СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

АННОТАЦИЯ

В статье раскрываются существенные условия договора ипотеки в нормах ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Автор акцентирует внимание на проблемных аспектах законодательного регулирования отдельных существенных условий договора ипотеки. С учетом выявленных проблем, сформулированы предложения и рекомендации по их разрешению.

Ключевые слова: договор, залог, имущество, ипотека, оценка, предмет, собственность, стоимость, условие.

Договор об ипотеке признается заключенным только при наличии в нем всех существенных условий, предусмотренных нормами действующего ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В качестве таковых законодатель в п. 1 ст. 9 вышеуказанного закона выделил: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет договора ипотеки является одним из основных условий, признаваемых законодателем в качестве существенных. Договор ипотеки может быть заключен в отношении имущества, предусмотренного ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При заключении договора ипотеки стороны должны индивидуализировать предмет данного договора [1, c. 23]. Верховным Судом РФ сформулирован ряд значимых разъяснений относительно индивидуализации предмета договора ипотеки, которые должны учитываться сторонами при заключении данного договора. Так, в частности, Верховный Суд РФ указал на то, что в договоре ипотеки предмет должен быть описан в соответствии с характеристиками, отмеченными в ЕГРН, в отношении регулирования права собственности залогодержателя на такой предмет [5, c. 21].

Анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что стороны договора ипотеки сталкиваются с проблемами при возникновении изменений в отношении предмета договора.

Так, к примеру, ООО «Стимул» обратилось в суд с иском к Банку ВТБ (ПАО) о признании договора ипотеки недействительным, ссылаясь на то, что объекты недвижимости, в частности, нежилое здание ‒ столярная мастерская, механические мастерские, нежилое здание ‒ административно-бытовое, нежилое здание ‒ демонстрационный зал автоцентра ГАЗ, прекратили свое существование. Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области при рассмотрении дела указал на то, что в договоре об ипотеке должны быть указаны: право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРН сведениям о праве собственности залогодателя на рассматриваемый предмет [6].

Законодатель в п.п. 3 ст. 352 ГК РФ отмечает, что, в случае гибели заложенного имущества прекращается и сам залог. Исключение составляют случаи, когда залогодателем реализовано право на замену уничтоженного имущества, а равно на его восстановление. На законодательном уровне не разрешен вопрос – в случае гибели имущества является ли новый объект недвижимости предметом договора ипотеки. Несмотря на отсутствие законодательных разъяснений по данному вопросу, ответ можно получить, проанализировав материалы судебной практики. Так, Верховный Суд РФ в одном из обзоров судебной практики обратил внимание на то, что при изменении свойств и характеристик предмета договора ипотеки, не требуется внесение соответствующих дополнений к договору в части конкретизации описания недвижимого имущества. Соответственно, не требуется и регистрация таких изменений [5, c. 21]. При этом, несмотря на вышеуказанные разъяснения, сформулированные высшим судебным органом, данный вопрос, по-прежнему, является одним из дискуссионных в научной среде.

В связи с этим, необходимо внести изменения в п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дополнив данный пункт статьи абзацем в следующей редакции: «При изменении основных характеристик объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки (включая реконструкцию и перепланировку такого объекта), либо при регистрации предмета ипотеки за новым кадастровым номером, право залога продолжает действовать в отношении измененного предмета ипотеки».

В отношении предмета договора ипотеки законодатель наделил собственника только двумя правомочиями – владение и пользование (абз. 3 п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости))», исключая третье правомочие – распоряжение заложенным недвижимым имуществом. В научной среде по данному вопросу отмечается, что данный подход противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживается вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права [3, c. 77]. Подход, изложенный законодателем в абз. 3 п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

На основании изложенного, необходимо внести изменения в абз. 3 п. 1 ст. 1 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и представить его в следующей редакции: «Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только во владении и пользовании, но и распоряжении, с ограничениями, установленными федеральным законом».

Как ранее отмечалось, в числе существенных условий также выступает оценка предмета договора ипотеки.

Оценка предмета договора ипотеки проводится по соглашению сторон данного договора в соответствии с требованиями законодательства. Оценка недвижимого имущества в обязательном порядке должна быть указана в договоре ипотеки при его заключении. Оценка производится в денежном выражении.

По результатам анализа норм ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» можно прийти к выводу об отсутствии на законодательном уровне официальной дефиниции понятия «залоговая стоимость». В нормах ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» раскрывается только законодательное определение понятия «рыночная стоимость». В научной среде учеными неоднозначно рассматривается соотношение понятий «рыночная стоимость» и «залоговая стоимость». По мнению одних авторов, применительно к договору ипотеки данные понятия являются тождественными [2, c. 136]. Другие ученые, напротив, отмечают особенности «залоговой стоимости» и возможность ее применения только при заключении договора ипотеки [4, c. 178].

Отсутствие на законодательном уровне официального определения понятия «залоговая стоимость» влечет за собой возникновение противоречий на уровне правоприменительной практики. Данное понятие фигурирует в нормах закона в качестве юридического термина. Исходя из общего смысла, под термином «залоговая стоимость» понимается стоимость имущества, согласованная сторонами в договоре о залоге. В связи с этим, залоговая стоимость должна быть самостоятельным узаконенным видом стоимости. На основании изложенного, необходимо дополнить ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» законодательным определением понятия «залоговая стоимость».

Таким образом, договор об ипотеке признается заключенным только при наличии в нем всех существенных условий, предусмотренных нормами действующего ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В их числе: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Несмотря на детальную законодательную регламентацию существенных условий договора ипотеки в нормах ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», тем не менее, существуют отдельные проблемы и пробелы нормативно-правового регулирования в данной сфере. В рамках настоящего исследования были выявлены следующие проблемы: отсутствие в нормах ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разъяснений относительно продолжения действия права залога в отношении предмета договора ипотеки, подверженного изменениям, в том числе, в результате реконструкции и перепланировки; ограничение в нормах закона права собственности в отношении предмета договора ипотеки только двумя правомочиями – владение и пользование; отсутствие в нормах ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» законодательного определения понятия «залоговая стоимость». С учетом анализа выявленных проблем, сформулирован ряд рекомендаций по их разрешению.

Список литературы:

1. Аллаярова, Э.М. К вопросу о существенных условиях договора об ипотеке / Э.М. Аллаярова // Вестник магистратуры. ‒ 2019. ‒ № 10-1 (97). ‒ С. 23 – 28.
2. Зайцев, В.В. Основные направления совершенствования законодательства о залоге / В. В. Зайцев // Юридический вестник Самарского университета. – 2020. ‒ № 6(1). – С. 136 ‒ 144.
3. Казаченок, О. П. Особенности заключения договора об ипотеке: залоге недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук / О.П. Казаченок. ‒ Волгоград, 2006. – 214 с.
4. Лаврова, М.И. Совершенствование оценки объекта залога в целях ипотечного кредитования / М.И. Лаврова // Молодой ученый. ‒ 2016. ‒ № 10 (114). ‒ С. 178 – 184.
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда 16 февраля 2017 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. ‒ 2017. ‒ № 4. ‒ С. 21 – 49.
6. Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 23 июля 2019 г. по делу № 2-611/2019. ‒ URL: https://sudact.ru/regular/doc/d2WAyBxmQzHH/ (дата обращения: 21.05.2021).