ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены некоторые проблемы заключения договора купли-продажи недвижимости. Изучены ключевые направления, на которые в соответствии с действующим законодательством, необходимо обращать внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Ключевые слова: договор, существенные условия, гражданское законодательство, оборот недвижимого имущества, государственная регистрация, предмет договора, стороны, сделки, собственность, обязательства.

В период активного развития отношений в части оборота как движимого, так и недвижимого имущества, всё чаще возникает необходимость внесения дополнительных изменений в действующее законодательство с целью предотвращения коллизий соответствующих правовых норм.

Конституция РФ [1] закрепляет, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом данная норма дифференцируется на несколько правомочий гражданина относительно выбора той или иной формы собственности, что обуславливает необходимость правильного и понятного толкования возникновения права на собственность, прямо указанную в законе. Закреплённое в Конституции правовое положение собственности, указывает на её важность на современном этапе развития права России. Соответственно, следует понимать и иметь в виду, что Конституция Российской Федерации содержит лишь базовые общие императивные положения, которые более детализировано раскрываются как в материальных, так и процессуальных отраслях Российского права.

Так, гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав. Такое положение, закреплённое в ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] (далее ГК РФ), более конкретизируется в общих положениях о договоре (подраздел 2, раздел 3 ГК РФ), а также в главе 30 ГК об отдельных видах обязательств. Кроме того, гражданское законодательство предусматривает возможность граждан (физических лиц) и юридических лиц приобретать и осуществлять свои гражданские права согласно своей воле и в своем интересе, но не нарушая права и законные интересы других лиц, тем самым они свободны в установлении своих прав и обязанностей, но в пределах, установленных договором, не противоречащим законодательству относительно условий договора.

Оборот недвижимого имущества осуществляется в большинстве случаев посредством сделок между лицами. Такие сделки могут быть совершены между физическими лицами либо между физическими и юридическими лицами. В части недвижимости самой распространённой сделкой является договор.

Ст.420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. ГК РФ законодателем структурирован таким образом, что при регулировании договорных отношений применяются в первую очередь специальные нормы, а при отсутствии таковых общие.

По мнению А.Г. Карапетова суть договора заключается в следующем: «Договор, являясь сделкой, имеет особенность порождать своим характером соответствующий правовой эффект посредством закрепления или фиксации необходимого волеизъявления нескольких лиц. В этом и состоит отличие договора от односторонних сделок, для совершения которых достаточно волеизъявления лишь одного лица» [3, с. 52].

«Основное назначение договора сводится к следующему: договор в рамках закона указывает на пределы возможного и должного поведения сторон, а также последствия нарушения соответствующих требований. Регулирующая роль договора выражается в особенностях договора как способа установления, изменения или прекращения прав и обязанностей», - считает М.И. Брагинский [4, с. 6]. Такие особенности заключаются, в частности, в том, что договор выражает волю исключительно сторон, следовательно, направлен непосредственно на регулирование поведения только его сторон. Для тех, кто не является сторонами, он может создать права, но не обязанности.

Переход вещи от одного лица к другому осуществляется в большинстве случае путем заключения договора купли-продажи. Поскольку договор продажи недвижимости относится к договору по передачи вещи в собственность, к нему применяются соответствующие положения об отдельных видах обязательств, в частности, правила о договоре купли-продажи.

 На сегодняшний день имеется ряд актуальных проблем в части оборота недвижимого имущества, во-первых, признание договора купли-продажи недвижимости заключенным, во-вторых, момент заключения договора купли-продажи недвижимости.

Признание договора купли-продажи недвижимости заключенным. Для того чтобы договор был заключен, стороны должны согласовать существенные условия. Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в выборе условий заключаемого договора, за исключением случаев, когда условия определяются законом или иными правовыми актами. Данная статья также предусматривает пределы действия так называемой диспозитивной нормы, т.е. если условие договора определяется нормой, наделяющей сторон правом, а не обязанностью, то они вправе заключить соглашение. В этом случае диспозитивная норма либо не применяется, либо применяется, но на условиях, предусмотренных соглашением. Е. Ю. Руденко утверждает: «Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, условие будет определяться обычаями» [5, с. 4].

Согласно мнению Б.Д. Завидова, мера свободы в выборе условий договора определяется сочетанием императивных и диспозитивных норм [6, с. 53].

По смыслу ст.428 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следует отметить, что важным элементом данной нормы является формулировка «по всем существенным условиям договора».

Относительно существенных условий ГК РФ предусматривает, что существенными условиями договора купли-продажи являются: а)предмет договора, то есть договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, то он считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ). Проблема признания договора купли-продажи недвижимости заключённым состоит в том, что определение предмета договора вызывает значительную сложность, поскольку предмет договора рассматривается по-разному. В науке существует три основных точки зрения относительно предмета: 1) «предметом договора являются материальные объекты», - считает Г.Ф. Шершеневич [7, с. 150]; 2) «предмет договора – это действия сторон (воздержание от известных действий)», - считает Д.В. Головкина [8, с. 16]; 3) «предмет договора включает в себя и действия сторон, и объект, на который эти действия направлены», - считает Е.А. Анчишина [9, с. 5]. По этому поводу трудно согласиться с двумя последними доктринальными позициями, поскольку, ст. 554 ГК РФ предусматривает, что предметом договора купли-продажи недвижимости являются данные о недвижимом имуществе, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору. К таким данным относится, например, кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии). Для правильного разграничения данных понятий следует обратить внимание также и на то, что норма ГК о предмете договора купли-продажи императивная, постольку поскольку несоблюдение требований данной нормы влечёт признание договора незаключенным. Это следует из буквального понимания ч.2 ст. 554 ГК РФ. Данная позиция содержаться также в правоприменительных актах, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"[10]. б) условия, которые названы как существенные для данного договора в законе или ином правовом акте. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии условия о цене недвижимости договор считается незаключенным.; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, для признания договора купли-продажи недвижимости заключенным необходимо, чтобы стороны согласовали все существенные условия данного договора.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости. «Непосредственно сам момент и его определение имеет важное значение, так как именно с этого момента стороны юридически связаны друг с другом, а договор приобретает юридическую силу и порождает правовые последствия», - отмечает Е.А. Суханов [11, с. 350]. Зачастую на практике возникают ситуации, когда стороны желают, как можно скорее осуществить сделку, заключают между собой типовой договор и в дальнейшем сталкиваются с трудностями при разрешении споров (например, отсутствие условия, признанного обязательным в силу закона). Также возникают ситуации, когда стороны убеждены, что договор считается заключенным только после его государственной регистрации. Такие неопределённости возникают вследствие того, что гражданское законодательство по поводу сделок с недвижимостью содержит ряд норм, которые на практике применяются по-разному из-за их неоднозначного содержания. Например, при применении последствий признания сделки недействительной стороны возвращаются в то положение, которое занимали до заключения сделки, т.е. возвращают друг другу всё имущество. Однако в правоприменительной практике бывают случаи, когда договор продажи недвижимого имущества крайне сложно признать недействительным в связи с изменением характеристик недвижимости.

«Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество», - утверждает Е.Я. Савченко [12, с. 23]. Однако такое положение вовсе не означает реальный характер договора продажи недвижимости, а наоборот, дополнительно подчёркивает особенность оборота недвижимого имущества. Документы о передаче имущества является важной гарантией для продавца, освобождающей его в какой-то степени от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. То есть, подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов.

Таким образом, договорные отношения в части оборота недвижимого имущества имеют свои особенности. Такие особенности исходят как из правового положения недвижимого имущества, так и из действий сторон при заключении договора. Договор - форма выражения волеизъявления лиц, поэтому гражданское законодательство не может и не должно регламентировать каждый этап заключения, изменения и расторжения договора. В силу этого, Гражданский кодекс России содержит общие положения как императивного, так и диспозитивного характера, которыми должны руководствоваться стороны при заключении, изменении и расторжении договора. Однако применение таких положений в некоторых случаях неоднозначно в силу их общности.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2020, N 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Договорное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 420–453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А. Г. Карапетов. – Москва : М-Логос, 2020. – С. 52-54.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 6-7.
5. Руденко Е.Ю. Момент заключения гражданско-правового договора // Культура. Наука. Интеграция. 2016. № 3.  С. 3-4.
6. Актуальные проблемы договорного права: учебное пособие / Э.В Суслин, А.Е. Толстова. – СПб.: АНО ВО «СЮА», 2019. – С. 52-53.
7. Шершеневич Г.Ф. Избранное. Т. 5: Учебник русского гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2017. С. 149-151.
8. Головкина Д. В. К вопросу о предмете договора энергоснабжения // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2015. №2 (28). С. 15-17.
9. Анчишина Евгения Александровна Форма гражданско-правового договора как его конститутивный элемент // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2015. №4. С. 4-7.
10. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" // Вестник ВАС РФ, N 5, май, 2014.
11. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А. Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008, С. 350-351.
12. Савченко Елена Яковлевна Методика заключения гражданско-правового договора // Правопорядок: история, теория, практика. 2014. №2. С 22-24.