ОСОБЕННОСТИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются вопросы использования счёта «эскроу» как инструмента обеспечения прав участников при долевом строительстве, анализируются перспективы его адаптации и дальнейшего развития.

Ключевые слова: долевое строительство, дольщик, застройщик, счёт «эскроу», депонирование.

Одним из ключевых направлений деятельности государства является обеспечение прав граждан РФ на жилище, которые гарантированы Конституцией Российской Федерации в ч.1 ст.40 [1]. Одним из инструментов такого обеспечения выступает институт долевого строительства, в рамках которого важное место занимает соблюдение прав участников долевого строительства, а именно, непрофессиональных участников рынка недвижимости, то есть, граждан [7, c. 233].

В связи с этим Законодательство предусмотрело некие механизмы обеспечения прав участников долевого строительства, которые будут рассмотрены в данной статье.

Механизмами обеспечения прав участников долевого строительства являются:

1. Специальные требования к застройщику, установленные Законом №214-ФЗ [3], среди которых можно выделить: требование о «профессионализме». Организация должна имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов. А наименование организации должно содержать слова «специализированный застройщик». Также существуют требования относительно финансовой стабильности застройщика.

2. Функционирование специальных счетов «эскроу», на которых хранятся денежные средства дольщиков до завершения строительства. Застройщик имеет возможность получить эти денежные средства только после передачи дольщику завершённого объекта строительства.

3. Закон установил к застройщику требования о «доступности информации», касающейся его деятельности. Данная информация должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства.

С целью доступности и раскрытия информации о Застройщике государством сформирован Единый реестр застройщиков, осуществляющих долевое строительство многоквартирных домов [9]. Доступность информации «…является определенной мерой, направленной на охрану интересов дольщиков, и обеспечивает информационную осведомленность граждан» [8, c. 372].

4. Заключение контролирующего органа о том, что застройщик и представляемая им проектная декларация соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ.

5. Отдельное внимание обращается на существенные условия договора долевого участия в строительстве, среди которых основными являются: предмет, цена, сроки выполнения и гарантийный срок объекта, штрафные санкции.

Помимо этого, в договоре обязательно должно быть отражено условие привлечения денежных средств дольщика: применение счёта «эскроу», либо отчисление Застройщиком денежных средств в компенсационный фонд.

6.   Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. В соответствии со ст.17 Закона №214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика (застройщика) от такой регистрации [6]. Положения о специальных правилах государственной регистрации данного документа устанавливаются ст.48 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» [4].

Таким образом, в настоящее время Законодательство в исследуемой сфере устанавливает всё больше гарантий прав дольщиков, что, безусловно, выступает в качестве позитивной тенденции развития рынка долевого строительства в России. В то же время, как отмечается исследователями, «законодатель рассматривает необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщика» [24, с. 8].

Иными словами, видится необходимость обеспечения прав не только дольщиков, но и застройщиков. Ввиду того, что застройщики в настоящее время не вправе использовать денежные средства, находящиеся на счетах «эскроу», в целях строительства, они вынуждены осуществлять строительство за счет собственных средств, либо целевых кредитов с высокими процентными ставками, что закономерно влечёт рост цен на недвижимость. В этой связи видится обоснованным предоставление бюджетных кредитов, предусмотренных Бюджетным кодексом Российской Федерации (ст.93.2 БК РФ) [4] с более низким процентом из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации. Данная мера направлена на стимулирование рынка жилищного строительства и завершение строительства «долгостроев».

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 40.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая): Федеральный закон от 22.12.1995 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
4. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. // СЗ РФ. 2017. № 31. Ст. 4767.
5. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №145-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3823.
6. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 28.12.2022).
7. Валыка, Л.Г. Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства / Л.Г. Валыка // Молодой ученый. 2016. №19. С. 233-238.
8. Плотников, С.И. Охрана прав участников долевого строительства многоквартирного дома / С.И. Плотников // Вопросы российской юстиции. 2022. №17. С. 370-376.
9. Единый реестр застройщиков / Единая информационная система жилищного строительства. URL: https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков (дата обращения: 17.12.2022).