ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЩИТНОЙ ФУНКЦИИ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

PROBLEMS OF IMPLEMENTATION OF THE PROTECTIVE FUNCTION OF NOTARIZATION OF REAL ESTATE TRANSACTIONS IN THE RUSSIAN FEDERATION

Semyon Tyagur

Master's degree student, Department of Civil Law Disciplines, University at the EURASEC Interparliamentary Assembly

Russia, Saint Petersburg

Nikolai Kostyuk,

Scientific supervisor, candidate of Law, associate professor, University at the EURASEC Interparliamentary Assembly

Russia, Saint Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье обозреваются основные проблемы реализации защитной функции нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации, на основе чего предлагаются рекомендации по внесению изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Основы законодательства РФ о нотариате.

ABSTRACT

The article reviews the main problems of the implementation of the protective function of notarization of real estate transactions in the Russian Federation, on the basis of which recommendations are proposed for amendments to Federal Law No. 218-FZ of 13.07.2015 "On State Registration of real estate" and the Basics of the legislation of the Russian Federation on notaries

Ключевые слова: нотариус, сделки с недвижимостью, недвижимость, нотариальное удостоверение, нотариальный тариф, материальная ответственность нотариуса, нотариат.

Keywords: notary, real estate transactions, real estate, notarization, notarial tariff, notary liability, notary.

Одной из основных функций нотариата в Российской Федерации (далее – РФ) является защитная функция, согласно которой нотариат обеспечивает защиту прав и интересов граждан и юридических лиц. Данная функция реализуется посредством совершения предусмотренных законодательством РФ действий [3]. Актуальность темы работы определена тем, что в действующем законодательстве РФ имеются пробелы, вследствие которых не в полной мере реализуется защитная функция удостоверения сделок с недвижимым имуществом. В связи с этим возникает необходимость внесения изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ-218) и Основы законодательства РФ о нотариате.

Нотариальное удостоверение осуществляется при совершении различных сделок с недвижимым имуществом: дарение, мена, завещание и ряд других. Однако одной из самых распространенных сделок с недвижимостью в РФ является купля-продажа. Нотариальное удостоверение сделок по купли-продаже недвижимости является способом защиты прав и интересов продавца и покупателя [5].

Основной проблемой в правовом регулировании отношений, связанных с нотариальным удостоверением сделок по купле-продаже недвижимости, является то, что законодателем предусмотрен достаточно ограниченный перечень оснований, когда данный способ защиты обязательно применяется по отношению к сделкам купли-продажи недвижимости. Так, с учетом положений Гражданского кодекса (далее – ГК) РФ и ФЗ-218 недвижимости можно выделить всего два таких основания: отчуждение или заключение договора ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (есть исключения), что предусмотрено пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, и купля-продажа недвижимости на условиях опеки или когда предметом договора является имущество несовершеннолетнего или ограничено дееспособного (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 ФЗ-218).

Полагаем, что перспективным могло бы быть расширение данного перечня, что обусловлено многочисленными признаниями недействительными или ничтожными сделок, которые совершены в простой письменной форме, а также ввиду рисков мошенничества в данной сфере [7]. Перечень мог бы быть расширен за счет следующих оснований: заключение сделок купли-продажи с недвижимостью, в которых продавцом выступает лицо, которое относится к социально наименее защищенным гражданам: пенсионеры, инвалиды, члены неблагополучных семей.

Соответствующие изменения могли бы быть отражены в главе 6 ФЗ-218, что позволило бы повысить охват реализации защитной функции нотариата. Вследствие закрепления предложения в ФЗ-218 были бы созданы дополнительные правовые механизмы защиты наименее защищенных социальных слоев населения. Стоит учитывать, что подобная рекомендация повлечет за собой увеличение нагрузки на нотариат, однако вместе с этим может сократиться нагрузка на судебную систему и правоохранительные органы, так как должны сократиться масштабы мошенничества в сфере оборота недвижимости.

В случае с социально незащищенными категориями граждан стоит обратить также внимание на проблему материальной ответственности нотариуса в случае признания сделок недействительными. Суть проблемы заключается в том, что нотариусы становятся участниками мошеннических схем с недвижимостью, что нарушает интересы граждан, и часто жертвами таких схем становятся пенсионеры и прочие незащищенные слои населения. В случае выявления мошеннических схем сделки признаются недействительными. Подобные случаи снижают доверие граждан к правовой системе и к нотариусам. В этой связи Верховный Суд РФ обращает внимание на случай, когда нотариус удостоверил доверенность от имени 94-летней гражданки на право продажи части жилого дома и земельного участка, а также договор купли-продажи этого имущества. Но в результате почерковедческой экспертизы было установлено, что подпись данной гражданке не принадлежит [4]. Полагаем, что текущих характеристик ответственности нотариуса, предусмотренных ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате недостаточно в современных условиях.

Для решения этой проблемы стоит обратить внимание на негативные последствия, которые влечет за собой обращение к услугам нотариуса-мошенника. Григорьева О.Г. в этой связи предлагает усилить материальную ответственность нотариусов перед участниками сделок за счет учета утраченного по их вине имущества, упущенной выгоды, а также морального вреда, вреда деловой репутации, судебных расходов [6]. Полагаем, что соответствующие изменения должны быть отражены в ст. 17 Основ законодательства РФ.

Другой категорией граждан, интересы которых нуждаются в защите, являются мобилизованные физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели). Как отмечает Тымчук Ю.А., гражданское законодательство РФ имеет пробелы, связанные с реализацией прав данных субъектов: отсутствуют нормы, связанные с возможностью реализации нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в условиях мобилизации на территории новых субъектов РФ. В связи с этим предлагается решение о дополнении главы Х Основ законодательства РФ о нотариате статьей, которая была бы посвящена нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью мобилизованными в смешанном (гибридном) формате. Суть данного формата заключается в том, что одна сторона сделки подписывает документ в фактическом присутствии нотариуса, а вторая сторона сделки (мобилизованный) участвует в подписании сделки посредством видеоконференции [7].

Также стоит обратить внимание на проблему тарифов на нотариальные услуги. Стоимость нотариальной услуги по удостоверения сделок с недвижимым имуществом определяется учетом нотариального тарифа, который закреплен в ст. 333.24 Налогового кодекса (далее – НК) РФ или ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, и стоимости услуг правового и технического характера, которая определяется нотариальными палатами самостоятельно. Проблемой обозначим то, что в ст. 333.24 НК РФ и ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате по отношению к ставкам нотариального тарифа не предусмотрены дополнительные критерии определения их размеров. Для решения этой проблемы предлагаем дополнить положения о ставках нотариального тарифа такими критериями, как статус субъекта, получающего услугу (так, льготы могут быть предусмотрены для социально незащищенных слоев населения), и стоимость объекта недвижимости, по которому совершается сделка (чем выше стоимость объекта недвижимости, тем выше адвалорная и специфическая части ставок тарифа).

Таким образом, в работе были изучены наиболее актуальные проблемы реализации защитной функции нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в РФ: ограниченный перечень оснований, когда нотариальное удостоверение обязательно применяется по отношению к сделкам купли-продажи недвижимости, недостаточный охват материальной ответственности нотариусов в случае их участия в мошеннических схемах, отсутствие удобного формата участия мобилизованных граждан в процедуре нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, а также недостаточный уровень гибкости в определении ставок нотариального тарифа. Для решения этих проблем определены предложения по внесению изменений в ФЗ-218 и Основы законодательства РФ о нотариате.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (30 ноября 1994 года № 51-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ.2015. № 29 (часть I). ст. 4344.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 28.12.2022) // Российская газета. 1993. № 49.
4. Определение Верховного Суда РФ по делу №5-КГ16-182 от 6 декабря 2016 г. URL: https://www.vsrf.ru/ stor_pdf.php?id=1503624
5. Буторина Т.Н., Мальцева Л.А. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости, как способ защиты прав и законных интересов покупателя и продавца // Инновации. Наука. Образование. 2022. № 51. С. 598-604.
6. Григорьева О.Г. Усиление материальной ответственности нотариуса в случае признания сделок недействительными // Право и управление. XXI век. 2022. Т. 18. № 3 (64). С. 19-25.
7. Тымчук Ю.А. Нотариальное удостоверение сделок в условиях военного положения // Северо-Кавказский юридический вестник. 2022. № 4. С. 131-137.