ОСПАРИВАНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ), ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

АННОТАЦИЯ

В настоящее время в России активное развитие получила сфера ипотечного жилищного кредитования. Приобретение жилья является первостепенной задачей каждой семьи, в связи с чем сложилась определенная практика судебных споров в данной сфере. Одним из наиболее частых видов споров в указанной сфере является признание договора об ипотеке как недействительным так незаключенным.

ABSTRACT

At present, the sphere of housing mortgage lending has received active development in Russia. The acquisition of housing is the primary task of every family, in connection with which there is a certain practice of litigation in this area. One of the most frequent types of disputes in this area is the recognition of the mortgage agreement as invalid and not concluded.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, оспаривание сделки, кредитный договор, мнимая сделка, залог помещений.

Keywords: mortgage lending, contesting a transaction, loan agreement, imaginary transaction, pledge of premises.

К договору ипотеки применяются как общие основания для ничтожных и оспоримых сделок, так и специальные основания. Специальные основания связанны с особенностями предмета ипотеки или нарушением прав интересов третьих лиц.

Зачастую, если договор недействителен из-за того, что залогодатель был не вправе закладывать имущество, при определенных условиях ипотека сохранится. Главным из таких условий является добросовестность залогодержателя, например, если залогодержатель не знал или не мог знать об отсутствии у залогодателя определенных прав.

Даже при условии государственной регистрации, договор ипотеки может считаться не заключенным, если например одно из существенных условий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1] не предусматривается в договоре.

Например, в одном из дел суд признал, что условие договора о том, что он действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, не может считаться условием о сроке исполнения обязательства, так как в соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установленный срок исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Таким образом, установление в договоре ипотеки условия о совпадении срока действия залога со сроком действия кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства [4].

Кроме того, о недействительности договора ипотеки свидетельствует неполная информация о цене, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях очень редко встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, и размерам обязательства сторонами иногда допускаются ошибки.

Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.

В соответствии с п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» [7], мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ) [4].

Иногда стороны мнимой сделки, могут осуществить ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника стороны могут заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Однако, даже при государственной регистрации сторонами для вида мнимой сделки и переходе права собственности на недвижимое имущество это не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.

Основанием для признания мнимой сделки недействительной полностью или в части может выступать нарушение явного законодательного запрета (см. Позицию ВС РФ). По общему правилу такая сделка оспорима (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25) [7].

Это касается и договора ипотеки, если предметом ипотеки является:

1) недвижимость, которую нельзя обременять залогом, например изъятая из оборота или которую запрещено приватизировать (п. 1 ст. 336 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);

2) часть неделимой вещи, например площади помещения (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90) [5];

3) доля в праве общей собственности на земельный участок. Передать в залог можно только сам земельный участок, который возникает после того, как доля выделена в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);

4) здание или сооружение без земельного участка, на котором они находятся (ст. 69 Закона об ипотеке). Исключение - когда ипотека земельного участка запрещена или ограничена, но закладывать находящуюся на нем недвижимость можно (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10) [8].

При залоге помещений нет необходимости закладывать земельный участок или право его аренды, так как к приобретателю такого помещения переходит право залогодателя на долю в общем имуществе здания и это следует учитывать (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10).

Договор ипотеки можно признать недействительным в том числе из-за нарушения интересов третьих лиц, в частности, если:

в договоре, который предшествовал залогу существует запрет на последующий залог. В таком случае, договор, последующего залога могут признать недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли он о запрете (п. п. 2, 3 ст. 43 Закона об ипотеке, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10);

залогодатель не получил согласие или разрешение третьих лиц на ипотеку (исключение - ипотека в силу закона). Это касается случаев, когда такое же согласие или разрешение нужно на отчуждение имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если отчуждение имущества, которое хочет заложить ООО, - крупная сделка для него, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Без согласия договор ипотеки можно признать недействительным по ст. 173.1 ГК РФ.

По смыслу положений ч. 3 ст. 179 Гражданского кодекса РФ права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих четырех условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. Если хоть одно из указанных условий отсутствует, то в удовлетворении исковых требованиях, о признании сделки кабальной будет отказано. При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

Еще одна большая группа споров по признанию договора ипотеки недействительным, тесно связана с делами о несостоятельности (банкротстве).

Договор ипотеки так же может быть признан недействительным, при условии, если заключен с целью (пусть даже не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности.

Под денежным обязательством, в силу статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [3], понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданского кодекса РФ.

Между тем, заключение договоров в отсутствие согласия арбитражного управляющего, например по получению займа и передаче имущества в залог в силу закона о банкротстве может являться основанием для признания таких сделок недействительными.

С момента признания гражданина банкротом наступают определенные последствия, предусмотренные ст.ст. 213.25, 213.30 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно ст. 213.25 п. 5 ФЗ-127 - с даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны.

С даты признания гражданина банкротом, при регистрации перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, производится только на основании заявления финансового управляющего. Все поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению.

Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им единолично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; задолженность гражданина перед кредитором - кредитной организацией признается безнадежной задолженностью.

При освобождении гражданина от обязательств и завершении расчетов с кредиторами применяются положения ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в силу которой после завершения расчетов с кредиторами финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд отчет о результатах реализации имущества гражданина с приложением копий документов, подтверждающих продажу имущества гражданина и погашение требований кредиторов, а также реестр требований кредиторов с указанием размера погашенных требований кредиторов.

По итогам рассмотрения отчета о результатах реализации имущества гражданина арбитражный суд выносит определение о завершении реализации имущества гражданина. После чего, гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств).

Таким образом, признание договора ипотеки недействительным является основанием для снятия обременения с имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом случае служит решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Однако, важно, то, что само по себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи, поскольку, в решение суда должно содержаться указание о применении последствий недействительности сделки.

При этом, допускается обращение с иском о снятии обременения с имущества и погашении регистрационной записи как один из самостоятельных способов защиты нарушенного права (п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») [9]. В случае применения последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится невозможным.

По общему правилу при признании договора ипотеки недействительным ипотека как обременение прекращается (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). В этом случае кредитор, который остался без обеспечения, сможет потребовать, чтобы должник досрочно исполнил обеспеченное обязательство, но только если такое право предусмотрено законом или договором с должником (пп. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ).

Если залогодатель не был собственником имущества и не был управомочен распоряжаться им, ипотека сохранится, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 335 ГК РФ):

1) залогодержатель добросовестный, то есть он не знал и не должен был знать, что залогодатель не вправе закладывать имущество. Критериями добросовестности считают, в частности, то, проверил ли он права залогодателя на имущество, запросил ли сведения из открытых источников;

2) имущество добровольно выбыло из владения собственника или того, кому он передал его во владение. Например, собственник по своей воле заключил с залогодателем договор купли-продажи и передал ему имущество. Если же имущество выбыло помимо воли (например, похищено), ипотека прекратится даже несмотря на добросовестность залогодержателя.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция) принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года // СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
2. Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 № 353-ФЗ (последняя редакция) 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ //СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
3. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (последняя редакция) Принят Государственной Думой 27 сентября 2002 года Одобрен Советом Федерации 16 октября 2002 года //СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) //СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>//СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
6. Михалевская И.С. Анализ проблем правового регулирования залога недвижимости в РФ // Международный журнал «Конституционное и государственное право», 2016. № 1. С. 147-150.
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
8. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» /СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //СПС КонсультантПлюс (дата обращения 05.12.2022 г.).