РЕНОВАЦИЯ В Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ: СВОЙ ПОДХОД И МОСКОВСКИЙ СЦЕНАРИЙ

Весной 2017 года на всю страну прогремела программа расселения и сноса ветхого малоэтажного жилья в городе Москве, которая получила название – реновация. Известно, что необходимость обновления старого жилищного фонда на всей территории РФ, и особенно в городах-миллионерах, формирует текущую правительственную повестку на всех уровнях власти. В этом смысле, столица выступает первопроходцем реновации и показывает пример регионам, в надежде запустить цепную реакцию по всей стране.

Наша культурная столица, город Санкт-Петербург, как это принято, если уж не обгоняет, то всегда стремится хотя бы не уступать Москве в реализации как частных, так и государственных прогрессивных инновационных проектов. Известно, что собственная программа реновации ветхого жилищного фонда уже существует в Санкт-Петербурге с 2008 года. Однако ход ее реализации вызывает массу недовольств среди населения северной столицы, поэтому представляется актуальным в этой статье сделать обзор особенностей текущей программы расселения и сноса ветхого малоэтажного жилья в городе Санкт-Петербурге и сравнить ее с московским сценарием реновации.

Заложенный при строительстве 25-летний срок эксплуатации домов [2], построенных в период с 1958 по 1970 годы [1], так называемых «хрущевок», давно истек, поэтому в 2008 году Правительство г. Санкт-Петербурга принимает решение разработать программу обновления указанного жилищного фонда, которая получила название – «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» [1].

Главными особенностями, отличающими питерскую программу от московской, являются:

1) Программа «Развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге» предполагает снос и строительство новых домов за счет частных компаний [4]. Это, на первый взгляд преимущество, в процессе реализации программы вполне очевидным образом трансформировалось в недостаток. Дело в том, что северная столица не располагает такими бюджетными возможностями, как Москва, которая к тому же является одним из немногих в РФ регионов-доноров [3]. Поэтому в Смольном приняли решение привлечь к строительству новых домов частных застройщиков, на условиях, что застройщик под расселение из старых домов будет предоставлять не все квартиры, а только треть, предполагая, что за счет оставшихся двух третей и различных правительственных льгот он сможет окупить вложенные в строительство средства.

В объявленном конкурсе на заключение контрактов с городом победили компании «СПб Реновация» (контракт до 2019 года [4]) и «Воин-В» (контракт до 2018 года [4]), которые на двоих должны возвести 8 млн. 440 тыс. квадратных метров жилья, более трех из которых перейдут городу под расселение, на 23 территориях в девяти районах Санкт-Петербурга [6].

Подводя итоги этой программы на пороге 2018 года можно отметить, что сформированный план реновации города провалился. Вместо предполагаемых трех миллионов кв. метров нового жилья на баланс города поступило лишь 7 тыс. кв. метров., т.е. менее 1% [5]. Одним из факторов неудачи программы является то, что поскольку строительство осуществляется частными компаниями, то для них наиболее выгодным становится строительство новых домов в центральных «вкусных» районах Санкт-Петербурга с высокой долей рентабельности и, наоборот, не выгодно строительство в депрессивных кварталах с низкой рентабельностью, где строительство сегодня так и не началось. В подтверждение этому можно рассчитать примерную модель обоснования экономической нецелесообразности строительства новых домов в низкорентабельных районах:

Возьмем для расчета минимальную ставку рентабельности, которая на сегодняшний день может быть привлекательной для застройщика – это 14%. С учетом всех затрат, ключевой ставки и инфляции — это минимальная цифра, которая может заинтересовать девелопера. Высоту возводимого здания ограничим до 40 метров. Рыночная стоимость 1 кв. метра составит 95 тыс. рублей и 500 тыс. парковочное место. При этом только себестоимость работы застройщика составит 55 тыс. рублей на 1 кв. метр. Если сюда прибавить еще отчисления на социальную инфраструктуру, аренду земли и т. п., то получается, что «надо построить на этом участке, где сейчас стоит 6 тысяч метров на гектар, жилье из расчета 29 тысяч кв. метров на гектар» [5]. Т.е. почти в пять раз больше. И это, не считая школ и прочей инфраструктуры. «Это, конечно же, невозможно, и застройку с такой плотностью отнюдь нельзя назвать улучшением качества жизни… А коэффициент использования территории в таком проекте получится 2,9 – на треть больше максимально разрешенного в Петербурге — 2,0» [5].

Отсюда вытекает вторая особенной и второй фактор неудачи программы реновации.

2) Главной гордостью Правительства Санкт-Петербурга [2], и как оказалось проблемой, является то, что программа реновации застроенных территорий гарантирует расселение граждан в новые благоустроенные многоэтажные дома в границах того же микрорайона, где они раньше проживали. Этот критерий расселения стал главным препятствием на пути реализации программы. «Логика <строительства> была в том, что застройщик сначала возводит дом, затем переселяет туда жителей «хрущевки», сносит ее, а на освободившейся территории строит новое здание, куда въезжают жильцы следующего дома» - говорит заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский [4]. Получается своеобразная цепочка. Однако на практике оказалась, что в ряде территорий, отведенных под реновацию, просто не оказалось «стартовой точки», «свободного пятна» под строительство того самого первого звена в цепочке [4]. «Есть случаи, когда существует возможность строительства буквально через дорогу, но мы не можем этого сделать, потому что жилье должно строиться в рамках квартала» [4]. В этом смысле, московский сценарий реновации дает существенные преимущества, так как там расселение происходит в границах района, а не квартала. И возможную поправку в программу уже начали обсуждать питерские чиновники и девелоперы.

3) Третьей не то, что особенностью программы, а именно особенностью условий, в которых она осуществляется, является ситуация с аварийным жильем. До сих пор в Санкт-Петербурге около 250 тыс. человек проживают в коммуналках. В ближайшие два года под расселение попадают только 5 аварийных домов. В этой области в столице ситуация куда более благоприятная. Поэтому вопрос расселения и сноса еще пригодных к проживанию «хрущевок» в Санкт-Петербурге остается дискуссионным на фоне имеющихся аварийных домов дореволюционной постройки.

Таким образом, действующая на сегодняшний день программа «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга» является неудавшимся проектом. Несмотря на благие намерения Правительства, территориальные особенности и условия экономической целесообразности не позволили городу осуществить задуманные планы. В связи этим, опыт московской реновации может стать ключом к исправлению рассмотренных недочетов: для решения проблемы отсутствия «стартовых точек» необходимо расширить территорию расселения с квартальной до районной. Что касается финансирования программы и стимулирования частных компаний к строительству новых домов в депрессивных районах, то здесь имеет смысл рассмотреть возможности использования государственно-частного партнёрства. Однако все это, по мнению автора, осуществимо лишь в условиях полного разрешения ситуации с аварийным жильем в г. Санкт-Петербурге.

Список литературы:

1. Закон Санкт-Петербурга №238-39 Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». // Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации – URL: http://docs.cntd.ru/document/8472885 (дата обращения 02.12.17 г.);
2. Официальный сайт городской программы «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга» – URL: http://rzt.spb.ru/about/istoriya/ (дата обращения 02.12.17 г.);
3. Официальный сайт Открытого бюджета города Москвы - URL: http://budget.mos.ru (дата обращения 02.12.17 г.);
4. В. Черенева. «От квартала до района. В Петербурге изменят условия реновации хрущевок». // Российская газета – URL: https://rg.ru/2017/08/15/reg-szfo/v-peterburge-izmeniat-usloviia-renovacii-hrushchevok.html (дата обращения 02.03.17 г.);
5. Е. Зеликова. «Реновация-в СПб.нет». // Петербургская интернет-газета «Фонтанка» - URL: http://www.fontanka.ru/2017/09/29/101/ (дата обращения 02.12.17 г.);
6. «Почему провалилась программа реновации хрущевок в Петербурге». // Интернет-газета «Карповка» - URL: https://karpovka.com/2017/07/28/340434/ (дата обращения 02.12.17 г.).