ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ ПРИ ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ВЫКУПЕ ИМУЩЕСТВА

DETERMINATION OF THE REPURCHASE PRICE IN THE FORCED REPURCHASE OF PROPERTY

Alexey Velikorostov

master's student, faculty of Law and Security, Ural Institute of Management - branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration,

Russia Yekaterinburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается защиты прав собственников имущества, при его изъятии для государственных и муниципальных нужд. Отражение нормативно-правовых основ определения выкупной цены, гарантий и прав граждан в случае изъятия собственности государством или местными органами власти. А также механизм, особенности и порядок изъятия имущества.

ABSTRACT

The article deals with the protection of the rights of property owners, when it is withdrawn for state and municipal needs. Reflection of the legal framework for determining the redemption price, guarantees and rights of citizens in the event of seizure of property by the state or local authorities. As well as the mechanism, features and procedure for the seizure of property.

Ключевые слова: выкупная цена, судебная практика, принудительное изъятие имущества `государственные нужды, муниципальные нужды.

Keywords: redemption price, judicial practice, forced seizure of property `state needs, municipal needs.

Основания и порядок прекращения права собственности на имущество, регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В частности, в соответствии с нормами ст. 235 ГК РФ [1]. Во всех случаях принудительного изъятия для государственных и муниципальных нужд изъятие имущества должно осуществляться при условии компенсации собственнику рыночной стоимости имущества, а также всех убытков, которые возникают у собственника в связи с изъятием, в том числе упущенной̆ выгоды.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ [1] при выкупе земельного участка «плата, сроки и другие условия выкупа имущества определяются соглашением. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств, в том числе упущенную выгоду». Аналогичный порядок установлен и в случае изъятия зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, не находящемся в собственности собственника зданий.

При возмещении убытков, в случае возникновеия разногласий между сторонами возникающих правоотношений, убытки подлежат возмещению в денежной форме, в то время как при возмещении вреда всегда можно потребовать натуральную компенсацию.

В соответствии с пунктом 3 ст. 281 ГК РФ [1] «по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок, с зачетом его стоимости в выкупную цену».

Существуют особенности определения размера возмещения, они установлены в ст. 56.8 ЗК РФ [3], в соответствии с которой сумма возмещения складывается из следующих элементов:

1. рыночной стоимости изымаемого земельного участка;
2. убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка;
3. упущенной выгоды.

Судебная практики свидетельствуют о том, что дела сводятся к  возмещеню упущенной выгоды и урегулирования с размером возмещения. Стоит отметить, что расходы на установление рыночной стоимости земельного участка и размера убытка несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, однако при определении размера возмещения не учитывают:

1. объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства;
2. неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя об изъятии;
3. объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя об изъятии земли;
4. сделки, которые правообладатель заключил после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков, подлежащих включению в размер.

Жилищный кодекс РФ также направлен на защиту прав и интересов собственников жилья, у которых изымают участок для государственных или муниципальных нужд. В нем отражены размер возмещения, сроки и другие условия изъятия, а также отображена возможность получения жилого помещения взамен на изымаемую собственность.

В этом случае определяется разница между размером возмещения и рыночной стоимостью предоставляемого имущества, подлежащая выплате собственнику изымаемой недвижимости, а также срок передачи предоставляемого имущества, о чем указывается в п. 3 и п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ [3], ч. 8 ст. 32 ЖК РФ [2].

Тем самым, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника по соглашению сторон.

Но стоит отметить, что суд не вправе обязать государственный орган или орган местного самоуправления обеспечить жильем лицо взамен на изымаемую у него собственность. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, орган, который принял решение об изъятии, обязан выплатить лишь выкупную цену. Предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон, при этом производится зачет его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение [2].

Таким образом, размер компенсации собственнику изымаемого земельного участка с расположенными на нем строениями должен определяться как совокупность:

1. стоимости земельного участка с аналогичными изымаемому участку свойствами, расположенного в той же местности, или рыночной стоимости изымаемого земельного участка, определенной на дату заключения соглашения с собственником об изъятии;
2. расходов на возведение аналогичного строения;
3. расходов, которые должен понести собственник в связи с переездом на новое место жительства или сезонного пребывания.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 14 апреля 2023 г.). В данном виде документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 28 апреля 2023 г.). В данном виде документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 28 апреля 2023 г.). В данном виде документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».