ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения могут использоваться юридическими лицами и гражданами в совершенно различных целях как административные, складские, торговые, производственные помещения и др. Нежилые объекты пользуются традиционно высоким спросом, поэтому сделки с ними всегда занимают важное место в отечественном гражданском обороте. Также можно отметить, что договор аренды нежилого помещения обычно занимает одно из основных мест в общем объеме всех сделок с нежилыми помещениями.

Неточность правового регулирования аренды нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приведет к затруднениям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды разных регионов и уровней по-своему подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. В Гражданском кодексе РФ содержат специальные нормативные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений, предприятий, жилого помещения [1].  Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Отсутствие легального определения «нежилого помещения» приводит к неутихающим дискуссиям, как в правоприменительной практике, так и в теории гражданского права. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение).

Под нежилым помещением следует понимать самостоятельный объект недвижимого имущества, являющийся частью объема объекта, в котором он расположен, ограниченный трехмерным контуром при наличии входа, имеющий определенное целевое назначение (производственные, административные, общественные и иные цели) и не предназначенный для постоянного проживания граждан.

Правовой режим нежилых помещений сочетает в себе элементы правового режима здания и (или) сооружения, жилого или нежилого соответственно, с одной стороны, и элементы вещно-правового регулирования как самостоятельного объекта гражданских прав, с другой стороны. Соответственно первая группа элементов, связанных с нормами отраслей земельного, градостроительного права, носит преимущественно публично-правовой характер, другая же группа элементов носит в большей степени частноправовой характер, хотя и с ограничениями, свойственными для объектов недвижимости (ограничения на участников гражданского оборота при приобретении, пользовании и распоряжении нежилыми помещениями) [2].

К специфическим элементам правового режима нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, относят следующие особенности: нежилое помещение является составной частью недвижимой вещи (здания); автоматическое распространение ограниченных вещных прав на здание на соответствующие выделенные помещения; юридический раздел здания на помещения не является основанием для прекращения обязательственных отношений, которые возникли между собственником здания и третьим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор, соответственно, незаключенным.

В договоре аренды нежилых помещений должно быть указано конкретно, какое помещение передается в аренду (местонахождение, состав, общая площадь всех арендованных помещений и каждого в отдельности, назначение, тип и другие данные состояния и технической характеристики помещения, а также этаж помещения и нумерация, если таковая имеется). В случаях, когда предоставляемое в аренду помещение состоит из нескольких помещений, и в случаях, когда часть сдаваемых помещений основные, а другие - вспомогательные, то к договору необходимо составить план-схему помещения и указать все эти детали.

Существенное значение имеет указание в договоре аренды сведений, которые однозначно определяют помещение, предоставляемое в аренду, так как в Гражданском кодексе РФ указанным вопросом определяется, считать ли договор аренды заключенным.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Для аренды недвижимого имущества и нежилых помещений, в частности, определение в договоре аренды размера арендной платы есть одно из существенных условий для заключения сделки, в отличие от общего правила аренды имущества. Поэтому при отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера арендной платы или порядка ее определения договор рассматривается как незаключенный и не влекущий никаких правовых последствий, до тех пор, пока сторонами дополнительным соглашением не будут пересмотрены условия договора с определением размера арендной платы или не будет согласован размер арендной платы. В таких случаях договор аренды следует считать заключенным с момента достижения согласия о размере арендной платы сторонами.

Так как договор аренды нежилого помещения является срочным и возмездным, что следует из определения, данного в статье 606 Гражданского кодекса РФ (арендодатель (или наймодатель) обязан предоставить арендатору (либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование), то кроме сведений, позволяющих определить объект аренды, в договоре необходимо указать: размер и порядок уплаты арендной платы, а также коммунальных платежей; срок аренды; порядок передачи имущества и прочие условия, которое определены по согласованию  между сторонами.

Срок действия договора аренды в договоре необходимо определить. Для отдельных видов имущества законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. В случаях, когда в договоре срок аренды не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон в любое время вправе расторгнуть договор, с обязательным предупреждением за три месяца об этом второй стороны. Такое предупреждение осуществляется в письменной форме. Однако срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды сторонами может быть изменен в договоре или это может быть предусмотрено в законе.

На практике возникают вопросы: как правильно согласовать условие о сроке аренды, имеет ли значение фактическое исполнение договора при решении вопроса о том, считать ли срок договора согласованным. В случае если условие о сроке не согласовано, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и может быть прекращен в любой момент по заявлению любой стороны.

Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, а договор считается заключенным на неопределенный срок.

В другом случае, определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, не свидетельствует о несогласованности условия о сроке действия договора, если существуют доказательства его фактического исполнения (акты приема-передачи имущества, переписка, соглашение о расторжении данного договора).

Не однозначно решенным как в доктрине, так и в практике является вопрос о цене: является ли данное условие существенным для договора аренды нежилых помещений. Следовательно, решение данного вопроса должно быть дано посредством разъяснений высшей судебной инстанции.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 5. - Ст. 410.
2. Дадаян Е.В., Сторожева А.Н. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений / Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева // Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. - 2016. - №4. – С. 151-153.