ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

PROBLEMS AND PROSPECTS OF LEGAL REGULATION LEASE AGREEMENTS IN THE RUSSIAN FEDERATION

Lenar Shaikhatdarov

student, Faculty of Law, Moscow Financial and Industrial University "Synergy",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются вопросы относительно договоров аренды в современных условиях кризиса, влияние обстоятельств мирового масштаба на развитие арендных отношений, перспективы развития.

ABSTRACT

The article discusses issues regarding lease agreements in the current crisis conditions, the impact of global circumstances on the development of rental relations, development prospects.

Ключевые слова: арендные отношения; договор аренды; право пользования; владение; распоряжение имуществом.

Keywords: lease relations; lease contract; the right to use; possession; property management.

Проблематика отдельных цивилистических институтов выступает объектом множества современных дискуссий ученых. Например, господствующая ныне в доктрине точка зрения о первичности мены над куплей-продажей в истории человечества постепенно сходит на нет под давлением весьма авторитетных исследований по этому вопросу.

К счастью, тема аренды в контексте ее места в истории представляется более ясной и очевидной. Аренда как институт продолжения классических римских контрактов по сдаче имущества внаем безусловно появилась позже обозначенных выше институтов мены и купли-продажи (безотносительно их первичности друг к другу).

Смысл аренды также выступает со всей очевидностью: в ее задачи входит позволить мне извлекать из своей собственности как можно большую выгоду, удовлетворить свои имущественные интересы за счет получения арендной платы с лица, которое пользуется моей вещью. При этом, я не теряю титула собственника вещи, тем самым нахожусь в более выгодном положении, чем собственник вещи участник договора купли-продажи. Да, мои кратковременные имущественные удовлетворения зачастую меньше единой разовой платы покупателя по договору купли-продажи.

Однако, как пойдет речь ниже, применительно к аренде таких транспортных средств как морские и воздушные суда, возможны значительные выплаты, превышающие удовлетворения по отдельным видам купли-продажи. Соответственно, в классическом случае всегда речь идет о собственнике, который за арендную плату «ущемляет» себя в правах на свою вещь (кавычки призваны подчеркнуть несерьезность такого ущемления, т.к. собственник всегда действует добровольно, в своем праве и свободно, для целей получения арендной платы).

Известно со времен Французского гражданского кодекса 1804 года (далее – ФГК), что собственнику «принадлежат права пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом, с тем чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено законами или регламентами».

На первый взгляд, отражением описанной формулировки (или даже ее продолжением) выступает ставшее классическим для отечественной юриспруденции триадическое понимание собственности, закрепленное в современном Гражданском кодексе России.

В России принято полагать, что собственнику просто принадлежат права владения, пользования и распоряжения вещами, в то время как ФГК содержит указание на именно абсолютность пользования и распоряжения вещью.

На первый взгляд, подобное рассуждение может показаться незначительным, однако на практике оно порождает множество сложностей.

Идея о том, что собственнику принадлежат только лишь владение, пользование и распоряжение вещью в свое время поставила в тупик ВАС РФ, когда он в своем Постановлении Пленума № 64 в соответствующем пункте указал применять правила договора аренды к расположению наружной рекламы на стенах зданий общего пользования [4]. Следует остановиться на этом казусе поподробнее.

Сособственники общего имущества (здания) разрешили некой коммерческой организации за имущественную плату разместить баннер с рекламой собственной продукции. Обратим внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ [2], по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Что такое владение? Фактическое обладание вещью, господство над нею. Разве сособственники здания не перестали с момента заключения договора с организацией владеть стеной, которая составляет неотделимую часть их квартирных помещений? Безусловно, они остались в своем владении.

Прекратили ли собственники помещений пользоваться указанной стеной для своих нужд? Если ответить на данный вопрос утвердительно, тогда выходит, что стена должна перестать выполнять для собственников помещений функцию защиты от холода, ветра и т.д., т.е. лишить собственников тех полезных эффектов, которые и выражают смысл существования стены.

Мы видим, что здесь нет передачи владения, пользования вещью. Значит, это не договор аренды – это обычный имущественный договор, в котором сособственники воздерживаются за определенную плату от действий в отношении размещенной рекламы (например, не срывают ее, не портят освещенность рекламного баннера). Представляется, что указание ВАС в данном случае ошибочно, а источник этой ошибки как раз лежит в принятой триадичности собственности.

Если бы в российском Гражданском кодексе, на манер ФГК, было указание об абсолютности правомочий собственника, тогда столь категорических подходов к распространению правил об аренде в российской судебной практике не зародилось.

Теоретическую ценность это суждение приобретает в прямой связи с темой настоящего исследования: правовой режим вещей здесь будет играть несколько иную, даже более сложную роль, ведь здание – классический вариант недвижимости, в то время как отдельные транспортные средства относимы к этому классу вещей лишь на основании закона (например, морские суда).

Итак, следует привести несколько хрестоматийных определений, от которых следует отталкиваться при исследовании арендных обязательств. Право собственности юридически закрепляет принадлежность имущества определенному лицу. Эту мысль и содержит в себе п. 1 ст. 209 ГК РФ [1], указывая, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Позитивная сторона собственности – возможность собственника удовлетворять свои потребности при помощи принадлежащего ему имущества.

Подобное традиционное определение права собственности позволяет говорить о нем как о разновидности абсолютного правоотношения, в рамках которого праву управомоченного субъекта корреспондирует пассивная обязанность всех без исключения других лиц, заключающаяся в том, чтобы просто не препятствовать правообладателю. Собственник вещи самостоятельно реализует свои правомочия (например, владеет и пользуется вещью), нуждаясь не в чьей-либо помощи, а в том, чтобы ему никто в этом не препятствовал.

Если же собственнику понадобится чья-то помощь и содействие в реализации какого-либо интереса, связанного с его вещью (необходимо будет произвести ее ремонт и т.п.), он может обратиться за помощью к другому лицу, действия которого смогут этот интерес удовлетворить. В последнем случае перед нами классическое обязательство – относительное правоотношение, в котором интерес правообладателя удовлетворяется не его собственными действиями при непротивлении всех прочих лиц, а за счет действий (или бездействия) другого – определенного – лица [8, c. 34].

В качестве выражения позитивной стороны права собственности, в том числе, и выступает возможность собственника передать в аренду его вещь. Вещью здесь следует понимать не вещь в целом (философском либо, напротив, бытовом смысле), а вещь как имущество, которое может находиться в обладании человека. Это всегда индивидуально определенное имущество, действия с ним должны соответствовать целям правопорядка и не нарушать законных интересов других лиц. Только такие, соответствующие закону договоры, которые направлены на передачу вещи другому лицу во владение и пользование, либо только лишь в пользование, и выступают договорами аренды.

Весной 2020 года государство ввело режим повышенной готовности для борьбы с пандемией. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

Кризис выявил пробелы существующих договоров и поставил вопрос как их заполнить, чтобы избежать новых конфликтов. Большинство «докризисных» договоров аренды не дают ответов на вопросы, которыми задались контрагенты во время пандемии.

Между тем именно вокруг этих вопросов разгорелись самые сложные споры последних лет: как распределяется бремя проведения санитарно-гигиенических мероприятий между договаривающимися сторонами? Как определены последствия вынужденного простоя арендуемых помещений, включая потенциальное прекращение договора? Можно ли исключить применение к договору нового «чрезвычайного» законодательства?

То или иное решение описанных проблем создает дополнительную нагрузку на одну из сторон. На практике содержание договора аренды определяется "сильной стороной", то есть арендодателем. В связи с этим распределение новых рисков и издержек, как и прежде, будет зависеть от переговорных навыков сторон.

Договорная техника позволит лишь облечь фактический баланс сил в юридически обязывающую форму. В зависимости от потенциальной переговорной позиции могут быть использованы различные варианты решения проблем, связанных с пандемией для контрагентов при заключении новых договоров аренды.

В большинстве регионов России компании уже с конца мая 2020 г. смогли вернуть сотрудников в свои офисы при условии соблюдения санитарно-гигиенических требований, прежде всего, если на рабочем месте соблюдаются правила социального дистанцирования или между сотрудниками строятся прозрачные перегородки. Даже в настоящее время, после объявления Всемирной организацией здравоохранения об окончании пандемии, ученые до сих пор ищут способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что после получения новых данных государство может возложить на предприятие дополнительные обязанности, например, установить устройства рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы.

Кто должен отвечать этим требованиям и нести соответствующие расходы? Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных воздушных фильтров вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях, перечисленные расходы, как и расходы на содержание арендуемого имущества, поэтому по умолчанию несет арендатор.

Арендатору как лицу, дополнительно несущему финансовое бремя в виде арендной платы, выгодно возложить на арендодателя расходы по выполнению непредвиденных санитарно-гигиенических требований. Поэтому можно включить в договор условия, которые будут предусматривать снижение арендной платы, если арендодатель за свой счет и сам обеспечит соответствие арендуемого имущества требованиям действующего законодательства в плане соответствия помещения актуальным санитарно-эпидемиологическим правилам.

Статус арендодателя изначально защищен законом, поэтому ему достаточно сохранить правовой статус-кво и не допустить отмены диспозитивных норм статьи 616 ГК РФ. Несмотря на базовое распределение стоимостной нагрузки, арендодателю все равно приходится нести эксплуатационные расходы на содержание так называемого общего имущества, например, когда он является собственником или арендатором офисного центра и обеспечивает функционирование общей инфраструктуры (приемная, охрана, лифты, техническая и пожарная службы здания и т. д.).

Нормы статьи 616 ГК РФ распространяются только на те площади, которые занимает арендатор, поскольку данная статья не регулирует содержание общей инфраструктуры, и этот вопрос решается сторонами в договоре аренды.

Освобождение от гражданско-правовой ответственности в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (далее – ОНС) предусмотрено п. 3 ст. 401 ГК РФ. Применительно к данной норме необходимо учитывать, что, согласно подходу судебной практики, статья 401 ГК РФ применяется исключительно к ответственности за неисполнение обязательств или за их ненадлежащее исполнение (например, при рассмотрении вопроса о неустойке за несвоевременную уплату арендной платы) и не используется в целях освобождения от исполнения самого договора (например, освобождения от уплаты арендной платы/уменьшения арендной платы).

Для применения пункта 3 статьи 401 ГК РФ, как правило, должны быть выполнены 3 условия:

1) чрезвычайность (то есть выходящее за рамки обычного, чрезвычайное для конкретных условий,

2) непредотвратимость,

3) последствие в виде объективной невозможности исполнения соответствующего договора (например, вследствие пандемии).

Таким образом, даже если пандемия коронавируса квалифицировался как ОНС (также на основании указания в договоре аренды), но непосредственно не препятствует исполнению арендатором договора аренды, весьма вероятно, что освобождение от ответственности на основании пункта 3 ст. 401 ГК РФ не распространяется на арендатора.

К примеру, если в условиях распространения коронавирусной инфекции были установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, то необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В этом случае должник не несет ответственности за просрочку исполнения обязательства, возникшую вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, а кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ) [5].

Согласно ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В сложившейся судебной практике, согласно статье 416 ГК РФ, возможность применения ее к договору аренды зависит от того, имеет ли арендатор объективную возможность пользоваться имуществом. Например, в одном из дел суд указал, что арендатор обязан уплатить арендную плату, если он не докажет невозможность использования имущества по назначению, а имущество не было возвращено арендодателю.

Также в судебной практике высказывается мнение, что арендная плата не подлежит взысканию, если по не зависящим от арендатора причинам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом [6]. Согласно положениям ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Арендные отношения, абстрактно говоря, возникают только после заключения соответствующего договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для до­говоров аренды нежилых помещений требуется их по­ следующая регистрация в государственных органах.

До истечения срока действия заключенного договора аренды стороны по взаимному соглашению могут из­менять его базовые (первичные) условия, а также рас­торгнуть такой договор досрочно. Это возможно также в судебном порядке при наличии достаточных основа­ний для выдвижения истцом (контрагентом) подобно­го требования.

Нередко в случае перемены собственника арендуемо­го помещения новый арендодатель требует пересмот­ра (изменения) условий ранее заключенного договора аренды или его расторжения. Данные требования по своей сути незаконны, и в случае обращения нового арендодателя в суд в иске ему должно быть отказано [10, c. 135].

Основной причиной возникновения различного рода коллизий и спорных проблем в сфере аренды нежилых помещений зачастую остается незнание отдельными участниками договоров аренды действующей норма­тивной базы в этой области.

В перспективе правовые отношения по поводу арен­ды нежилых помещений станут более однородны­ми, единообразными, и унифицированными, что, абстрактно говоря, должно, в свою очередь, способствовать уменьшению числа споров, передаваемых на рассмотрение арбитражных судов в РФ.

В настоящее время землю фактически можно получить лишь по двум основаниям: праву собственности или аренды (ст. 28 ЗК РФ) [3], причём последняя преобладает. Сложилась практика, что земля под строительство может выделяться в аренду сроком на 3–5 лет, застройщик зачастую в эти сроки не укладывается, в том числе и в связи с различными административными барьерами. Кроме того, при выкупе земельного участка или его аренде требуется предварительная постановка на кадастровый учёт [9, c. 24]. Если участок новый никому не отводился, то сначала орган местного самоуправления должен утвердить схему границ такого участка. На основании этой схемы ка­дастровый инженер должен провести кадастровые работы, подготовить ме­жевой план, после этого полученные сведения о вновь образованном участ­ке вносятся в кадастр, и только после этого заинтересованное лицо может оформить на него права. Сложно? Да, и в конечном счете, подобные случаи не дают возможности бизнесу нор­мально развиваться.

Но такая ситуация в настоящем време­ни изменилась с вступлением в силу с 1 марта 2015 года изменений в ЗК РФ, где как раз затрагиваются вопросы возникновения, прекращения и осу­ществления прав на земельные участ­ки, обеспечиваются прозрачность дей­ствий и равный доступ к земельным ресурсам, сокращаются избыточные административные ресурсы. Речь идёт о том, что с внесенными изменения­ми в ЗК РФ появится новая глава V1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», в рамках которой устанавливаются:

– основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 391);

– случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов (ст. 393);

– цена продажи земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 394);

– случаи предоставления земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, гражданину или юри­дическому лицу в собственность бесплатно (ст. 395);

– случаи предоставления земель­ных участков, находящихся в госу­дарственной или муниципальной соб­ственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 396);

– особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 398), предусматри­вающей в том числе и отчуждение объекта незавершённого строитель­ства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находяще­гося в государственной или муниципальной собственности [7, c. 130].

Несмотря на то, что на сегодняшний день на практике нет примеров, аналогичных ситуации пандемии, представляется, что в случае официального приостановления деятельности организаций, допустимо применение ст. ст.416, 417 ГК РФ.

Можно привести пример из судебной практики: у компаний могут возникнуть проблемы с исполнением обязательств, на которые коронавирус повлиял лишь косвенно. Например, из-за отмены поездок турфирма лишилась значительной части доходов и не может заплатить за аренду офиса. ГК РФ среди случаев, которые не признают форс-мажором, называет следующие:

- контрагенты должника нарушают свои обязанности;

- у должника нет необходимых денежных средств.

Вместе с тем ВС РФ допускает, что отсутствие денег можно признать обстоятельством непреодолимой силы, если оно вызвано ограничительными мерами. Также отметим, правительство дало малому и среднему бизнесу отсрочку по арендным платежам за пользование федеральным имуществом. Аналогичные меры рекомендовано принять регионам и муниципалитетам. Арендаторы коммерческой недвижимости могут воспользоваться арендными каникулами, предусмотренными для организаций и ИП из наиболее пострадавших отраслей экономики.

Исходя из вышесказанного, представляется, что выбор способа действий арендатора зависит в первую очередь от его целей:

Если арендатор желает получить арендные каникулы в период приостановления действия договора, то можно прибегнуть к статьям 416, 417, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (если применение статьи 451 не исключено договором аренды);

Если по причинам, связанным с пандемией коронавируса, арендодатель по собственной инициативе ограничивал доступ в помещение арендаторам (например, закрывал офисный центр), арендаторы могли прибегнуть к понижению арендной платы на основании статьи 616 ГК РФ.

Кроме того, рекомендуется тщательно проанализировать договор аренды с точки зрения того, содержит ли он условия, позволяющие снизить арендную плату или отсрочить ее выплату в сложившейся ситуации. Таким образом, в настоящее время в России большое внимание уделяется такому виду рыночных отношений, как аренда. Но простота использования уравновешивается рядом причин, препятствующих оптимальному развитию аренды в России в период кризиса.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации / Часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 (в ред. от 14.04.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 14.04.2023.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации / Часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 08.07.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - N 5. - ст. 410; 2021. - N 29. - ст. 5751.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. - N 44. - ст. 4147; 2023. - N 18. - ст. 3227.
4. П. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // СПС КонсультантПлюс— Режим доступа: http://www.consultant.ru/(дата обращения: 17.06.2023).
5. "Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) // "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 5, май, 2020.
6. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) // "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 7, июль, 2017.
7. Дружкова В.С., Ворсина О.А. Договор аренды: тенденции правоприменительной практики // В сборнике: Актуальные проблемы развития науки в современном мире. Материалы VIII Международной студенческой научно-практической конференции. Белгородский университет кооперации, экономики и права. Москва, 2022. С. 130.
8. Кривошеев Ю. Общая характеристика договоров мены, аренды и оказания услуг: соотношение конструкций // Ростовский научный вестник. 2022. № 2. С. 34.
9. Пьянкова А.Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 3. С. 24
10. Черепанова О.С. Предмет договора аренды: спорные вопросы теории и практики // Алтайский юридический вестник. 2015. № 11. С. 135.