«ОГРАНИЧЕНИЯ» И «ОБРЕМЕНЕНИЯ» ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ: ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается юридическая природа и основные понятия в области обременений и ограничений на недвижимое имущество в российском праве. Путем логических умозаключений автором делается аргументированный вывод о том, что «обременения права собственности» можно определить как следующие за имуществом в случае смены собственника права третьих лиц на активные действия собственника в связи с обладанием им бремененным имуществом или на свои активные действия в отношении этого имущества в рамках правоотношений с собственником, возникающих на основании юридических фактов, указанных в законе, договоре, актов уполномоченных органов, волеизъявлений и юридических поступков собственника.

Ключевые слова: обременение, недвижимое имущество, собственность, лицо, Ограничение, имущество, собственник, юридическая наука, государственная регистрация, доверительное управление.

Сегодня становится очевидным, что вмешательство в чужие права, возможно, и необходимо не только в интересах всего общества либо отдельных социальных групп, но и в интересах индивидуальных участников правоотношений. Для достижения баланса интересов управомоченных субъектов и интересов третьих лиц, государства и общества в целом фактически вводятся различные ущемления гражданских прав – «ограничения и обременения». Законодательное закрепление данных стеснений обладателей права - явление реальной правовой действительности.

Даже в отношении полномочий собственника, несмотря на исключительный характер его правомочий, действующим законодательством установлено достаточное количество ущемлений [9, c. 3].

Вопросы правового регулирования, связанные с оборотом недвижимого имущества, на сегодняшний день считаются наиболее динамично развивающимися в юридической сфере. Тем не менее, несмотря на интенсификацию усилий юристов в практической плоскости, в данной области знаний все же наличествуют «открытые» вопросы не только прикладного, но и глубокого теоретико-правового характера, требующие внимания с точки зрения фундаментальных основ из общей теории права. Неслучайно речь идет именно о «фундаментальном», так как стратегически представляется единственно верным движение только от «общего к частному», а значит – разрешение проблем теоретико-правовой направленности можно считать неотъемлемой предпосылкой для развития широко востребованной правоприменительной практики в сфере оборота недвижимости [13, c. 168]. В частности, ученые и практики единогласно сходятся во мнении, что в современной российской правовой действительности наличествует проблема неоднозначного толкования терминов «ограничение» и «обременение», буквально «пронизывающих» законодательство о недвижимости.

Определенные ограничения и обременения права собственности существовали всегда, а, следовательно, степень свободной реализации собственником принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении своего имущества всегда в определенной мере ограничивалась [4, c. 68]. Обременения были известны еще классическому Римскому праву. Обременения возникали для удовлетворения частных интересов, посредством установления соответствующих сервитутов. Как мы видим обременения отождествлялись с сервитутами как правами на чужое недвижимое имущество [7, c. 261].

Понятия «ограничения (обременения) права»  впервые были включены с содержание Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3], где в ст. 1 говорится, что ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Так как данный перечень возможных обременений и ограничений является открытым, то не исключаются и другие ограничения и обременения права собственности [14, с. 16]. Как мы видим, российский законодатель, используя данные понятия различия, различия между ними не приводит и придает им разные значения. В некоторых случаях государственные и муниципальные органы в издаваемых нормативных актах употребляют понятия ограничения и обременения как синонимы. Напрашиваются вопросы: оправдано ли использование в законодательстве и юридической науке двух терминов, если они обозначают одно и то же; если обозначаемые этими терминами явления разнятся, то каково их содержание?

В связи с отсутствием конкретных норм, посвященных толкованию указанных терминов, отсутствует какая-либо возможность применения аналогии права или аналогии закона применительно к различным отраслям, оперирующим понятиями и целыми механизмами по установлению тех или иных «ограничений» и «обременений», в том числе применительно и к гражданскому праву. Так, легально закрепленных дефиниций «ограничения» и «обременения» в гражданском законодательстве не обнаруживается, хотя Гражданский кодекс Российской Федерации [1] (далее ГК РФ) в неоднократном количестве содержит в себе нормы, предусматривающие те или иные основания возникновения, изменения или прекращения ограничений вещных прав и обременений имущества. Не восполняют этот пробел и специальные нормы, содержащиеся в «профильных» законах, например, в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] (далее Закон о регистрации недвижимости).

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ которому «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Здесь следует отметить, что при толковании нормы, содержащейся в п. 2 ст. 209 ГК РФ, некоторые ошибочно принимают за ограничение прав собственника базовую формулировку о его невозможности своими действиями противоречить нормам закона и нарушать права и интересы других лиц. Вместе с тем, данная опция носит общеправовой характер и по умолчанию составляет неотъемлемый элемент комплексного понимания права собственности, поэтому считать подобное уточнение законодателя «ограничением» в специальном смысле этого слова нельзя. В то же время, под специальными ограничениями следует понимать некие «отклонения» от общих элементов статуса и перечня правомочий собственника, кто-то даже употребляет филологически синонимичные термины «уменьшение» и «ущемление» для наиболее явственной иллюстрации исследуемого правового явления.

Например, В.А. Микрюков в своем диссертационном исследовании приходит к выводу о том, что «ограничения права собственности выражаются в сужении имеющихся дозволений, наложении на собственника запретов и дополнительных обязанностей» [8, с. 115]. Важность заявленной выше ремарки представляется в том, что понимание термина «ограничение» в специальной плоскости позволит правильно толковать и применять требование закона в части, например, государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 4 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости) [5, с. 17].

Таким образом, можно говорить о том, что «ограничение» прав на недвижимое имущество как установленное на основании закона (либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, либо договора) уменьшение общего объема правомочий субъекта права на недвижимое имущество.

«Обременение» – в первую очередь следует обозначить, что в риторике законодателя он обычно используется применительно к имуществу, а значит – к объекту недвижимости. Об этом говорит законодатель, например, статей 274-275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ, а также положения Закона о регистрации недвижимости. Действительно, специфика «обременения» как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества [6, с. 33]. Так, известный закону вид обременения, – сервитут, ассоциирован с земельным участком как объектом недвижимого имущества (ст.ст. 274-275 ГК РФ). Другой вид обременения, – рента, согласно положению ст. 586 ГК РФ, может быть установлена в отношении земельного участка, предприятия, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, переданного под ее выплату [10, с. 108]. Еще один важнейший признак обременения заключается в том, что «вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (прав аренды, залога, ограниченного пользования соседним земельным участком и др.)» [11, с. 13].

Таким образом, под «обременением» объекта недвижимости следует понимать установленные на основании закона (либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, либо договора) ограничения вещных прав на данный объект, дополнительно обуславливающие возникновение корреспондирующих прав и обязанностей третьих лиц в отношении указанного объекта и сохраняющиеся при смене правообладателя [12, с. 163].

Представляется справедливым вывод о том, что категории «ограничение» и «обременение» применительно к сфере оборота недвижимого имущества существенно различаются по своей правовой природе, содержанию и правовым последствиям, в связи с чем предлагается рассматривать данные явления как самостоятельные категории. Представляется, что конструкции дефиниций, сформулированные в отношении каждого из рассмотренных терминов, могли бы получить легальное закрепление. Такая мера может способствовать повышению эффективности действующей системы правового регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, в том числе, упорядочить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

«Обременения права собственности» можно определить как следующие за имуществом в случае смены собственника права третьих лиц на активные действия собственника в связи с обладанием им бремененным имуществом или на свои активные действия в отношении этого имущества в рамках правоотношений с собственником, возникающих на основании юридических фактов, указанных в законе, договоре, актов уполномоченных органов, волеизъявлений и юридических поступков собственника.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594 (утратил силу).
4. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности / И.Ю. Аккуратов, Н.М. Коршунов, А.А. Хореев // Государство и право. – 2000. – № 10. – С. 68-71.
5. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: автореф. дис.... канд. юрид. наук / А.В. Волынцева. – Томск, 2017. – 24 с.
6. Зайцев С.Ю. Ограничение и обременение права собственности / С.Ю. Зайцев // Проблемы экономики и юридической практики. – 2009. – № 5. – С. 33–37.
7. Кулакова Е.Е. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России / Е.Е. Кулакова // Молодой ученый. – 2020. – № 49 (339). – С. 261-263.
8. Микрюков В.А. Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских прав / В.А. Микрюков. – М.: Московская государственная юридическая академия, 2004. – 214 c.
9. Ограничения и обременения гражданских прав / Микрюков В.А. – М.: Статут, 2007. – 218 с.
10. Сенчищев В.И. О понятии обременения права / В.И. Сенчищев // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. – 2003. – № 5. – С. 108-113.
11. Сычёв Д.С. Правовые ограничения и обременения в сфере недвижимости: к вопросу о понятиях и их соотношении / Д.С. Сычёв // Новый юридический вестник. – 2021. – № 8 (32). – С. 13-15.
12. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М., 2018. – С. 163-166.
13. Юсибов Г.Б. К вопросу о понятии «обременения права собственности» / Г.Б. Юсибов // Молодой ученый. – 2010. – № 1-2 (13). – Т. 2. – С. 168-171.
14. Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2019. – № 11. – С. 14-16.