АНАЛИЗ ОТЕЧЕСТВЕННЫХ ПОДХОДОВ К ПРОВЕДЕНИЮ ЛАНД – ДЕВЕЛОПМЕНТ

Аннотация: в статье ставится задача рассмотреть экономическую эффективность загородного строительства при выборе метода организации строительства путем оптимизации очередности возведения коттеджей.

Повышение эффективности рассмотрено на примере строительства коттеджного поселка. Оптимизация произведена с учетом ограничений по продолжительности строительства. Для строительства коттеджного поселка рассматривается метод непрерывного освоения фронтов с разными вариантами очередностей. Выявлены факторы инвестиционной привлекательности земельных участков большого города, в том числе Ленинградской области.

Введение: градостроительная система в течение длительного времени рассматривала рост многоэтажного домостроения с преобладающим применением металлопроката, бетона и кирпича. Следствием этого является высокая стоимость жилья, платная городская застройка, низкая комфортабельность и экологичность.

Сроки строительства индивидуального дома измеряются месяцами, в то время как многоэтажные дома строится годами. Стоимость инвестиций в такой дом во много раз меньше, чем в многоэтажный жилой комплекс, поэтому у малоэтажного строительства риск быть не достроенным существенно ниже.

Развитие крупнейших городов мира сегодня невозможно представить без освоения загородных территорий. Для большего города, в котором имеет значение исторический центр, является невозможностью застройки исторических районов и большого населения, а также большим притоком жителей. Использование территорий за городской чертой является особенно актуальным, поскольку позволяет создать качественное, удобное жильё, не искажая классического облика города.

В такой ситуации загородное строительство с каждым днём набирает свою популярность. Рынок загородного жилья становится все более широким и разнообразным, предлагая варианты от эконом до бизнес класса. Многие жители такого города нередко задумываются о переезде за город, рассматривая покупку загородного дома как улучшение жилищных условий и хорошее вложение денежных средств. Жизнь за городом намного приятнее и комфортнее, чем в городе.

Основные типы загородного жилья: это загородные дома, коттеджные посёлки, таунхаусы. Тотальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его перенаправление на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз за последние 20 лет.

Коттедж: простой одноэтажный, полутораэтажный домик небольшой жилой площади используется для постоянного или временного проживания. Во времена средневековья коттеджем называли участок земли, огороженный забором, на территории которого находился жилой дом с амбаром. Быстрое развитие строительных работ в 1800-х годах стало толчком для возникновения коттеджей для ремесленников, занимающихся горными работами и ткацкими ремёслами. В Россию такой вид строительства пришел из Англии. Считается, что первые коттеджные посёлки появились в России в 90-к годам ХХ века, то есть после развала СССР в 1991 году, когда изменения в законодательстве позволили их строительство. 

Первые коттеджные посёлки во многом копировали подход к строительству , предшествующих им государственных дачных посёлков, так как обычно возводились не на продажу, а для проживания работников крупных коммерческих фирм. Во второй половине 90-х годов подход к строительству к коттеджным посёлкам изменился, появилась отечественные компании-девелоперы, которые стали строить их на продажу.

Старт активного строительства коттеджной недвижимости начался 1995 – 1997 гг. Коттеджи эконом класса не строили. 1996 – 1997 гг. на вторичном рынке стали реализовываться коттеджи по материалам архитектуры, вышедших из моды, дешевле домов первичного рынка. Такие коттеджи начали формировать коттеджи эконом-класса.

Значительное влияние на замедление развития серии эконом класса производило отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья. Спрос у потребителей, не имеющих возможности приобрести жильё в больших городах как Москве и Санкт-Петербурге, и увеличение числа потребителей, предпочитающих проживание за городом. Окончательное формирование и доступность услуг системы рынка ипотечного кредитования является причиной увеличения роста продаж на рынке загородной недвижимости.

Таунхаус - малоэтажной жилой дом на несколько многоуровневых квартир, а как правило, с изолированными входами. Таунхаусы появились в 19 веке в Великобритании. Сейчас таунхаус на рынке загородной недвижимости имеет большой спрос, таунхаус можно построить на земле меньше площадью, необходимо меньше строительных материалов, чем отдельный коттедж.

Если за основной признак таунхаусов взять общую стену двух автономных домов, то подобные архитектурные решения появилась в Европе ещё в 16 – 17 веках. Во многих европейских городах теснота из-за дорогой стоимости земли привела к возникновению подобных домов. Также причиной для увеличения дома могло стать разрастание семьи с потребностью постройки с отдельным входом.

Дома строили близко друг к другу, получилось единое целое, вопреки тому, что дома могли иметь разный цвет и стиль фасадов. Образующиеся длинные строения и стали называть таунхаусами с намёком на их городское происхождение. С течением времени таунхаусы стали строить и за городом. В современной Америке из таунхаусов состоят целые спальные пригородные районы. В России дома на две семьи обычно встречаются в коттеджных посёлках.

Да недавнего времени загородное строительство не могло удовлетворить хорошо развитую инфраструктуру. Современный коттеджный посёлок должен быть оснащен различными системами коммуникации и достаточной социальной инфраструктурой. План строительства коттеджного посёлка предусматривает грамотное проектирование и проведение систем инженерных и бытовых коммуникаций. Также коттеджный посёлок обязательно должен имеет архитектурную концепцию. Каждый исключительный отдельный дом должен гармонично вписываться в общую застройку посёлка, таким образом составлять единый архитектурный ансамбль. Комплекс загородных домов должен дополнять и гармонично вписываться в изначальный природный ландшафт, не нарушая его.

В настоящее время загородное строительство пользуется большой популярностью и может удовлетворить различные запросы потребителей. С каждым годом спрос на земляные участки возрастает. На данный момент около 38 % граждан России имеют дом за городом или земельный участок, подходящий для индивидуального строительства. На основании этого, появляется актуальность проведения научно практических исследований и разработок, нацеленных на формирование и развитие территориальных схем управления малоэтажной жилой застройки.

Классификации коттеджных посёлков в России пока нет. Также не определены точные факторы инвестиционной привлекательности земляных участков, однако для удобного и современного коттеджного посёлка нужна хорошая территория для создания качественного генерального плана строительства. Статус коттеджного посёлка напрямую зависит от инвестиционной привлекательности земельного участка, на котором он построен, поэтому правильный выбор земельного участка, соответствующего категории коттеджного посёлка является важной и первостепенной задачей. После этого встаёт вопрос об организации строительного производства, так как в строительство коттеджных посёлков необходимо всегда разрабатывать индивидуальный проект организации строительства. Требуется коррективы из-за местных условий, объема работ, географического расположения.

Загородное строительство имеет свою особенность в отличие от городского, которую необходимо учитывать при разработке проекта организации строительства. Использование в строительстве проектов организации строительства и проектов производства работ часто определяет конкурентоспособность строительной организации.

В области загородного строительства в качестве основной задачи выдвигается увеличение эффективности капитальных вложений, гарантия будущего роста и качественного развития основных фондов, скорейший ввод эксплуатацию и освоение новых производственных мощностей за счёт совершенствования планирования и организации строительного производства, сокращения продолжительности и понижения стоимости строительства. Сокращение длительности производства работ, учитывая стоимость строительства, является важной задачей членов строительного производства. В каждом конкретном случае используют разные методы организации строительного производства. Это зависит от цели и требований, предъявляемых к проекту.

Следствием плодотворного управления строительством является осуществление проекта в требуемые сроки, использование изначально запланированного бюджета. На данный момент разработано много способов и методов календарного планирования, вещающих сложные задачи. Каждый проект имеет особенности и потребность в разработке алгоритмов, которые способны урегулировать специализированные задачи.

В загородном строительстве актуален вопрос быстрого ввода в эксплуатацию. Можно осуществлять продажу домов <под ключ> на готовых захватках, продолжая строительство на последующих захватках. Люди могут въезжать в готовые для проживания дома. Поэтому после рассмотрения методов организации строительного процесса, можно определить наиболее оптимальный метод организации для загородного строительства коттеджей. Это метод непрерывного освоения фронтов, так как он позволит продавать, использовать законченные фронты и получать от них выгоду задолго до полного окончания строительства коттеджного посёлка.

Выводы:

Анализ современного состояния рынка земляных участков на больших местностях, как Ленинградской области показал, что большое количество площади не используется или используется не рационально. В связи с увлечением спроса на загородную недвижимость, не использование земли представляет интерес для проведения ланд-девелопмента.

При анализе современных методов организации работ при малоэтажном строительстве в качестве оптимального метода организации работ при малоэтажном строительстве коттеджных посёлков выбран и обоснован метод непрерывного освоения фронтов.

Существующая на данный момент нормативная база организации загородного малоэтажного строительства отсутствует в достаточном объеме.

Принимая во внимание вышесказанное следует:

- Определить зависимость инвестиционной привлекательности земельного участка от категории загородного жилья.

- Выполняет календарное планирование застройки земельного участка по критерию непрерывности освоения фронтов.

- Оценить организационно - экономическую эффективность применения результатов исследования на примере строительства коттеджных посёлков.

 

Список литературы:

1. Альтернатива городу: спрос на таунхаусе растёт. [Электронный ресурс]. режим доступа: http://zagorod.ru/spb/articles/2016/03/11/estate/alte..
2. Анализ рынка земле Санкт-Петербург. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://flatulent.ru/analyzes-rinks-zemli-sankt-peterb..
3. Андросов А.Н Анализ тенденции экономически механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки. наук: 08.00.05/Андросов А.Н.Москва,2011-162 с.
4. Афанасьев В.А организация и планирование строительного производство. Лекции. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://kursoviki.spb.ru/lekcii_stroi_pr.php
5. Афанасьев В.А Шишкин А.И. методы организации работы в строительстве. Петрозаводск: ПГУ, 1983. -112 с.
6. Балабан И.С. оптимизация поточной организации строительства по критерию минимальной себестоимости работ. [техт]: Дис. ...канд.Техн.Наук:Балабан И.С.- Санкт-Петербург,1998-239 с.
7. Болотин С.А. методология оптимального ресурса распределения в календарное планирование строительство объектов и комплексов: дисс.док.Техн.Наук./СПБГАСУ С.-ПБ:,1998.-328с.