченным финансовым продуктом, он все же сопряжен с определенными рисками. Эти риски могут возникать как для заемщиков, так и для кредиторов, и иметь различные причины и последствия.

Вопрос о рисках в ипотечном кредитовании по-прежнему остается актуальным, поскольку отражает важные аспекты функционирования банковской системы и финансового благополучия клиентов. Эта тема важна для обсуждения и исследования, поскольку понимание этих рисков и способы их управления могут способствовать стабильности банковской системы и защите интересов заемщиков.

Ипотечное кредитование представляет собой особую область банковской деятельности, которая включает как общие кредитные риски, характерные для других видов кредитования, так и уникальные риски, специфичные только для данного банковского продукта. Риски, связанные с ипотечным кредитованием, можно классифицировать и разделить на две основные группы. Первая группа включает индивидуальные или локальные (местные) риски, возникающие при предоставлении ипотечных кредитов и могущие обладать систематическим характером [3, с.122]. Эти риски связаны с конкретными заемщиками, объектами недвижимости и местными экономическими условиями. Они проявляются регулярно и требуют от банков принятия соответствующих мер для их учета и минимизации.

Вторая группа рисков относится к общим экономическим рискам, которым подвергается вся экономика государства [3, с.122]. Эти риски связаны с макроэкономической ситуацией, изменениями в рыночных условиях, политической нестабильностью и другими факторами, которые могут оказывать влияние на спрос на жилую недвижимость, стоимость ипотечных активов и финансовую состоятельность заемщиков. Эти риски более общего характера и требуют от банков глубокого анализа и мониторинга экономической обстановки для принятия соответствующих решений.

Большинство рисков, связанных с ипотечным кредитованием, относятся к первой группе индивидуальных рисков. Они могут включать в себя такие аспекты, как невыполнение заемщиком своих обязательств по погашению кредита, ухудшение финансового состояния заемщика, изменение стоимости ипотечного залога, проблемы с правовым оформлением сделки и т. д. Банки активно применяют методы кредитного скоринга, оценки недвижимости и другие подходы для определения и управления этими рисками [5, с. 14].

Раскрытие сущности рисков ипотечного кредитования требует более подробного рассмотрения и классификации этих рисков. Это позволяет банкам разрабатывать эффективные стратегии управления рисками, внедрять соответствующие политики и процедуры, а также принимать взвешенные решения при предоставлении ипотечных кредитов.

Стоит отметить, что ипотечное кредитование несет определенные риски, как для заемщиков, так и для кредиторов. Некоторые из этих рисков относятся преимущественно к заемщикам.

Один из таких рисков - валютный риск, характерный для случаев, когда заимствование происходит в иностранной валюте, а доходы заемщика получаются в национальной валюте. Если курс иностранной валюты значительно изменяется, то стоимость задолженности может возрасти, что создаст финансовые трудности для заемщика.

Другой риск - процентный риск, возникающий из-за отсутствия привязки зарплаты заемщика к процентной ставке рынка. Если процентные ставки возрастают, платежи по ипотеке могут увеличиться, а финансовая нагрузка на заемщика станет тяжелее.

Риск потери постоянного дохода вследствие болезни или увольнения также относится к заемщикам. Если заемщик теряет возможность погашать кредит из-за непредвиденных обстоятельств, он может столкнуться с задолженностью и риском потери имущества.

Стоит отметить, что заемщик и кредитор также могут столкнуться с правовым риском, который возникает, когда после полной выплаты кредита заемщик не получает законное право собственности на недвижимость из-за проблем, связанных с завершением строительства или сменой застройщика [4, с. 34]. Данная ситуация может создать проблемы как для заемщика, так и для кредитора, поскольку право на залог может оказаться утраченным.

Несмотря на то, что заемщики несут определенные риски, кредиторы также подвержены не менее значительным рискам. Это связано с возможностью невыполнения заемщиками своих обязательств, задержками в платежах, судебными спорами и другими негативными событиями, которые могут повлиять на финансовую стабильность кредитора.

В данном случае подробному рассмотрению подлежит рыночный риск, который возникает в результате снижения стоимости недвижимости. В случае, если заемщик становится ненадежным и не выплачивает кредит, кредитор рискует не полностью покрыть свои затраты. Банк может быть вынужден изъять недвижимость и продать ее по рыночной цене, которая может быть значительно ниже суммы выданного кредита. Кредитор сможет вернуть только часть суммы, а оставшаяся часть станет убытком, который будет возмещаться из резервных фондов [5, с. 15].

Появление рыночных рисков может сопровождаться возникновением кредитных рисков, которые могут представлять угрозу банкротства для заемщика и негативно сказываться на ликвидности банка. Для снижения такого риска важно тщательно оценивать платежеспособность и кредитоспособность заемщика перед предоставлением ипотечного кредита.

Одним из серьезных рисков для банков является угроза ликвидности, которая возникает, когда баланс между активами и пассивами банка нарушается в процессе выполнения его обязательств. Это происходит из-за того, что средства для выдачи ипотечных кредитов формируются путем привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, тогда как ипотечные кредиты являются долгосрочными активами. Таким образом, снижение ликвидности банка приводит к дисбалансу и повышает риск потерь.

В Российской Федерации риски ликвидности банков были усилены мировым финансовым кризисом, девальвацией рубля, оттоком иностранной валюты, падением цен на нефть, введением санкций со стороны США и ЕС, а также другими политическими и экономическими негативными изменениями. Контроль рисков ликвидности может быть осуществлен только на уровне государства путем разработки нового или изменения существующего законодательства, которое ограничивает банковскую деятельность в отношении операций с высокими рисками. [3, с. 139].

Еще одним риском для кредиторов в ипотечном кредитовании является досрочное погашение кредита. Для заемщика досрочное погашение может быть выгодным, так как позволяет сэкономить на процентах. Однако для банка это означает потерю возможной прибыли в виде процентных платежей по кредиту.

Досрочное погашение представляет риск для банка, поскольку он может не получить запланированные проценты на оставшийся срок кредита. Более того, банк может столкнуться с проблемой реинвестирования большой суммы досрочно погашенного кредита для получения новой прибыли. Так как заемщик может принять решение о досрочном погашении в любой момент, банк не может заранее спрогнозировать будущую рыночную ставку и доходность от реинвестирования средств.

Кроме того, имущественные риски также представляют определенную угрозу для заемщиков и кредиторов. Они связаны с возможными повреждениями или утратой недвижимости, которая является объектом залога. Это могут быть случаи порчи имущества, полная утрата из-за пожара, стихийного бедствия или других непредвиденных обстоятельств, а также утрата права собственности на объект залога.

Если недвижимость страдает от внешних факторов и становится непригодной для проживания, заемщик все равно обязан выплатить кредитору установленную сумму согласно ипотечному договору. В таких случаях имущественные риски обычно покрываются страхованием, и расходы по восстановлению поврежденной недвижимости несет страховая компания. [1, с. 41].

Второй риск, связанный с утратой права собственности, возникает в ситуациях, когда после заключения сделки становится известно о существовании ограничений или препятствий, которые затрудняют продажу недвижимости.

Например, квартира является объектом долевой собственности, и ее собственником является несовершеннолетний ребенок. В таком случае, для осуществления продажи недвижимости может потребоваться получение согласия органов опеки.

В случае, если заемщик не застраховал риск, связанный с ипотечным кредитом, возникает серьезная финансовая угроза. Если такой риск, например, связан с потерей способности выплачивать кредит из-за непредвиденных обстоятельств, заемщик оказывается в ситуации, когда он не может управлять или реализовать приобретенное с помощью кредита имущество, будь то жилой дом или квартира.

В этой ситуации заемщик остается обязанным выплатить полную сумму кредита кредитору несмотря на то, что он фактически не может владеть или продать недвижимость. Заемщик может попытаться оспорить данную ситуацию в суде, однако это требует времени и финансовых затрат. Даже если суд решит в пользу заемщика, уже уплаченные деньги по ипотечному договору обычно не подлежат возврату. [1, с. 43].

В целом, ипотечное кредитование несет определенные риски как для заемщиков, так и для кредиторов (банков). Заемщики сталкиваются с риском потери трудоспособности, снижения стоимости жилья и возможной порчи или полной утраты недвижимости. Основной риск для них заключается в том, что они могут оказаться в ситуации, когда становится невозможным выплачивать ежемесячные платежи.

Кредиторы, с другой стороны, рискуют предоставленными финансовыми ресурсами. Они сталкиваются с рисками ликвидности, досрочного погашения кредита, нестабильной политической и экономической ситуации, а также рыночными факторами. Эти риски могут негативно сказаться на доходности и финансовой устойчивости кредитора.

Для управления этими потенциальными угрозами важно проводить тщательную проверку и оценку как заемщика, так и объекта недвижимости. Кредиторы должны оценить платежеспособность и кредитный рейтинг заемщика, а также провести оценку стоимости и состояния недвижимости, чтобы выявить возможные скрытые риски, которые могут помешать использованию недвижимости в качестве залога по ипотечному кредиту.

Однако следует отметить, что полностью прогнозировать все риски практически невозможно. Банки не могут предугадать будущие изменения цен на жилье или экономическую конъюнктуру, так как это зависит от множества переменных факторов. Кроме того, кредиторы не могут гарантировать, что заемщики будут способны ежемесячно и полностью выплачивать кредитную задолженность в течение всего срока кредита, который обычно составляет 15–20 лет.

Таким образом, ипотечное кредитование связано с определенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Эти риски требуют внимательного управления и принятия соответствующих мер, чтобы снизить потенциальные негативные последствия и обеспечить стабильность и надежность процесса ипотечного кредитования. [2, с. 42].

Подводя итоги, следует отметить, что ипотечное кредитование действительно несет определенные риски как для кредиторов, так и для заемщиков. Важно понимать, что эти риски могут быть управляемыми и минимизируемыми при правильной стратегии и подходе со стороны обеих сторон.

Для кредиторов, основные риски включают рыночный риск, связанный с возможными изменениями цен на недвижимость и рыночными колебаниями; процентный риск, связанный с возможным изменением процентных ставок и их влиянием на доходность кредитора; валютный риск, который возникает, когда кредит выдается в иностранной валюте и подвержен колебаниям курсов валют; риск ликвидности, связанный с возможностью недостатка средств для погашения кредитов и финансовых обязательств; риск досрочного погашения, когда заемщик решает погасить кредит раньше срока.

Для заемщиков, основным риском является потеря трудоспособности и неспособность выплачивать ежемесячные платежи по кредиту. Другие риски включают снижение стоимости недвижимости, возможность порчи или утраты имущества.

Однако эти риски могут быть управляемыми. Кредиторы могут применять стратегии риск-менеджмента, такие как диверсификация портфеля кредитов, использование страхования и других инструментов финансовой защиты.

Заемщики, в свою очередь, должны быть внимательными при выборе ипотечного кредита, проводить тщательный анализ своей финансовой платежеспособности и изучать все условия и риски, связанные с кредитным договором.

В целом, понимание и управление рисками являются важными аспектами успешного ипотечного кредитования. Кредиторы и заемщики должны работать вместе, чтобы минимизировать потенциальные угрозы и обеспечить стабильность и надежность ипотечного рынка. Это поможет создать благоприятные условия для всех сторон и обеспечить успешное осуществление ипотечных кредитных операций.

Список литературы:

1. Архипов А. П. О страховании рисков ипотеки / А. П. Архипов, Ю. Т. Ахвледиани // Финансы. – 2020. – No3. – С. 40–44.
2. Берестова Ю. С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации / Ю. С. Берестова. – Вестник Челябинского государственного университета, 2019. – с. 4–9
3. Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. М.: ИНФРА–М, Институт экономики города, 2017. – 576 с.
4. Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2018. – No3 – С. 34–36.
5. Мысловский Е.Н. Ипотека: риски реальные и мнимые / Е.Н. Мысловский. // Бизнес и банки. – 2020. –No22 (808). – С. 13–19
6. Ваганова О. В., Быканова Н. И., Коньшина Л.А., Гордя Д.В. Влияние финтехкомпаний на развитие отечественного финансового рынка // Финансовая экономика. - 2020. - No6. - С. 133–139.
7. Ваганова О. В., Коньшина Л.А. Особенности развития Финтех- индустрии в Российской Федерации на современном этапе развития // Актуальные проблемы развития экономических, финансовых и кредитных систем: сборник материалов VII Международной научно-практической. - Белгород: ИД «БелГУ» НИУ «БелГУ», 2019. -С. 97–101.
8. Ваганова О. В., Коньшина Л.А. Развитие рынка финансовых технологий: зарубежный опыт и отечественная практика // Научный результат. Экономические исследования. 2020. Т. 7. No 1. С. 80–88.
9. Vaganova O.V., Solovjeva N.E., Polukhin O.N., Zakharov V.M., Zabnina G.G., Lesovik R.V., Lesovaya S.L., Ageykina M. EANALYSIS OF SUPPLY Chain in investment activity in the Russian agricultural complex // International Journal of Supply Chain Management. 2020. Т. 9. No 5. С. 1615–1622
10. Глобальное исследование «Индекс проникновения услуг финтех 2019» [Электронный ресурс] - Режим доступа: ey.com/fintechindex. Vaganova, O.V., Bykanova, N.I., Grigoryan, A.S. and Cherepovskaya N.A., 2018. Directions of development of bank technologies applied in the Russian market of retail credit services Revista Publicando, 15, 2, 2018: 1365-1377.
11. Ваганова О. В., Лихошерстова Г. Н. 2011. Структуризация экономики с учетом инновационной активности в регионах России. Российское предпринимательство. No 4, Вып.2 (182). С. 36–39.
12. Glagolev S.N., Vaganova O.V. 2013. Finansovyi mekhanizm obespecheniya innovatsionnogo protsessa [The financial mechanism for ensuring the innovation process]. World Applied Sciences Journal, vol. 25, no. 12, pp. 1729- 1734.