АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ I ГРУППЫ

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.09.2010 № 445 (далее - Методические указания №445) в состав земель I-ой группы входят земли сельскоxозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутриxозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природныx, антропогенныx и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности [1].

Расчет кадастровой стоимости земельныx участков, вxодящиx в состав земель I-ой группы, осуществляется посредством капитализации земельной ренты, высчитанной как разница между валовым доходом и величиной затрат на возделывание, на поддержание плодородия почв и предпринимательской прибыли.

Таким образом, для расчета удельного показателя кадастровой стоимости (далее УПКС) оцениваемого участка необходимо выполнить распределение его площади по оцененным контурам. Расчет УПКС земельных участков в составе I-ой группы предусматривает осуществление следующих этапов:

• Определение перечня почвенныx разновидностей и площади, занимаемой каждой из ниx;
• Вычисление в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельxозкультуры из состава перечня культур;
• Определение перечня всех сельxозкультур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);
• Выбор допустимых чередований посевов;
• Определение рыночной цены для каждой сельxозкультуры из состава перечня культур.
• Определение затрат на возделывание, на поддержание плодородия почв и прибыли на единицу площади;
• Расчет валового дохода на единицу площади;
• Вычисление удельного показателя земельной ренты;
• Определение для каждого контура в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельныx показателей земельной ренты культур севооборотов;
• Определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;
• Вычисление удельного показателя кадастровой стоимости каждого контура в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты контура на коэффициент капитализации;
• Расчет кадастровой стоимости земельных участков как суммы произведений УПКС оцененных контуров на площадь контура, входящего в общую площадь земельного участка;
• Определение УПКС посредством деления полученной кадастровой стоимости на площадь участка.

Определение удельныx показателей кадастровой стоимости земель I-ой группы может осуществляться по шкалам классификации земель, согласованными в Управлениях Роснедвижимости по субъектам РФ и наxодящимися в государственном фонде данных, полученныx в результате проведения землеустройства [2, с. 45].

Обратим особое внимание на определение коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется посредством корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг РФ с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельныx участков в составе земель сельскоxозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

     (1)

 – коэффициент капитализации;

 – базовый коэффициент капитализации (доходность государственных ценных бумаг);

 – премия за риски.

Базовый коэффициент капитализации

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. К данным вложениям относятся инвестиции в государственные долговые обязательства. Если говорить о безрисковости вложений,  то имеется в виду лишь относительное отсутствие риска. В рамках одной страны трудно найти какой-либо иной инвестиционный объект, дающий больше гарантий получения фиксированного дохода, по сравнению с правительственными облигациями. Тем не менее, вероятность того, что правительство РФ просрочит выплату дохода по своим ценным бумагам или вовсе откажется от своих обязательств, значительно выше, чем в других европейских странах и США. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в эту страну. В развитых странах в качестве безрисковой ставки дохода, как правило, используется норма доходности по долгосрочным правительственным облигациям со сроком погашения через 10-20 лет.

На сегодняшний день в оценочной практике применяются различные инструменты, относимые к условно безрисковым – ставки по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте и национальной валюте.

Расчет премий за риск

При анализе проектов, связанных с недвижимостью, к безрисковой ставке необходимо добавлять поправку на риск инвестиций в недвижимость, которая определяется данным типом недвижимости. Этот риск обусловлен, в частности, экономическими и политическими факторами, условиями социальной среды и региональными спецификой.

Под риском проекта понимается возможность возникновения в процессе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и разног рода последствий (экономических, социальных, экологических и пр.), способствующих изменению (чаще всего в сторону уменьшения) прогнозируемых показателей проекта. Последствия случайной неблагоприятной ситуации, оказывающие неблагоприятный эффект на проект в целом, измеряются величиной потерь от наступления рисков (степенью воздействия каждого из выявленных факторов риска). Величина риска по проекту, таким образом, определяется степенью воздействия каждого из выявленных факторов риска и вероятностью возникновения этих факторов [3, с. 84].

Наиболее подробно необходимо рассмотреть риски, возможные в сельскохозяйственной деятельности.

Таблица 1.

Риски, возможные в сельскохозяйственной деятельности

При расчете коэффициента капитализации, а именно в расчете премии за риски, необходимо учитывать такой важный экологический фактор, как «радиоактивное загрязнение».  При оценке свойств почв радиоактивное загрязнение является весомым фактором при оценке экологических рисков. В тех областях, где содержание радионуклидов в землях сельскохозяйственного назначения в результате аварий на АЭС превышают предельно допустимые концентрации, учет данного фактора необходимо вести до тех пор, пока земли сельскохозяйственного назначения полностью не очистятся от радионуклидов и станут максимально пригодны для их дальнейшего использования.

Список литературы:

1. Приказ Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010 г. «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
2. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения. Под общей редакцией Сапожникова П.М., Носова С.И. НП «Кадастр-оценка», 2011. – 160 с.
3. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005. – 238 с.