ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЦЕЛЯХ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАВОПРИМИНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

SEIZURE OF LAND PLOTS FOR THE PURPOSE OF INTEGRATED DEVELOPMENT OF THE TERRITORY: PROBLEMS OF THEORY AND LAW ENFORCEMENT PRACTICE

Danil Cherni

2nd year student, Faculty of Law South Russian Institute of Management - branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation,

Russia, Rostov-on-Don

Svetlana Heigetova

Scientific supervisor, Candidate of Legal Sciences Associate Professor of the Department of Civil and Business Law, South Russian Institute of Management - branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В настоящей статье рассматриваются проблемы теории и правоприменительной практики, связанные с прекращением права собственности на земельные участки. В частности, автор делает акцент на комплексном развитии территорий как основании прекращения права собственности на земельный участок. В статье анализируются теоретические и практические проблемы соответствующих вопросов.

ABSTRACT

This article discusses the problems of theory and law enforcement practice related to the termination of ownership of land plots. In particular, the author focuses on the integrated development of territories as a basis for the termination of ownership of a land plot. The article analyzes the theoretical and practical problems of the relevant issues.

Ключевые слова: юридические факты, земельные участки, правоотношения, право собственности, владение, пользование, распоряжение, комплексное развитие территории, изъятие земельных участков.

Keywords: legal facts, land plots, legal relations, ownership, possession, use, disposal, complex development of the territory, seizure of land plots.

Понятие «Комплексное развитие территорий» и правила осуществления комплексного развития территорий интегрировались в российское законодательство с принятием Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" [6].   Необходимость правового закрепления данного института во многом обусловлена тем, что на сегодняшний день комплексное развитие территорий в соответствии с Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года является одной из приоритетных задач государства в соответствующем направлении. Из этого следует, что теоретические и практические вопросы, касающиеся изъятия земельных участков в целях комплексного развития территорий требуют особого внимания.

Комплексное развитие территорий может рассматриваться в качестве особого механизма расселения старых домов.  Так, с вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" регионы смогут применять новый подход к обновлению городской застройки. В частности, закон наделяет их правом при определённых условиях сносить неаварийные дома. Механизм комплексного развития территорий предполагает изъятие недвижимости у собственника с последующей компенсацией правообладателю. Безусловно, теория и практика применения данного института вызвали ряд вопросов как у застройщиков, так и у собственников жилья.

Несмотря на относительно подробное законодательное регламентирование механизма изъятия земельных участков в целях комплексного развития территорий, на практике часто возникают спорные ситуации. Как указано в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 г.) [4], заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. Однако на практике такие случаи встречаются.

Индивидуальный предприниматель был собственником оспариваемых земельных участков и объекта незавершенного строительства. Администрация вынесла постановление об изъятии участков и компенсации за них за счет средств компании, с которой был заключен договор о комплексном развитии территорий. ИП обратился в суд, который первоначально отказал в удовлетворении иска. Однако Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и подчеркнул, что заключение договора о комплексном развитии территории и вынесение постановления администрацией не является достаточным основанием для принудительного изъятия участков, поскольку возможность изъятия обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд. В практике часто встречаются случаи, когда суды ясно выражают свою позицию относительно возможности изъятия имущества для строительства объектов социальной инфраструктуры. Один из наиболее известных случаев, связанный с оспариванием проекта планировки территории, произошел в Татарстане. ООО обратилось в арбитражный суд с требованием признать незаконным проект планировки территории, в котором предусматривалось включение земельных участков компании и строительство на этих участках школы и детского дошкольного учреждения [7].

Общество утверждало, что земельные участки и объекты, принадлежащие истцу, не могут быть принудительно изъяты для строительства объектов социальной инфраструктуры, так как они не входят в перечень, предусмотренный статьей 49 ЗК РФ. Исходно иск был удовлетворен, но на более позднем этапе суд отклонил аргументацию общества, что статья 49 ЗК РФ не предусматривает изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства образовательных объектов. Верховный суд отметил, что несмотря на отсутствие информации о строительстве соответствующих объектов в первоначальном плане застройки, использование освободившихся территорий для социальной инфраструктуры было приоритетной задачей при разработке проекта планировки.

Представляется, что в ближайшем будущем практика изъятия земельных участков в целях комплексного развития территорий будет существенно расширяться, так как институт изъятия земельных участков в целях комплексного развития территории является важным инструментом государственной политики в сфере земельных отношений. Его перспективы развития в России связаны с улучшением механизмов его функционирования и расширением его применения. Одним из главных факторов, который определяет перспективы развития института изъятия земельных участков, является повышение эффективности использования земельных ресурсов. Для этого необходимо совершенствовать механизмы оценки экономической ценности земельных участков и достигать более точного соответствия их использования социально-экономическим потребностям.

Еще одним важным направлением развития института является улучшение его правовой базы. Для этого нужно усовершенствовать действующее законодательство, регулирующее изъятие земельных участков в целях их комплексного использования.

Активное развитие института изъятия земельных участков ожидается в связи с современными требованиями к устойчивому развитию территорий и задачами по содействию их экономическому и социальному развитию. Это включает расширение использования земельных участков в рамках социально-экономически значимых проектов, а также повышение качества благоустройства территорий и развитие инфраструктуры.

Таким образом, перспективы развития института изъятия земельных участков в целях комплексного развития территории в России связаны с совершенствованием механизмов его функционирования и расширением его применения, улучшением правовой базы и повышением эффективности использования земельных ресурсов.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - ст. 4147.
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 28.08.2020)//Собрание законодательства РФ-2005-№1, ч. 1 ст.16; 21№1, ч. 1 ст.44
3. Бюллетень Верховного Суда РФ. № 11. 2016 (начало), Бюллетень Верховного Суда РФ. № 12. 2016 (окончание)
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.10.2015 г. № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий". Собр. законодательства РФ. - 2016. - № 27, ч. 2, ст. 4306; - 2019. - № 31, ст. 4442.
6. Постановление Одиннадцатого ААС от 16.09.2020 по делу N А65-12855/2019