ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ, ЗАКЛЮЧАЕМОГО С ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ

LEGAL REGULATION OF RENT RELATIONS. PECULIARITIES OF THE CONTRACT OF LIFE ANNUITY CONCLUDED WITH PUBLIC AUTHORITIES

Svetlana Vasilyeva,

student, St. Petersburg Law Academy,

Russia, Saint-Petersburg

АННОТАЦИЯ

В данной статье автор анализирует правоотношения, связанные с заключением договоров пожизненной ренты, рассматривает нормативную базу и особенности договора пожизненной ренты, заключаемого от имени Санкт-Петербурга.

ABSTRACT

In this article, the author analyzes the annuity relationship, reveals the normative base and features of the annuity agreement entering on behalf of Saint Petersburg.

Ключевые слова: договор ренты, граждане пожилого возраста, имущество, жилые помещения, обратная ипотека, пожизненная рента.

Keywords: annuity agreement, elderly people, property, reverse mortgage, life-annuity.

Один из способов распорядиться своим имуществом – рента. Вопросы, связанные с рентой и пожизненным содержанием урегулированы в главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. [2].

По договору ренты покупатель передает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (статья 583 ГК РФ) [1]. Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты.

Одним из существенных условий договора пожизненной ренты является размер пожизненной ренты и потому должен быть обязательно оговорен в нем. Гражданским кодексом определено, что в случае, если имущество передавалось бесплатно, размер пожизненной ренты коррелирует с размером прожиточного минимума на душу населения, установленного в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества – предмета договора, а в случае отсутствия такого определения на региональном уровне – в соответствии с величиной прожиточного минимума по стране [1]. В отношении имущества, переданного по договору ренты возмездно, минимальный размер не установлен. Актуальные вопросы рентных платежей и возможные проблемы, возникающие с определением размера выплачиваемой ренты, рассмотрены в статье Кузнецовой П. [9].

На первый взгляд можно сказать, что рента – взаимовыгодный договор (одна сторона получает в собственность имущество, другая – пожизненный дополнительный доход и (или) необходимый уход) и удачная разновидность договора купли-продажи или дарения. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента — это, пожалуй, один из самых рискованных договоров. Ренте как никакому другому договору присущ признак алеаторности (т.е. рискованности; от лат. alea — игральная кость, случайность) [8]. В момент возникновения рентного правоотношения объем исполнения со стороны плательщика ренты не может быть четко определен.

Рентное правоотношение и используемые в его рамках способы обеспечения исполнения обязательств анализируются в статье Гасникова К.Д. [7].

Договор ренты, независимо от вида договора ренты, относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, при этом если договор содержит положения об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, он должен пройти государственную регистрацию (как сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество) (статья 584 ГК РФ). [2].

И здесь необходимо отметить важную составляющую исполнения нотариусом своих должностных обязанностей по разъяснению сторонам такого договора в доступной форме всех тонкостей, важных моментов, юридических последствий, особенно при заключении договоров пожизненной ренты (статья 596 ГК РФ) [2] и договоров ренты с пожизненным содержанием (статья 601 ГК РФ) [2], так как чаще всего в такие правоотношения вступают пожилые люди или имеющие ограничения по здоровью граждане и, не понимая его сути, могут самостоятельно пострадать (лишиться не только жилья, но и жизни) либо доставить много проблем второй стороне договора (плательщику ренты) в силу возрастных особенностей и психических изменений).

Сложный с юридической точки зрения договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, возможное злоупотребление сторон при исполнении договора, приводит к тому, что в судебной практике достаточно часто встречаются споры по заключению и расторжению таких договоров [10].

Логвина С. В. в своей статье [10] провела анализ судебной практики за 2019 год, показавший, что судебные разбирательства, связанные с договорами пожизненной ренты, обусловлены не только неисполнением условий договора, но и неверным восприятием сторонами договора нюансов сделки и ее практической сути, в частности со стороны получателя рентных платежей, в силу его, как правило, преклонного возраста.

На практике имеются случаи, когда плательщики ренты с целью более быстрого ухода из жизни рентополучателя умышленно совершали действия по ухудшению его здоровья, чтобы приблизить срок прекращения своих обязательств по соответствующему договору. И, несмотря на нечеловечность таких поступков, к сожалению, они имеют место быть. Мы можем предположить, что такой договор может быть расторгнут (отменен), но в настоящее время положения статьи 599 ГК РФ [1] не содержат такие подробные основания для расторжения (отмены), как для других гражданско-правовых сделок. Например, в абзаце первом части 1 статьи 1117 ГК РФ [2] содержатся положения об умышленных противоправных действиях недостойных наследников; частью 1 статьи 578 ГК РФ [1] предусмотрена отмена договора дарения, в случае покушения одаряемого на жизнь дарителя либо умышленного причинения ему телесных повреждений. Что касается части 1 статьи 599 ГК РФ [1], то в ней содержится абстрактное положение, предусматривающее существенное нарушение договора пожизненной ренты плательщиком ренты, при этом что следует отнести к существенному нарушению, законодателем, к сожалению, не раскрыто.

Санкт-Петербург является третьим по численности населения городом Европы (после Москвы и Лондона), при этом численность пожилого населения города составляет почти четверть населения численности города. Поэтому в Санкт-Петербурге уделяется особое внимание разработке нормативных правовых актов в отношении пожилых горожан, с учетом их нужд и потребностей, обусловленных реалиями жизни, в том числе принятие в 2014 году Закона Санкт-Петербурга № 629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» [3] для обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав граждан пожилого возраста.

Предпосылкой к принятию указанного нормативного акта явилась обеспокоенность в связи с проанализированной в Санкт-Петербурге практикой реализации договоров ренты с пожилыми петербуржцами, их временной непродолжительностью. В ряде случаев оказалось, что после заключения договоров рентополучатели (пожилые люди) жили совсем недолго, при этом обозначился круг физических лиц, имеющих несколько (три и более) заключенных договоров ренты с пожилыми людьми, практически бизнес.

Учитывая имеющиеся риски для пожилых людей при исполнении договоров пожизненной ренты, а также практическую потребность оказания мер государственной поддержки по защите прав пожилых граждан на имеющиеся у них в собственности жилые помещения с учетом случаев совершения мошеннических действий по незаконному отчуждению жилых помещений одиноких петербуржцев старшего возраста, привела к пониманию, что в данном вопросе необходимо непосредственное участие Правительства Санкт-Петербурга.

Принятым законом предусмотрено заключение от имени Санкт-Петербурга договоров пожизненной ренты, на основании которых осуществляется передача в пользу города права собственности на имеющиеся у граждан пожилого возраста жилые помещения.

По Закону Санкт-Петербурга право на заключение договора пожизненной ренты имеют одинокие петербуржцы пожилого возраста, достигшие 75-летнего возраста и супружеские пары из их числа. Существенным условием является отсутствие иных собственников жилого помещения, а также лиц, зарегистрированных в жилом помещении [3].

Для начала процедуры оформления сделки необходимо решение уполномоченного исполнительного органа государственной власти г. Санкт-Петербурга в сфере жилищной политики – Жилищного комитета. Оператором совершения сделок является Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Горжилобмен», которое находится в ведении Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга.

При сохранении пожизненного права пользования жилым помещением граждане, заключающие договоры пожизненной ренты, приобретают право на получение единовременной денежной выплаты в размере 10 процентов от рыночной стоимости занимаемого помещения, а также ежемесячных выплат на весь срок действия договора, который равен продолжительности жизни граждан.

Ежемесячный платеж в 2014 году был установлен в размере 16 000,0 руб. С учетом ежегодной индексации в 2023 году его размер составляет 24 971,0 руб. При этом на счет гражданина перечисляется сумма с учетом вычета налога на доходы физических лиц – 21 725 руб. [15].

Необходимо отметить, что установленный размер превышает на 6 631,0 руб. прожиточный минимум на душу населения, установленный в Санкт-Петербурге на 2023 год Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.12.2022 № 1336 [6].

Исполнение договоров пожизненной ренты от имени Санкт-Петербурга и имущественно-правовые отношения, вытекающие из этого, в полной мере регулируются Гражданским, Семейным и Жилищным кодексами Российской Федерации и другими нормативными правовыми актами, что делает их заключение для граждан абсолютно прозрачным и безопасным. Примерная форма договора утверждена Жилищным комитетом и обеспечивает максимальную урегулированность отношений плательщика ренты и получателя ренты.

При подготовке проекта закона заключение и прогнозируемое исполнение договоров планировалось в десятилетний период (с 2015 по 2024 годы). Приведенные расчеты предусматривали заключение в первые годы реализации закона порядка 50-ти договоров пожизненной ренты от имени Санкт-Петербурга ежегодно, что ровнялось 10% от среднего числа удостоверенных за год договоров ренты (как пожизненной, так и пожизненного содержания с иждивением) нотариусами Санкт-Петербурга за период 2007-2013 годы, согласно информации, представленной Нотариальной палатой Санкт-Петербурга [14].

Вместе с тем, законом о бюджете Санкт-Петербурга на 2023 год и плановый период 2024 и 2025 годов ведомственной структурой расходов Жилищному комитету на оплату договоров пожизненной ренты предусмотрены бюджетные ассигнования в общем размере 183 355,2 тыс. руб., в том числе 68 013,6 тыс. руб. на 2025 год. На основании чего можно сделать вывод, что реализация Закона Санкт-Петербурга № 629–120 продолжится после 2024 года.

К расходам бюджета Санкт-Петербурга на оплату договоров пожизненной ренты помимо единовременной выплаты и ежемесячных рентных платежей относятся еще и затраты на оценку рыночной стоимости жилых помещений; на страхование жилых помещений; на нотариальное оформление договоров [3].

По сведениям с сайта Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Горжилобмен», начиная с сентября 2015 года заключен 161 договор, возраст получателей ренты от 75 до 92 лет.

Анализ квартирографии показал, что 61,5% жилых помещений – однокомнатные квартиры, 34,8% - двухкомнатные квартиры, 3,7% - трехкомнатные квартиры. Такое процентное соотношение предполагает, что жилые помещения, состоящие из двух и более комнат, граждане либо используют в целях сдачи для получения дополнительного дохода (данное предположение не является обязательным) или же совместно с ними проживают родственники. Из приведенного анализа можно сделать вывод, что наибольший интерес к заключению договоров государственной пожизненной ренты возникает у пожилых горожан, имеющих в собственности однокомнатные квартиры.

Таким образом, рассматривая договоры пожизненной ренты, предусматривающие передачу права собственности на недвижимое имущество, усматриваем их отличительную особенность от договоров дарения и купли-продажи в том, что в данном случае право собственности переходит (при совершении государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости) при жизни рентополучателя, в отличие от наследственных правоотношений по праву на наследство в рамках завещания, наследственного договора или наследования по закону. При этом, в отличие от договора купли-продажи, гражданин (рентополучатель) сохраняет право проживания в жилом помещении в течение своей жизни, получая рентные платежи от плательщика ренты.

Кроме того, отличительной особенностью договора ренты являются длящиеся правоотношения, поскольку договор изначально не имеет срока исполнения и обусловлен только продолжительностью жизни получателя ренты. Как уже отражено в статье, мы не можем плательщика ренты отнести к числу лиц, заинтересованных в продолжительности жизни получателя ренты (конечно, такое утверждение нельзя отнести ко всем плательщикам ренты).

Поэтому безусловно, реализация Закона Санкт-Петербурга № 629–120 [3] является новшеством, способствующим гарантированной защите жилищных прав пожилых горожан на имеющееся жилье от мошеннических действий.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) // СПС «КонсультантПлюс».
3. Закон Санкт-Петербурга от 19.11.2014 № 629–120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» // СПС «КонсультантПлюс».
4. Закон Санкт-Петербурга от 29.11.2022 № 666-104 «О бюджете Санкт-Петербурга на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» // СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2012 № 478 «О Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2012–2017 годы» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.12.2022 № 1336 «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в Санкт-Петербурге на 2023 год» // СПС «КонсультантПлюс».
7. Гасников, К.Д. Рентное правоотношение и обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты / К.Д. Гасников // Нотариус. – 2020 – № 4. – С. 3-11.
8. Грудцына, Л. Ю. Наследование. Дарение. Рента : как правильно распорядиться своим имуществом / Л. Ю. Грудцына ; Л. Ю. Грудцына. – Москва : Эксмо, 2006. – 444 с. – (Юридический справочник).
9. Кузнецова, Полина. Неопределенность в вопросе рентных платежей / П. Кузнецова // СПС «КонсультантПлюс».
10. Логвина С. Рента/С. Логвина // Жилищное право. – 2019 – № 11. – С.105-112.
11. Мочалова, Л. А. Социальные аспекты пилотного проекта «обратная ипотека» для пожилых людей / Л. А. Мочалова, Е. Е. Мозжилин // Алтайский вестник государственной и муниципальной службы. – 2013. – № 10. – С. 115-116.
12. Мыскин, А. В. Договор ренты и вопросы наследственного права (часть первая) / А. В. Мыскин // Наследственное право. – 2019. – № 4. – С. 17-20.
13. Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга // [Электронный ресурс]. URL: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/trud/ (дата обращения 07.02.2023).
14. Официальный сайт Законодательного Собрания Санкт-Петербурга // [Электронный ресурс]. URL: https://www.assembly.spb.ru (дата обращения 16.02.2023).
15. Официальный сайт Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен» // [Электронный ресурс]. URL: https://obmencity.ru/gosudarstvennyie-uslugi/zaklyuchenie-dogovorov-rentyi/predostavlenie-gosudarstvennoj-uslugi (дата обращения 08.02.2023).