ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Проблема определения стоимости объектов недвижимости является одной из самых актуальных современных проблем в Российской Федерации. С 1 января 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается и определяется для собственников недвижимости не по инвентаризационной стоимости, а по кадастровой. Признан утратившим силу закон российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», а нововведения по уплате налога на имущество закреплены Законом «О внесении изменений в статья 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 04.10.2014 №284 –ФЗ [1].

Для более осознанного понимания совершенствования системы налогообложения недвижимого имущества важным вопросом является рассмотрение эволюционного развития и методологии подходов налогообложения имущества в зарубежных странах. В связи с реформированием на современном этапе земельного налога и налога на имущество и последующего внедрения налога на недвижимость, механизм действия которого недостаточно проработан, исследование зарубежного опыта налогообложения недвижимого имущества представляет несомненный интерес.

Совершенствование российской налоговой системы в области имущественного налогообложения невозможно без обобщения зарубежного опыта, позволяющего выявить достижения мировой практики взимания налога на недвижимое имущество. Имущественное налогообложения, в рамках взимания налога на недвижимость, служит экономическим рычагом стимулирования государством результативного использования уже имеющегося капитала, данный налог действует на современном этапе более чем в 130 странах мира.

На реализацию и внедрение системы налогообложения недвижимого имущества в каждой стране влияют ряд факторов, которые связаны с особенностями правовой системы, социо-культурной среды, бюджетного устройства, приоритетами политики, потребностями экономики, культурой управления, влияющая на политическую приемлемость различных управленческих решений. При этом основная цель в разных государствах, при осуществлении и применении различных методов организации взимания налогов в сфере недвижимости, заключается в достижении обеспечения справедливого распределения налогового бремени.

Функционирующие в различных странах, системы оценки стоимости недвижимости можно подразделить на рыночные и нерыночные. Фиксированная или нормативная стоимость объектов недвижимости, устанавливаемая государством, применяется при нерыночном подходе.

Более простой механизм определения стоимости объектов недвижимости по нормативной оценке государства. Нерыночная система оценки более проста в применении по сравнению с системой определения кадастровой стоимости недвижимости, так как устойчива к колебаниям рынка и мене затратная, но при этом не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости [2].

Системы, основанные на применении методологии массовой оценки и расчета кадастровой стоимости, исходя из сложившейся рыночной цены на национальных рынках недвижимости на объекты капитального строительства и земельные участки, носят рыночный характер. Рыночная система кадастровой стоимости объектов недвижимости более сложна в применении, так как включает в себя три основных подхода к оценке имущества: затратный, сравнительный и доходный и основана на сложной методологии массовой оценки. Огромным преимуществом данной системы определения стоимости недвижимости являются реальные значения рыночной цены и кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков [4].

Рыночная система в сфере определения стоимости недвижимости подразумевает применение обязательных инструментов, относительно недорогих единых, точных и справедливых подходов массовой оценки в целях налогообложения имущества. В целом зарубежные кадастровые системы можно расклассифицировать по четырем группам стран их применения:

1) в странах юго-западной, южной и западной Европы, такие как Франция, Италия, Греция, Испания и другие характерно тесное взаимодействие и разделение реестра недвижимости и земельного кадастра. Регистрируются права собственника, интересы третьих лиц, юридические акты регистрируется, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем  их публикации перед третьими лицами, в реестрах недвижимости. Необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам, собирается в земельном кадастре, а в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики собираются специальные сведения, такие как информация о природных ресурсах, грунтах и прочая [5].

2) для стран северной Европы и скандинавских государств Швеции, Дании, Норвегии, Финляндии, Исландии, стран Балтии характерно тяготение к созданию единого многоцелевого кадастра, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, с централизованным реестром собственности. Центральными государственными офисами ведется реестр собственности, а на уровне провинций осуществляется картографирование участков.

Кадастр недвижимости Норвегии содержит сведения об имуществе: владельцах, владениях, типах зданий, их адреса и объединен в информационную систему, взаимосвязанных межу собой различных групп данных, которые географически локализованы через идентификационные или координатные коды объектов. Норвежская кадастровая информационная система разрабатывается, внедряется и финансируется правительством, то есть является государственной, поэтому информационные связи и стандарты описания объектов недвижимости установлены законодательно.

Основная функция кадастровой системы Дании заключается в идентификации каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием и предполагает в основном картированием земельных участков в крупном масштабе. До недавнего времени главная цель датского кадастра состояла в сборе пошлин на основе показателя качества почв или урожайности с владельцев земли. И в настоящее время данная функция не потеряла своей актуальности и остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная стоимость земельного участка и в качестве целей функционирования появились и другие, как например, кадастр является основой для утверждения законных прав на землю [4].

3) для англоязычных стран Великобритании, США, Канады, Австралии и других государств мира характерно большее развитие регистрации прав или регистров дел, а не земельного кадастра. С континентальной точки зрения в Великобритании никогда не было полноценного кадастра недвижимости, а земельный кадастр отсутствует вообще, в европейском понимании этого вопроса, так как он содержит только информацию составе недвижимости и границах участка.

Для Соединенных Штатов Америки характерно позднее становление понятия федерального земельного общенационального законодательства, в связи с высокой уровнем местной правовой автономии и децентрализации. Сбор налогов на недвижимое имущество в этом государстве отличается широким разнообразием методов, относится к сфере компетенций государственных органов, так как является инструментом финансирования деятельности государственных объектов инфраструктуры, учреждений, полиции, развития и благоустройства парков, скверов и т.д.

Во всех штатах для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки для целей налогообложения, которые организуются  на уровне районов или округов, ответственность за кадастровую оценку  несет «асессор» или «налоговый оценщик».

Однако подготовкой налогового счета или уведомления, которое содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога, не занимается налоговый оценщик, так как в его функции не входят эти обязанности. Но в случае подачи апелляции по поводу содержания налогового счета, налогоплательщик может предъявить претензии как количественной оценки кадастровой стоимости, налоговой базе объекта недвижимости, так и к величине ставке налога или ставке налогообложения.

Поводы для подачи апелляции для количественной оценки кадастровой стоимости довольно ограничены, так как это возможно в случае математических ошибок в вычислениях, а также в тех случаях, когда объект капитального строительства или земельный участок охарактеризован неверно по типу, размеру или месторасположению. Апелляция редко затрагивает методологию массовой оценки недвижимого имущества или результаты, обусловленные ее применением, так как является утвержденной, открытой и проверенной для населения.

Для Канады также характерно государственное регулирование кадастровой оценки недвижимости, где применяются классические методы массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.  Для целей администрирования оценки недвижимости и проведения учета населения для выборов, создана некоммерческая организация «Корпорация по оценке муниципальной собственности», финансируемая муниципалитетами Канады. «Корпорация по оценке муниципальной собственности» осуществляет оценку рыночной стоимости недвижимого имущества более 4,5 млн. объектов собственности и является крупнейшим органом, оценивающим объекты капитального строительства и земельные участки в Северной Америке [3].

4) государства Центральной Европы Германия, Австрия, Швейцария с немецкой кадастровой системой для которых характерно выделение взаимоконтролирующих и взаимосвязанных кадастровой, регистрационной и топографо-геодезической подсистем. Реестр собственности или кадастровая подсистема состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности. Топографо-геодезическая подсистема содержит документацию по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство, банк кадастровых карт. Регистрационная подсистема включает в себя реестр документов, к которым хранятся договоры и прочие правовые акты, касающиеся права собственности и ограничений на них [5].

В Германии независимая комиссия экспертов, которая состоит из профессионалов в различных сферах деятельности геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимости, формирует так называемую «типичную стоимость объектов недвижимости», которая положена в основу налогообложения недвижимого имущества. На экспертов возложена ответственность по установлению стоимости объектов капитального строительства и земельных участков, по сбору информации о ценах сделок, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, созданию рыночных отчетов, доклады в парламент о ситуации на рынке недвижимости. «Типичная стоимость объектов недвижимости» ежегодно определяется как средняя стоимость, исходя из месторасположения недвижимости, публикуется и предоставляется населению в специализированных информационных системах сети Интернет [4].

Независимые эксперты для определения средней стоимости объектов недвижимости собирают данные о ценах сделок, поступающих из различных источников, в первую очередь, из, подлежащих обязательной декларации, реальных договоров о продажах. Система кадастровой оценки недвижимости в Германии настолько четко отработана, учитывая профессиональную компетенцию экспертов и особенности административных процедур сбора данных для расчета средней стоимости недвижимого имущества, что подача апелляции в суд в соответствии с законодательством государства, хотя и возможна, но явление нечастое.

Следовательно, в настоящее время в мировой практике сложилось две основных системы, рыночная и нерыночная, оценки объектов недвижимости, позволяющие формировать налогооблагаемую базу имущественного налога. Подытоживая зарубежный опыт можно сказать, что в Российской Федерации можно использовать в качестве основного подхода классическую методологию массовой оценки и применять рыночный механизм определения кадастровой стоимости недвижимого имущества. А по тем объектам, где по которым нет гражданского оборота и рыночных данных об аналогичных сделках, государство или муниципалитет может устанавливать нормативную кадастровую стоимость имущества.

Список литературы:

1. Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» [электронный ресурс] : [федер. закон от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ] – Режим доступа : КонсультантПлюс.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [электронный ресурс] : [федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ] – Режим доступа : КонсультантПлюс.
3. Григорьев В. О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. [электронный ресурс] – Режим доступа.  https://gaap.ru/articles/O_zarubezhnom_opyte_opredeleniya_i_osparivaniya_kadastrovoy_stoimosti_nedvizhimost (дата обращения 09.10.2017 г. )
4. Кашина М. В. Новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц// Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения.- 2014. [электронный ресурс] – Режим доступа. – https://www.lawmix.ru/bux/16723 (дата обращения 09.10.2017 г. )
5. Маргулис Р.Л. Налогообложение имущества физических лиц за рубежом// Налоги.- 2015. [электронный ресурс] – Режим доступа. – https://www.lawmix.ru/bux/1596 (дата обращения 08.10.2017 г. )