КОНЦЕПЦИЯ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ: ПЕРСПЕКТИВЫ ЗАКРЕПЛЕНИЯ В РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматриваются подходы отечественной и зарубежной правовой доктрины к определению недвижимого имущества. Анализируется тенденция к реализации в белорусском законодательстве концепции единого объекта недвижимости, согласно которой земельные участки и расположенные на них объекты являются единым целым. Дана оценка преимуществ и недостатков концепции единого объекта.

Ключевые слова: недвижимое имущество единый объект недвижимости, законодательство Республики Беларусь, земельный участок.

Обращаясь к гражданскому законодательству Республики Беларусь под недвижимым имуществом понимается земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места. А также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты [1].

Из содержания определения следует, что недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Следовательно, употребление данной нормы в единственном числе «недвижимая вещь – это земельный участок и все, что прочно связанное с землей (здания, сооружения)» говорит не о противопоставлении земельного участка зданию, а наоборот союз «и» указывает на их объединенность, как одного объекта «земельного участка и здания на нем». Однако несмотря на формулировку данной статьи в практике такое мнение не фигурирует, и принято считать земельные участки и объекты, расположенные на нем, перемещение которых невозможно, самостоятельными недвижимыми вещами [2, с. 13].

Следовательно, белорусским законодательством закреплен принцип двойственности, а именно: недвижимостью является земельный участок и недвижимостью является то, что на нем построено.

Однако на сегодняшний день в юридической литературе все больше встречаются взгляды о рассмотрении концепции единого объекта недвижимости как толчка к модернизации права недвижимости, а именно переход от множественности объектов недвижимого имущества к одному единому объекту. Суть концепции заключается в том, что недвижимой вещью, имуществом рассматривается только земельный участок, а все капитальные строения (здания, сооружения) многолетние насаждения и т.д. будут рассматриваться как составные части данного земельного участка, то есть данного единственного объекта недвижимости.

На данный момент в статье 5 Кодекса Республики Беларусь о земле закреплен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений. В соответствии с данным принципом отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос [3]. То есть земельные участки могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями, что подразумевает переход права частной собственности на земельный участок совместно с переходом права частной собственности на капитальное строение, расположенное на нем.

Однако в нашем законодательстве, не смотря на данный принцип, за данными объектами сохраняется их самостоятельность. Предоставляется считать, что необходимостью такого разделения стали случаи, когда собственник земельного участка и возведенного на нем объекта не совпадают в одном лице, одному принадлежит на праве собственности земельный участок (например – государству, государственной организации), а у другого имеется право собственности на построенное здание. Для других ситуаций данное деление предоставляется ненужным. Так имея земельный участок и здание расположенное на нем в частной собственности, собственник данных объектов недвижимости должен зарегистрировать как земельный участок, так и здание, что в свою очередь приводит затрате лишних денежных средств и существенно повышает стоимость транзакционных издержек при отчуждении недвижимости, делает процедуру регистрации неоправданно сложнее и удлиняет срок оформления документов. Также исходя из данной точки зрения существует риск, что приобретатель сооружений может быть лишен права приобрести земельный участок и, как следствие, вынужден будет осуществить демонтаж приобретенного объекта.

Свои корни концепция единого объекта недвижимости взяла в римском праве. Так исходя из римского права под недвижимостью (res immobiles) понимаются земельные участки, в составе которых находится сама земля и все, что с ней физически связано путем насаждения, застроения и каким-либо иным способом (естественно либо искусственно). Таким образом все строения, все что было посеяно и посажено на земле считалось не как самостоятельные объекты, а как pars rei – естественные или искусственные части земельного участка и подчинялись господствовавшему на всем протяжении истории римского права правилу ius civil, согласно которому, собственность на постройки, посевы, насаждения может принадлежать (как accessio) только собственнику земельного участка – «superficies solo cedit» («находящееся на поверхности следует за почвой») или «quod solo inaedificatur solo cedit» («то, что выстроено на поверхности разделяет юридическую судьбу почвы») [4, с. 223].

Следовательно, исходя из superficies solo cedit в Древнем Риме невозможно было установить отдельные права собственности на земельный участок и постройку на нем. Данное положение применялось как при застройки своей земли чужими материалами другим лицом, так и при застройке своими материалами чужой земли. Однако, как быть в таких случаях, когда строение возведено на чужой земле, а существование двух прав собственности на одном и том же земельном участке невозможно. В этом случае римское частное право нашло выход из данной ситуации – ограниченное вещное право в пользу застройщика (superficies), обозначающее обременение одновременно земельного участка и возведенного на нем строения. В этом случае застройщик имел право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Право собственности на строение признавалось за собственником земли «semper superficiam solo cedere». Однако только застройщику в течении действия суперфициарного договора принадлежало право пользования зданием.

В современных реалиях примером закрепления и благополучного развития концепции единого объекта недвижимости является законодательство Германии. Так Германским гражданским уложением закреплено, что вещи, прочно соединённые с землей, в частности строения, относятся к существенным составным частям земельного участка, составная часть не может быть предметом отдельных прав. Таким образом недвижимым по природе являются земельные участки, а все прочно связанные с ним объекты являются составной частью участка. Так же, как и в римском праве Германское гражданское уложение указывает на то, что к составной части не относятся вещи, связанные с землей лишь для временных целей [5].

Не смотря на плюсы данной модели, существуют некоторые недостатки, например, построить либо приобрести собственный дом смогут только обеспеченные лица, которые будут иметь экономическую возможность купить застроенный земельный участок, либо приобрести земельный участок в собственность и возвести на нем строение [6]. Как упоминалось ранее, как и в римском, так и в германском праве предусмотрено исключения, позволяющие иметь строение на ином вещном праве на чужом земельном участке.

Так в Германии существует такое право, как право застройки, обременяющее земельный участок на создание на нем строения. Такое положение закреплено также в Австрии и Швейцарии. В данном случае здания и все остальные объекты, возведенные на земельном участке, рассматриваются как составные части не этого земельного участка, а самого права застройки, таким образом прослеживается не физическое деление, а юридическое деление пространства. С окончанием срока права застройки, составные части такого права, становятся составными частями земельного участка и переходят в собственность собственника земельного участка за определенную компенсацию, если стороны не исключили ее.

Таким образом, концепция единого объекта недвижимости позволяет избежать тех проблем, которые порождает существование земельных участков и расположенных на них иных объектов как самостоятельных объектов недвижимости. Данная модель упрощает документацию на объекты недвижимости, делает их более ясными и понятными, снижает управленческие расходы, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности на объекты недвижимости. Предназначение конструкции единого объекта очевидно состоит в упрощении и оптимизации процедуры налогообложения и государственной регистрации.

Следовательно, исходя из изученного материала следует согласиться, что единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов ведет к комплексным объектам регулирования, что в свою очередь, свидетельствует о необходимости последовательной реализации единого объекта недвижимости в отечественном законодательстве. Такое объединение объектов в единое целое позволит увеличить экономическую ценность.

Существующим препятствием в реализации данной конструкции в Республики Беларусь является то, что в настоящее время значительное количество земельных участков находится не в частной собственности, а на иных вещных правах, таких как право пожизненного наследуемого владения, постоянного и временного пользования, аренды. В данном контексте, чтобы не вызвать значительные затруднения на практике в отношении реализации прав лиц, которые не являются собственниками земельных участков, необходимо реализовывать концепцию единого объекта постепенно, затрагивая недвижимое имущество, находящееся в частной собственности. Таким образом нужно искать компромисс, когда положения единого объекта недвижимости распространяют свое действие на случаи совпадения собственника земельного участка и здания в одном лице, т.е. существование как объединённых, так и необъединенных объектов недвижимого имущества.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс] : 7 декабря 1998 г., №218-З : принят Палатой представителей 28 октября 1998 г. : одобрен Советом Респ. 19 ноября 1998 г. : в ред. от 03.01.2023 г. – Минск : ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь, 2023
2. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости // [Электронный ресурс]. – М. : М-Логос, 2017. – 80 с. – Режим доступа. — URL: https://moesnsk.ru/upload/medialib rary/6cb/6cb56ddf65e216fd57e0bed37a309761.pdf (дата обращения 08.05.2023)
3. Кодекс Республики Беларусь о земле [Электронный ресурс]: 23 июля 2008 г., № 425-3 : принят Палатой представителей 17 июня 2008 г. : одобр. Советом Респ. 28 июня 2008 г. : в ред. Закона Респ. Беларусь от 18.07.2022 г. – Минск : ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь, 2022