ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ – РАЗНОВИДНОСТИ ЗАЛОГА

Одним из наиболее эффективных и экономически целесообразных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. При этом ипотека, как залог недвижимого имущества, получила широкое распространение в мировой практике.

Для анализа ипотеки как правовой конструкции находимо обратить внимание на определение данной категории. Законодатель в ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке)[1] дает определение, согласно которому под ипотекой понимается обязательство, в силу залогодержатель может получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет стоимости заложенного имущества.

Анализ данного определения позволяет утверждать, что существенное значение для ипотеки имеет именно стоимость имущества, а не само имущество как таковое. Для залогодержателя первоочередное значение имеет удовлетворение денежного интереса, а неполучение в собственность объекта ипотеки. Данный вывод подтверждается также п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)[2], а именно указанием на то, что требования залогодержателя подлежат удовлетворению за счет заложенного имущества. Указанное подтверждает различие между залогом движимых и недвижимых вещей, где в первом случае обеспечение интереса происходит за счет  самой вещи.

Также согласимся с выводом М.А. Чашникова, который отмечает акцессорный характер договора об ипотеке. Данное обязательство имеет целью обеспечить исполнение должником основного обязательства и может быть заключено, только во исполнение последнего[3].

Кроме того, полагаем, что договор является двусторонне обязывающим и консенсуальным. По договору ипотеки залогодатель добровольно отдает в залог принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение денежных требований кредитора за счет заложенного имущества в случае неисполнения основного обязательства. Исходя из данного толкования сущности ипотеки, имеется несколько точек зрения относительно предмета указанного договора.

Согласно первой предметом договора является непосредственно недвижимое имущество, указанное в ст. 5 Закона об ипотеке [4]. Согласно второй к предмету ипотеки относятся также права на имущество [5]. Третья же точка зрения предлагает относить помимо вышеуказанного то имущество и права на него, которое может поступить в собственность залогодателя в будущем [6]. По нашему мнению, наиболее рационально принятие именно первой точки зрения. В то же время склонны не согласиться с тем, что Закон об ипотеке устанавливает исключительный перечень объектов недвижимого имущество могущего быть предметом ипотеки. Ст. 5 Закона об ипотеке устанавливает, что предметом может являться недвижимость, поименованная в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, которая не содержит конкретный перечень имущества. Указанное позволяет утверждать, что предметом ипотеки может являться любое недвижимое имущество. При этом судебной практике известно немало примеров признания недвижимым имуществом объектов типа асфальтовых покрытий [7], заборов [8], спортивных площадок [9] и прочего. В то же время широкий круг недвижимого имущества вовсе не означает, что банк согласится принять данный объект как возможный источник удовлетворения денежного требования [10].

В доктрине нет единого мнения относительно юридической природы договора ипотеки. О вещной природе ипотеки свидетельствует присутствие права следования, а также то, что предметом договора является недвижимое имущество. И. А. Емелькина также отмечает, что ипотека, как вид залога, имеют вещноправовую природу [11]. Мы склонны не согласиться с данным утверждением, так как залог является способом обеспечения исполнения обязательства, что свидетельствует об обязательственном характере. Однако и считать данный институт исключительно обязательственным неправильно, так как предметом залога может быть не только вещь, но и право требования. Об обязательственной природе свидетельствует также то, что удовлетворение интереса кредитора при ипотеке происходит не за счет самого права на имущество, а за счет стоимости от его реализации. Также в залоговых отношениях залогодержатель не получает абсолютного субъективного гражданского права господства над залогом, так как право пользования остается у залогодателя. Более того, Верховный суд в обзоре судебной практики подчеркнул, что ипотека не является сделкой по отчуждению имущества, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, не влечет перехода права собственности [12]. Полагаем, разумно говорить о двойственной природе ипотеки, сочетающей обязательственные регуляторы, средства защиты и гражданско-правовой ответственности. Таким образом, сущность ипотечных правоотношений состоит в формировании правовой связи между залогодержателем и залогодателем в отношении объекта залога, при наличии корреспондирующих прав и обязанностей, выражающихся в возможности получения залогодержателем удовлетворения денежного требования за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства отличается от прочих способов тем, что интерес кредитора удовлетворяется не за счет личности ручателя, а исключительно за счет заложенного имущества. Имущественное содержание ипотеки характеризуется не только той недвижимостью, что имеется в настоящее время у залогодателя, на также той, что может быть приобретена в будущем, имущественных правах.

Необходимо заметить, что предмет ипотеки облагает определенной экономической ценностью, чем и обусловлена хозяйственная значимость ипотеки как правового института. Кроме того, недвижимое имущество предназначено для длительного пользования, обладает конструктивно сложным характером, его обслуживание требует значительных затрат для пользователя. Все указанное объясняет необходимость специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте.

Список литературы:

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2022) // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. ст. 3400.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)// Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ч.1. Ст. 3301.
3. Чашников М.А. Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств // Вестник науки. 2021. №1 (34). С. 89-93
4. Лисица М.И. Инструментарий проектирования количественных параметров ипотечного кредита с использованием простых и сложных процентов // Петербургский экономический журнал. 2022. №1-2. С. 23-28
5. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. 376 с.
6. Лепехин И. А. Теоретический анализ понятия «Ипотека» как правового института // Вестник ЮУрГУ. Серия: Право. 2009. №28 (161). С. 43-50
7. Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2015 N 303-эс15-5520 по делу N А51-12453/2014 — Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 23.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 — Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 23.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
9. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014 — Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 23.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
10. Текутова Д. С. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Вестник науки и образования. 2019. №8-2 (62). С. 86-93
11. Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник ОмГУ. Серия. Право, 2017. № 1 (50). С. 84-90.
12. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017) // Бюллетень Верховного Суда РФ", N 1, январь, 2018