ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются вопросы регистрации договора долевого участия на объекты долевого строительства; условия заключения сделки; основания отказа в государственной регистрации права на недвижимость.

Ключевые слова: долевое строительство, дольщик, регистрация, недвижимость, реестр.

В ч.1 ст. 40 Конституции Российской Федерации гарантируется каждому право на жилище [1], в этой связи очень актуальны вопросы обеспечения граждан жильём.

Одним из инструментов такого обеспечения является институт долевого строительства. Отношения между застройщиком и участником долевого строительства оформляются путем заключения договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ).

Договор участия в долевом строительстве – «…безопасная сделка, поскольку передача денежных средств за приобретение права требования на объект долевого строительства производится только после его регистрации» [9, c. 814]. Регистрация права имеет свои характерные признаки.

В данной статье предлагается рассмотреть процедуру регистрации договора долевого участия в строительстве.

Следует отметить о перспективности государственной регистрации договора долевого участия в строительстве: «Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир» [8, c. 38].

Выделяются основные положения, касающиеся регистрации договора долевого участия в строительстве:

• договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
• регистрация производится на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства);
• при регистрации осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора (кроме случаев использования счёта «эскроу»).

В отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей следующего содержания:

• основные сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи;
• сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества.

Каждый раздел ЕГРН, запись об объекте недвижимости и данные в кадастре недвижимости идентифицируются кадастровым номером объекта недвижимости. В реестре прав на недвижимость записи о праве, ограничении права, обременении недвижимого имущества, сделке, прекращении права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки идентифицируется номером регистрации [4].

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРН также вносятся и дополнительные сведения:

• о банке, в котором должен быть открыт специальный счет «эскроу»;
• о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона «Об участии в долевом строительстве» [2];
• в случае обнаружения у застройщика отсутствия права участия в договорах долевого строительства, в Единый государственный реестр недвижимости в отношении зарегистрированных договоров вносятся дополнительные сведения об отсутствии у застройщика указанного права;
• одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Для регистрации договора долевого участия необходимы следующие документы:

• сам договор долевого участия со всеми приложениями к договору;
• заявление застройщика и участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом;
• договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
• документы с описанием объекта долевого строительства;
• при необходимости нотариально заверенная доверенность от гражданина на сотрудника строительной компании;
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрационные действия.

Регистрация договора с первым участником долевого строительства отличается от регистрации последующих договоров долевого участия, поскольку в этом случае требуются, помимо вышеназванных, следующие документы:

• разрешение на строительство;
• план создаваемого многоквартирного дома;
• проектная декларация;
• договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям закона.

На сегодня достаточно много судебной практики по спорам, которые связаны с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации договора долевого участия. Наиболее распространенными причинами отказа являются следующие основания:

1) застройщик не имеет прав на привлечение денежных средств от участников долевого строительства (отсутствует разрешение на строительство и т.д.) [5];

2) договор участия в долевом строительстве заключен после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в котором расположен объект долевого строительства [6];

3) договор участия в долевом строительстве не содержит всех необходимых существенных условий (является незаключенным) [7].

В случае необходимости внесения изменений в условия договора долевого участия, законодателем установлено, что это можно сделать, только путем заключения дополнительного соглашения, которое подлежит обязательной государственной регистрации.

В случае если после заключения договора долевого участия между застройщиком и гражданином, но до его исполнения в полном объеме наступила смерть гражданина, то его права и обязанности по этой сделке переходят к его наследникам.

Таким образом, в настоящее время законодателем проделан долгий путь к формированию прозрачной и проработанной системы регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе и в сфере долевого строительства.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 40.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая): Федеральный закон от 22.12.1995г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
4. Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015г.  №943. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.12.2022).
5. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2014г. № ВАС-8229/14 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.05.2020).
6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2014 № А43- 22526/2015-42-452/. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.12.2022).
7. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2014г. № Ф03- 3703/14 по делу № А59-3191/2013. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.12.2022).
8. Шафеева, Э.И. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства / Э.И. Шафеева // Столыпинский вестник. 2022. №1. С. 813-816.
9. Манаенков, К.Л. Правовые проблемы регистрации права собственности на объекты долевого строительства / К.Л. Манаенков // Евразийская адвокатура. 2019. №1. С. 38.