НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ ПО САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫМ ПОСТРОЙКАМ

SOME ASPECTS OF RESOLUTION OF DISPUTES REGARDING UNAUTHORIZED BUILDINGS

Alexander Dmitriev

master's student, Moscow University for Industry and Finance "Synergy",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В настоящий момент в Москве сформировалась категория споров в Арбитражном суде по вопросам, связанным с самовольным строительством или реконструкцией объектов капитального строительства. Государство в лице Департамента городского имущества г. Москвы выявляет факты проведения таких работ и обращается в АСГМ с иском о приведении объекта в первоначальное состояние, то есть о сносе надстроек. В статье сделан анализ вероятностей и рисков вынесения положительного или отрицательного решения судом на основе судебной практики с учетом действия или бездействия сторон по делу. Также определены наиболее чувствительные признаки, позволяющие делать такой прогноз.

ABSTRACT

At the moment, a category of disputes has been formed in Moscow in the Arbitration Court on issues related to unauthorized construction or reconstruction of capital construction projects. The state, represented by the Department of City Property of Moscow, identifies the facts of such work and applies to ASGM with a claim to bring the object to its original state, that is, to demolish superstructures. The article analyzes the probabilities and risks of a positive or negative decision by the court based on judicial practice, taking into account the actions or inaction of the parties in the case. The most sensitive signs that allow making such a forecast are also identified.

Ключевые слова: самовольная постройка, самострой, узаконить самострой, строительная экспертиза.

Keywords: unauthorized construction, unauthorized construction, legalize unauthorized construction, construction expertise.

С 1 августа 2017 года Правительством Москвы была пущена в ход программа реновации ветхого и аварийного жилья. Под вышеуказанную программу попало жилье, реализованное в начале второй половины прошлого века. Суть данного процесса заключается в том, что жилые объекты, износ которых превышает 50–70% и на которых отсутствует потенциал по их модернизации, сносятся и на их месте возводится новое комфортабельное жилье. Подобная программа, проводимая силами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, не могла не затронуть учет и анализ имеющихся объектов как жилой, так и нежилой недвижимости. В компетенцию данной службы в числе прочих сфер также входит организация охраны и соблюдение правил эксплуатации объектов нежилого фонда, а также организации их охраны в целях предотвращения самовольного занятия и незаконного использования.

Предпринимаемые шаги по цифровизации архивных данных позволили выявить многочисленные факты незаконной реконструкции объектов нежилой недвижимости – надстроек дополнительных мансардных этажей, устройство переходов, изменение конфигураций (высот) технических подполий и так далее. Департамент городского имущества города Москвы как балансодержатель и структура, ответственная за сохранность имущества инициировал иски к арендаторам данных объектов с целью приведения их состояния к исходному на момент передачи их в эксплуатацию конечным пользователям. Именно данным фактом, по мнению авторов, объясняется лавинообразное количество судебных тяжб, посвященных вопросам легализации самовольного строительства или его сноса в интересах безопасности третьих лиц.

Так как в подавляющем большинстве случаев самовольно возведенные постройки относятся к объектам коммерческой недвижимости, то в рамках настоящей статьи обратимся к судебной практике Арбитражных судов Российской Федерации.

Понятие «самострой» и его правовое регулирование

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей правоотношения в вопросах самовольного строительства, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Та же статья допускает возможность получения права собственности на установленный самострой (недвижимое имущество) через решение судебного органа.

Самовольная постройка имеет место при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков:

1. Самострой создан на земельном участке, не отведенном для этих целей.
2. Самострой создан без наличия исходно-разрешительной или проектно-сметной документации, согласованной в установленном действующим законодательством порядке.
3. Самострой создан с нарушением действующих строительных, градостроительных норм и несет за собой потенциальную угрозу жизни и здоровью третьим лицам.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта (пункт 29 Постановления Пленума № 10/22). В постановлениях Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11, от 25.09.2012 № 5698/12 разъяснено, что понятие «самострой» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (Постановление ФАС СКО от 25.01.2013 по делу А32-32014/2011). Тем более нельзя признать самостроем производственные комплексы зданий и сооружений, возведенные по решению органов власти по действовавшим в тот период правилам и принятые в эксплуатацию в установленном порядке по акту государственной комиссией. Исковые требования о признании права собственности на здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, являются ненадлежащими.

В том случае, если судебным органом будет установлено, что оспариваемая постройка нарушает чьи-либо права или несет за собой угрозу безопасности третьих лиц, данный самострой будет подлежать сносу.

Однако собственники, в большинстве случаев, при возникновении соответствующих исковых требований с требованием сноса не согласны, формируя обширную судебную практику.

Обзор судебной практики, регулирующей отношения, возникающие в связи с возведением самовольной постройки

По состоянию на март 2023 года в Российской Федерации сложилась обширная практика по рассмотрению споров, связанных с самовольно возведенными постройками. В общем случае предметом доказывания как со стороны истца, так и ответчика служат следующие факты:

• Принадлежность земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.

Данный факт носит юридический характер и подлежит доказыванию в ходе судебного разбирательства.

• Исследование наличия или отсутствия разрешительной документации, необходимой для строительства или реконструкции самовольной постройки.

Арбитражными судами и судами общей юрисдикции придается большое значение соблюдению процедуры получения разрешения на проведенные работы. В том случае, если лицо, осуществившее самострой, не может предоставить данные разрешительные документы, судами обязательно исследуются обстоятельства, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

• Относится ли исследуемый объект к категории объекта недвижимого имущества? Обладает ли он признаками капитальности?

Исследования по данному вопросу, как правило, проводятся с привлечением судебной строительно-технической экспертизы. Так, ответы на данную категорию вопросов требуют наличия специальных познаний в области строительства. В ходе исследования перед экспертами ставится вопрос об установлении неразрывной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без нанесения несоразмерного ущерба.

• Имеется ли возможность приведения самовольно возведенной постройки в случае реконструкции к первоначальному состоянию? Соответствует ли исследуемый самострой строительным, градостроительным, противопожарным и иным нормам? Не создает ли он угрозу для жизни и безопасной деятельности третьих лиц, включая истца?

Эти вопросы также находятся в компетенции судебных экспертов в области строительства и планирования территорий. В процессе проведения экспертизы ими могут быть привлечены более узкопрофильные специалисты для отдельных областей исследования. В том случае, если по результатам проведенной экспертизы устанавливается, что объект самовольной реконструкции не может быть приведен в первоначальное состояние, существовавшее до ее начала, то суд обязывает данный самострой снести. Кроме того, обязательным условием сохранения объекта самовольного строительства служит его соответствие действующим нормативам и обеспечение его безопасной эксплуатации.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), статья 222.
2. Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации.
3. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
4. Методические рекомендации по рассмотрению споров, связанных с признанием права собственности на объекты самовольной постройки / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://16aas.arbitr.ru/node/13417.
5. Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2022 по делу № А40-61008/20-97-340 / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/7196f05e-3cd2-4e0b-86f6-9f17d9d4fedd/4c7d7260-3cb8-433f-a1f7-618386203e1e/A40-61008-2020_20220526_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True.