СПЕЦИФИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

SPECIFICITY OF THE CONTRACT OF PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE UNDER THE LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION

Maxim Vedernikov

student, Department of Civil Law and Procedure, Togliatti State University,

Russia, Togliatti

Dmitry Gorelik

scientific supervisor, PhD of Politic Sciences, Togliatti State University,

Russia, Togliatti

АННОТАЦИЯ

Данная статья посвящена изучению договора купли-продажи недвижимого имущества. Освещены сущность и особенности договора купли-продажи недвижимого имущества, содержание правоотношений, возникающих из договора. Анализируются основные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, уделяется внимание ряду аспектов правового регулирования.

ABSTRACT

The author has revealed the main problems of the real estate purchase agreement and suggested ways to solve them. This way is the necessity to amend the legislation to resolve the problems mentioned in the article. According to the results of the study, the conclusions were formulated. Further investigation of the real estate purchase agreement essence and its aspects is now of high practical importance for civil law scholars.

Ключевые слова: договор, договор купли-продажи недвижимого имущества, недвижимость, продавец, покупатель.

Keywords: contract, real estate purchase agreement, real estate, seller, buyer.

В современном мире роль договора купли-продажи в жизни людей постоянно растет. Сегодня договор купли продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Это, прежде всего, связано с тем, что в сегодняшних условиях каждый из нас может распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе в форме договора купли-продажи. Именно с помощью указанного договора каждый участник общественных отношений может удовлетворить свои потребности в приобретении тех или других благ, что подчеркивает весомую роль договора купли-продажи в повседневной жизни человека.

Исследования данного договора достаточно актуальным, так как договорная модель купли продажи занимает почетное место в гражданском правые, а ряд теоретико-практических аспектов этой сфере остается недостаточно исследованной и дискуссионной. Также, сегодня достаточно распространены злоупотребления правами человека в сфере обретения права собственности на недвижимость.

Довольно часто нарушение прав и законных интересов личности происходит уже на этапе заключение договора купли-продажи, что обусловлено отсутствием знаний о том, какие условия договора купли-продажи нужно согласовать с сторонами, если его предметом является неподвижное имущество.

Поэтому, научное исследование договора купли-продажи недвижимого имущества, его характерных особенностей как института гражданского права РФ является актуальным задачей современной цивилистики и имеет большое практическое значение.

Изучение и анализ научных работ вышеупомянутых юристов позволили обобщить и оценить состояние исследования договора купли-продажи и сделать вывод, что актуальным остается дальнейшее изучение и анализ договора купли-продажи как основания приобретение права собственности на недвижимое имущество, ведь сегодня существуют еще нерешенные проблемные вопросы, связанные с особенностями нормативно-правового регулирования указанного договора. Также недостаточно исследованы вопрос о предмете договора купли продажи недвижимого имущества и вопрос о том, какие его условия нужно определять в договоре.

Поэтому, данный вопрос остается открытым и требует дальнейшего анализа и изучения гражданском праве.

В современных условиях формирования экономической системы [3].

В России важную роль играет рынок недвижимости. Изменения, выражавшиеся в трансформации плановой экономики в рыночную, сопровождались принятием нормативной базы, которая отвечала потребностям жизни общества.

Так появились закрепленные на законодательном равные институты частной собственности, предпринимательской деятельности, фондового рынка, рынке недвижимого имущества и т.д.

Недвижимость – это важная составляющая национального богатства, его доля в мировом масштабе составляет около 50%.

Недвижимость относится к индивидуально определенным объектам, а потому недвижимое имущество должно быть определенным образом индивидуализировано.

Индивидуально-определенными критериями объектов недвижимости являются характеристики, определенные в федеральном реестре.

Итак, согласовывая предмет договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны в определенной степени ограничены в свободе волеизъявления технико-юридическими характеристиками, что содержатся в упомянутом реестре.

Цена – это определенная денежная сумма, которая соответствует договорной стоимости недвижимого имущества и должна быть оплачена покупателем продавцу.

Что касается цены, то в договоре недвижимости она устанавливается за договоренностью сторон.

Покупатель обязан оплатить недвижимость по цене, указанной в договоре, после принятия недвижимости, если другое не установлено договором [7, с. 218-221].

Что касается цены, то посторонние должны достичь согласия на стадии согласования существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества.

К существенным условиям могут быть отнесены также другие условия, если на этом настаивает хотя б одна из сторон договора.

Это значит, что стороны имеют право самостоятельно определять условия договора, которые не должны противоречить законодательству. Например, стороны могут также предусмотреть такие условия, как: и порядок передачи имущества; срок и способ оплаты тому подобное [4, c. 489- 490].

Срок передачи объекта недвижимости совпадает со временем заключения и нотариального удостоверение договора купли-продажи.

Фактическая передача недвижимости оформляется актом приемки-передачи имущества.

Следующим условием, которое мы рассмотрим, является форма договора. К договору купли-продажи применяются общие требования ГК РФ по их заключению, а отсюда договор может заключаться как в письменной, так и в устной форме.

Тем не менее, норма ГК РФ устанавливает исключение из этого правила. Согласно указанной норме договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге [1].

Удостоверить договор можно как на государственного, так и у частного нотариуса.

Итак, договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, а приобретенное право на недвижимость – государственной регистрации.

Проанализировав особенности договора купли-продажи недвижимого имущества, можем определить такие проблемы, которые возникли перед нами в ходе исследования:

- ГК РФ не выделяет договор купли-продажи недвижимого имущества как самостоятельный вид договора купли-продажи. К указанному договору применяются общие положения о договоре купли-продажи, а специальные нормы, регулирующие особенности передача в собственность объектов недвижимости отсутствуют;

- ГК РФ не выделяет особенностей купли-продажи недвижимости.

Поскольку недвижимость имеет специфический правовой режим, то этот пробел нужно устранить;

- в ГК РФ отсутствует статья, которая бы регулировала вопросы предмета договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, перед законодателем стоит задачи урегулировать указанные проблемы.

На наш взгляд, решить указанные проблемы необходимо следующим образом.

Прежде всего, нужно усовершенствовать правовое регулирование договора купли-продажи недвижимое имущество. Наиболее предпочтительным является выделение указанного договора, как самостоятельного виду договора купли-продажи. Аргументом в пользу нашего мнения является то, что договор купли продажи, предметом которого является недвижимое имущество, есть распространенным договором гражданского оборота и выполняет важную роль в упорядочении общественных отношений, обеспечивающих оборот объектов недвижимости [5, c. 38-39].

Если признать жилой многоквартирный дом неделимой вещью, то, соответственно, выделение в нем отдельных квартир как самостоятельных объектов права собственности невозможно, поскольку право собственности тогда рассматривалось как общая долевая собственность на дом. Признание многоквартирного дома объектом права собственности приводит к того, что одновременно могут существовать два или больше собственников на один и тот же дом или квартиру в нем. Здание, квартира как правило неделима по своему характеру.

Приватизация государственного жилищного фонда осуществлялась в идеальных долях в праве общей собственности по количеству лиц, проживают в квартире [8, с. 72-75]. С такой мнением вряд ли можно однозначно согласиться, учитывая то обстоятельство, что все же таки многоквартирный дом существует как определенный предмет материального мира.

Специфический правовой режим обуславливает потребность в специальном правовом регулировании особенностей купли-продажи недвижимости.

Из всего вышеперечисленного можем заключить, что вопрос договора купли-продажи недвижимого имущества слишком интересным и вызывает множество дискуссий и споров.

Тем не менее, дальнейшие научные исследования и рассуждения по поводу дискуссионных моментов в отношениях купли-продажи необходимы и приводят к возможности усовершенствования действующего законодательства и избегание недоразумений в правоприменении.

Исследуемый договор в условиях настоящее занимает важное место в системе договоров. Его важность подчеркивается тем, что в современном обществе достаточно распространенным и распространено заключение такого вида договора, так как в его результате лицо становится собственником недвижимого имущества, то есть он выступает основанием приобретения права собственности на недвижимость.

Указанные проблемы остаются нерешенными, а потому дальнейшее исследование сущности договора купли-продажи недвижимого имущества, его особенностей является актуальным задачей для юристов-цивилистов и имеет высокое практическое значение.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
2. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.
3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28.03.2013 № 33-1406/2013
4. Возкаев С.У. Купля-продажа недвижимости в рамках российского законодательства // Вестник современных исследований, 2018. № 6 (21). С. 489- 490.
5. Давтов Б.Р. Банковская ячейка, аккредитив или счет эскроу при приобретении недвижимости // Наука, образование и культура, 2018. № 6 (30). С. 38-39.
6. Климцова Н.А. Особенности заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости в Российской Федерации // Студенческий вестник, 2019. № 38- 1 (88). С. 57-60.
7. Маказиева З.Д. Условия заключения договоров купли-продажи и совершения сделок в гражданском праве РФ // Аллея науки, 2018. Т. 8. № 5 (21). С. 218-221.
8. Рябова Е.И. Проблемные аспекты исполнения договора купли-продажи недвижимости // Закон. Право. Государство, 2018. № 3 (19). С. 72-75.