СОЗДАНИЕ КОНЦЕПЦИИ СНИЖЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ

В настоящее время наблюдается значительный рост сметной стоимости строительных объектов. Ключевыми причинами данного роста является: удорожание всех видов ресурсов; изменение рыночной конъюнктуры, усложнение условий строительства, вызванное удалённостью возводимых объектов от инженерных сетей, возведением объектов в условиях стеснённости. Вследствие чего, на наш взгляд, необходимо провести анализ организационно-экономических проблем, решение которых приведёт к выявлению оптимальной стоимости объектов строительства.

Первая проблема заключается в разработке механизмов выявления оптимальной сметной стоимости строительства объектов, при которой достигается максимальный совокупный эффект от возведения и эксплуатации объектов при наиболее рациональном подходе.

Вторая проблема заключается в разработке механизмов повышения достоверности и точности прогнозных расчётов сметной стоимости объектов строительства в зависимости от их типов, регионального деления и отраслевой направленности. При частичном или полном отсутствии исходных данных и рабочей документации об объёмах работ появляется острая потребность в создании новых видов показателей по объектам-представителям, отраслям и регионам: физических объёмов работ, необходимости в базовых видах материально-технических и трудовых ресурсах. Сжатый перечень ресурсов-представителей, составляющая 80% и более от сметной стоимости строительства, позволяет создать региональные, федеральные и отраслевые системы мониторинга текущих рыночных цен на основные виды ресурсов, учитывающие аналогичные системы строительных и промышленных предприятий, которые осуществляют материальное обеспечение объекта строительства [1].

Наиболее трудной задачей является отслеживание текущих цен на строительные материалы, конструкции, изделия и оборудование, которое должно проводиться как со стороны заказчика, так и подрядчика. При этом стоит заметить, что тип объектов и их отраслевая направленность оказывают значительное воздействие на градацию ресурсов в структуре базы данных. Каждому типу объектов присваивается классификатор материалов-представителей, применительно к которому создаётся и пересчитывается в текущие ценны база данных в разрезе по регионам России, а также точкам сосредоточения строительства. При этом крупные заказчики и инвесторы капитального строительства, которые имеют в наличии свои базы данных по материалам и оборудованию на местах, создают систему отслеживания текущих цен комплектации и складирования материально-технических ресурсов. При разработке сметной документации затраты на транспортировку от базы к месту осуществления работ суммируются отдельно. Так как существенная часть строительных материалов и оборудования может поставляться заказчиками капитального строительства, то создавать системы отслеживания следует в этих организациях. Благодаря чему будет обеспечено существенное снижение цен на строительные материалы и оборудование. Также снизить стоимость строительных материалов и оборудования возможно за счёт уменьшения заготовительно-складских и транспортных расходов при осуществлении прямых поставок строительных материалов на места проводимых работ.

Следующая проблема связана с переходом от затратных к рыночным механизмам сметных расчётов, конкретно по капиталоёмким проектам, которые осуществляются российскими естественными монополиями и прочими крупными организациями, в которых доминирует государственная собственность. Практика демонстрирует тот факт, что при бюджетном финансировании действуют затратные механизмы, так как монополии и государственные предприятия нацелены на максимальное получение финансовых средств на осуществление своих инвестиционных программ и проектов. В этом случае снижение стоимости строительства может быть достигнуто за счёт увеличения достоверности и обоснованности прогнозных сметных расчётов по каждому инвестиционному проекту на основе ресурсных методов, а также конкурсного отбора поставщиков ресурсов и подрядчиков. Практика показывает, что данный подход в состоянии уменьшить стоимость строительства примерно на 16%.

Следующая проблема связана с ростом эффективности деятельности инвесторов, заказчиков и застройщиков по проведению конкурсного отбора подрядных организаций для осуществления строительно-монтажных работ.

Анализ российской практики конкурсного отбора организаций с целью снижения стоимости строительства и повышения эффективности реализации бюджетных и внебюджетных средств всех уровней демонстрирует свою недостаточную эффективность, а по определённым направлениям и объектам конкурсный отбор вообще отсутствует. Так к примеру, многие крупные организации без проведения конкурсного отбора отдают заказы на осуществление проектирования, а также весьма привлекательные заказы с финансовой точки зрения собственным дочерним снабженческим и проектным организациям, которые хоть и входят в структуру выше упомянутых крупных организаций, но, естественно, заинтересованы в увеличении затрат на строительные материалы, оборудование и проектирование, так как это способствует росту экономических показателей. Подобные действия проводятся при осуществлении выборки подрядных организаций, которые создаются крупными инвестиционными компаниями, как дочерние предприятия.

Монополистические стремления при выборе подрядных организаций для осуществления строительных работ, заказов на поставку строительных материалов наблюдаются в настоящее время в подавляющем большинстве регионов. Проводя конкурсы, как среди поставщиков, так и среди подрядчиков, часто доминирует лоббизм. В связи с этим необходимо принять на региональном и федеральном уровнях эффективные меры антимонопольного характера, а также создать независимые экспертные органы по осуществлению оценки результатов конкурсов и стоимости инвестиционных проектов. Стоит уделять больше внимания государственной экспертизе конкурсной и проектно-сметной документации по объектам государственной собственности, в том числе осуществляемых естественными монополиями и прочими крупными организациями с контрольным пакетом акций у государства.

Пятая проблема заключается в совершенствовании методик прогнозной оценки стоимости строительства при отсутствии в различной степени рабочей документации. При отсутствии подробной информации о физических объёмах работ, которая соответствует локальным сметам, возникает сложная ситуация с определением стоимости строительства с необходимой точность. Расчёт объёмов капитальных вложений должен проводиться по каждому инвестиционному проекту с проведением соответствующей экспертизы. Инструментарием для определения объёмов вложений по каждому инвестиционному проекту являются нормативные базы и методики для прогнозной оценки стоимости различных типов объектов.

В целях решения вышеупомянутых проблем была разработана концепция снижения стоимости строительной продукции, которая содержит основные пути сдерживания роста цен. Также проведена оценка степени воздействия предлагаемых направлений и отдельно взятых мероприятий на стоимость строительства. Данные показатели были получены путём экспертного опроса группы высококвалифицированных специалистов производственных, проектно-сметных, планово-экономических и других служб организаций. В общей сумме было опрошено 46 человек. Для каждого направления даны предложения по созданию необходимых механизмов. Полученные результаты продемонстрированы в таблице 1.

Таблица 1.

Приоритетные направления сдерживания роста стоимости строительных объектов

Стоит отметить, что на стоимость объекта строительства оказывает влияние и продолжительность инвестиционного процесса, в связи с чем строительным организациям следует проводить интенсификацию процесса путём повышения эффективности и сокращения периода проектирования [2].

Так как проект реализуется не за один день, а, как правило, в течение нескольких лет, то всё это время он находится в зоне экономического риска. Из-за этого образуется превышение фактической стоимости над сметной, что, в свою очередь, влечёт за собой понижение плановой экономической эффективности.

Жизненный цикл проекта - это ограниченный период времени, за который осуществляются намеченные цели. Как правило, таких циклов бывает несколько и каждый из них предполагает определённые ограничения как в плане затрат, так и в ожидаемых доходах (чистый денежный поток).

С точки зрения менеджера проектный цикл включает в себя: замысел, анализ проблемы (требования, цели, задачи), разработку концепции (альтернативные концепции, анализ выполняемости), детальную проработку (чертежи, спецификации, подробные планы), осуществление проекта и дальнейшее использование.

Если рассматривать с точки зрения банковского работника, то жизненный цикл проекта в виде трёх крупных стадий: прединвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную.

Наиболее важной с экономической точки зрения является прединвестиционная стадия, так как на этой стадии исполнителям проекта известна лишь минимальная информация о самом проекте, полученная от заказчика: расположение, сроки строительства, потребительская вместимость, планируемые сроки окупаемости, но такие значимые детали, как структура квартир по количеству комнат, этажность, отделочные материалы наружных стен остаются неизвестными. Также на данной стадии при минимальном количестве исходных данных разработчикам предстоит получить максимально возможные сведения о проекте (аналитические, расчётные и т.д.). Помимо этого на данной стадии образуется потребность в точном анализе проекта, который преследует две основные цели. Первая цель - это определение реальных затрат (проектирование, строительство, эксплуатация объекта и т.д.) и ожидаемых доходов, получаемых инвестором от вложений. Вторая цель – выявление риска с целью своевременного реагирования и предотвращение их с минимальными затратами. Инвестору предстоит принять решение о целесообразности своих инвестиций.

Начальный этап реализации проекта характеризуется отрицательным чистым денежным потоком, так как осуществляется инвестирование денежных средств. В дальнейшем из-за получаемых доходов он станет положительным.

В дальнейшем решается круг вопросов (экономических и технических), которые вытекают из прединвестиционной стадии.

Диагностика проекта на прединвестиционной стадии становится целесообразной, если можно установить влияние каждой стадии проекта на последующую.

Корректировка проекта должно проводиться в течение всего жизненного цикла на основе уже уточнённых данных предшествующих циклов. К завершающему этапу проекта общепроектный риск сводится к минимуму, влияние же предпроектной стадии целиком на весь проект не столь велико, так как данная стадия слишком далека во времени от начала проекта, что сказывается на её точности.

Следовательно, наиболее точным методом уменьшения рисков можно считать ступенчатую оценку проекта, а среди циклов – первоначальную стадию.

Исходя из вышеизложенного, предлагается разделить бизнес-план на три крупные стадии: информационную, исследовательскую и аналитическую.

Первая стадия подразумевает включение в себя объективных сведений о будущем проекте (функциональные, потребительские, местоположение, уровень использования территории и т.п.) и его исполнителях (подробная информация об организации. На основе данной информации банк может принять решение о продолжении или отказе деловых переговоров и финансировании проекта.

Вторая стадия содержит прогноз о состоянии макроэкономических процессов в инвестиционной среде, рыночной конъюнктуре и потребителях.

Последняя стадия должна включать в себя определение величины и источников получения средств, финансирование, обоснование возврата средств, организацию работ, получение дохода. Также определяется налогообложение, себестоимость работ, получение валового и чистого дохода с учётом дисконтирования. На данной стадии разрабатывается сводный баланс активов и пассивов строительной организации, таблица доходов и расходов, график движения безубыточности, а также план структуры управления. Здесь же проводится оценка экономической и социальной эффективности.

Немаловажное место в любом проекте занимают исследования и анализ рисков. Однако при «ступенчатой» разработке инвестиционного проекта целесообразнее выявлять риски и проводить их оценку отдельно на каждой стадии разработки проекта, что позволит своевременно принимать оперативные меры на сведение их к минимуму.

Подытоживая стоит отметить, что предполагаемые задачи по совершенствованию методики прогнозной оценки стоимости строительного объекта можно разделить на текущие и перспективные.

Текущие задачи связаны с разработкой методики экспертной оценки капитальных вложений в развитие основных фондов и удельных стоимостных показателей на создание единицы мощности строительной продукции.

Перспективные связаны с поэтапной разработкой натуральных укрупнённых показателей в расчёте на единичный показатель строительной продукции по объектам-представителям. Применяя эти показатели, а также информацию, полученную от мониторинга текущих цен на основные виды ресурсов, можно формировать сметную документацию в текущем уровне цен.

Список литературы:

1. Бобылев В. В. Особенности интенсификации инвестиционного процесса в жилищном строительстве // Жилищное строительство. – 2015. – № 10. – С. 4-6.
2. Резниченко В. С. Организационно-экономические проблемы и механизмы снижения стоимости строительной продукции // Экономика строительства. – 2016. – № 2. – С. 13-25.
3. Степанов И. С. Экономика строительства. М: Юрайт, 2017. – 620 с.