НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК: ОТ ТРАДИЦИИ К СОВРЕМЕННОМУ ПОНИМАНИЮ

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена объективным факторам современной действительности, обусловливающим необходимость законодательного закрепления процедуры обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Кроме того, анализируются и препятствующие такому закреплению обстоятельства. В статье представлен анализ последних изменений, связанных с разграничением компетенции и ответственности нотариусов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость в отношении юридической экспертизы и проверки законности нотариально удостоверенных сделок.

Ключевые слова: нотариальное удостоверение, регистрация прав на недвижимость, сделки с недвижимостью, правовая экспертиза, проверка законности сделки.

Основными задачами, в представленной работе являются исследование сделок, подлежащих нотариальному удостоверению.

Целью данного проведения: анализ нотариальной формы сделок и исследования порядка их нотариального удостоверения.

В 2016 г. российская практика заключения ряда гражданских договоров претерпела изменения в части соблюдения письменной квалифицированной формы, а именно: на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок».

В работе проведен анализ действующего законодательства, регулирующего деятельность современных органов нотариата, в том числе Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденные Верховным Советом Российской Федерации 11. 02. 1993 года за № 4462-1 (в ред. от 18. 10. 2007 г) с последними изменениями, вступившими в силу 15 января 2008 года в соответствии с Федеральным законом РФ от 29. 12. 2006 г. № 258-ФЗ, а также исследования других сторонников развития органов нотариата в правовой системе нашего государства.

Роль современного нотариата в становлении правого государства является определенной, так как институт нотариата является важным звеном в правовой системе государства, выполняя задачу по предупреждению и сокращению юридических споров по всевозможным основаниям. Нотариусы, совершая нотариальные действия, способствуют укреплению законности и правопорядка в обществе, создают основу для стабильного развития гражданско-правовых отношений.

В Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержится указание: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Если гражданин является не единственным собственником доли в праве на жилое помещение, то, намереваясь совершить сделку со своей долей, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения данной сделки. Как правило, на практике могут возникнуть самые разные ситуации. Сама сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Соблюдение всех этих процедур и требований будет проверять нотариус.

Процедура предполагает совершение на документе специальной надписи уполномоченным лицом. Между тем нотариальное удостоверение сделки не заключается только лишь в этом. Весь процесс подтверждения регламентируется соответствующими нормами и осуществляется по определенному порядку. Процедура направлена на обеспечение действительности (законности) оформляемого договора. Правилам совершения сделок посвящены многие правовые акты. Основные положения присутствуют в ГК, федеральных законах, президентских указах, правительственных постановлениях, распоряжениях министерств и других органов власти. В 153 статье Гражданского кодекса присутствует формулировка понятия сделки. В соответствии с нормой, она предполагает совершение действий организациями и гражданами, направленных на изменение, установление, прекращение обязанностей и прав. Сделка рассматривается как самый распространенный юридический факт. На практике субъекты совершают самые разные сделки. В законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень         всех         их     видов.

Данное нововведение связано с тем, что многие сделки с рейдерами оформлялись не по договору купли-продажи, а по договору дарения или договору займа с залогом на данную долю. Это помогало обойти преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности. Теперь нотариус будет проверять «чистоту» каждой сделки и в связи с этим сможет отказывать в удостоверении договора дарения, если у него будут основания полагать, что сделка является притворной. Основание для отказа ввиду притворности сделки может стать дарение постороннему человеку так называемой «микродоли», то есть доли в квартире, которую невозможно будет использовать по назначению.

В таком случает, при возникновении отказа нотариуса от удостоверения сделки, стороны могут пойти в суд, который и будет выяснять все обстоятельства дела и устанавливать, действительна ли эта сделка притворна.

Ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, как дополнительный инструмент защиты прав собственности детей, недееспособных или ограниченных в дееспособности граждан введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с их недвижимым имуществом. Нововведения законодательства установили обязательное присутствие (участие) нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где существует риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права или права третьих лиц, чем нередко пользуются мошенники.

Ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.

Для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, вместо совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), соответствующее заявление может быть предоставлено нотариусом с приложением нотариально удостоверенного согласия кредитора (займодавца) на заключение такого договора.

Кроме того, у нотариуса по сравнению с работником Росреестра повышенная ответственность за свои действия,  а точнее он несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. При этом деятельность нотариуса застрахована.

Таким образом, в настоящее время законодательство в сфере недвижимости требует дальнейшего совершенствования. Необходимо ввести запрет на отчуждение «микродолей» жилой недвижимости. На рассмотрении в Государственной Думе РФ находится проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Проект был принят в первом чтении 19.05.2011. Законопроект предусматривает ограничение в гражданском обороте долей в праве собственности на жилые помещения в целях предупреждения формирования долевой собственности, при которой размер долей не позволяет реализовать право на проживание в данном помещении. В настоящее время наличие таких долей в гражданском обороте приводит к возникновению целого комплекса проблем при использовании жилого помещения сособственниками и распоряжении незначительной долей в праве собственности. Неоднозначность формулировок Жилищного кодекса РФ и неопределенность в вопросе о реальной заинтересованности сособственников в использовании жилых помещений приводят к разнообразию и противоречивости судебной практики.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11. 1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Российская газета. 08.12.1994. № 238-239.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации о 14.11.2002 № 138- ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 20.11.2002. № 220.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 13.03.1993. № 49.
4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате № 4462-1 от 11 февраля 1993 г.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
6. Приоритетные направления деятельности Федеральной нотариальной палаты на 2013-2018 годы, утверждены Собранием представителей нотариальных палат РФ 14.05.2013. // Нотариальный вестник. 2013. № 8. С. 3.
7. Суханов Е. А. Российское гражданское право. Т I. -М., 2015. -С. 361.