ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА

MORTGAGE IN THE FORCE OF THE LAW

Tatiana Lyzhina

Master's student of the Department of Civil Procedure Law, Ural branch, Russian State University of Justice,

Russia, Chelyabinsk

АННОТАЦИЯ

Представленная статья посвящена рассмотрению понятия и видов ипотеки в силу закона и ее отличиям от ипотеки по договору.

ABSTRACT

The presented article is devoted to the consideration of the concept and types of mortgage by virtue of the law and its differences from a mortgage under an agreement.

Ключевые слова: ипотека; залог; залог недвижимого имущества; ипотека в силу закона.

Keywords: mortgage; pledge; mortgage of real estate; mortgage by virtue of law

Правовую природу ипотеки можно определить, как одну из форм залога недвижимости. При этом недвижимое имущество находится в собственности должника с ограничением только его правомочия распоряжением данным имуществом. Однако при нарушении со стороны должника взятых на себя денежных обязательств кредитор может воспользоваться своим правом и реализовать заложенное недвижимое имущество и удовлетворения за счет этого своих денежных требований. По-другому говоря, в качестве обязательства должника выступает погашение займа, в то время как залог выступает лишь средством обеспечения исполнения должником взятых на себя обязательств.

Правовое регламентирование залога недвижимого имущества осуществляется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) [1], в ст. 1 которого определено, что договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. При этом заложенное имущество остается во владении и пользовании у должника по основному обязательству (который выступает залогодателем).

Теоретики гражданского права выделяют два вида залога недвижимого имущества. Это ипотека в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона представляет собой такую форму залога недвижимости, возникновение которой связано с обстоятельствами, определенными законом, и не зависят от воли сторон.

В качестве примера данной разновидности ипотеки можно привести отношение регламентированные п. 5 ст. 488 ГК РФ [2]. Данная правовая норма указывает, что при продаже товара с момента его передачи покупателю до момента, когда покупатель его полностью оплатит, данный товар находится в залоге у продавца. Указанное правовое регулирование принято в качестве меры, обеспечивающей надлежащее исполнение обязанностей покупателя, связанных с оплатой товара в полном объеме.

Аналогичное правовое регламентирование применимо и к договору купли-продажи товара в кредит с условием предусматривающим рассрочку платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Так же право залога на недвижимое имущество приобретает получатель ренты, который передает под выплату ренты земельный участок (ст. 587 ГК РФ).

Мера обеспечения исполнения обязательства в виде залога определена действующим законодательством для застройщика по договору долевого строительства. Особенности данного вида залога определены участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) [3]. Исключением являются случаи, когда денежные средства привлекаются застройщиком и размещаются на счетах эскроу.

Так же ипотека по закону определена в качестве меры обеспечения взятых на себя обязательств покупателем государственного или муниципального имущества приобретаемого в рассрочку (п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"[4]).

Помимо этого ипотека в силу закона является способом обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств со стороны приобретателей земельных участков, жилых домов или квартир за счет заемных средств (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке).

Отличием ипотеки в силу договора является то, что основанием для возникновения данного вида залога являются договорные отношения сторон.

Ипотека в силу договора может выступать в качестве способа обеспечения должником своих обязательств по договору займа или кредита. В таком случае залог недвижимого имущества выступает лишь в качестве средства обеспечения первоначального обязательства, а не в качестве самостоятельного обязательства.

Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ[5], п. 6 ст. 1, п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"[6]).

Кроме того, в качестве отличия ипотеки в силу договора от ипотеки в силу закона необходимо отметить, что ее государственная регистрация осуществляется только при наличии совместного заявления от всех сторон данного договора. Заявление нотариуса, который удостоверил договор об ипотеке, может выступать основанием для государственной регистрации данного обременения. При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем. Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом (ч. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).

При этом для государственной регистрации ипотеки в силу закона необходимо лишь заявление одной из сторон или нотариуса и осуществляется без уплаты государственной пошлины. Осуществление государственной регистрации ипотеки и прав собственности лица на это имущество осуществляется совместно, за исключением случаев, определенных законом. Удостоверение прав залогодержателя может осуществляться путем составления закладной.

Государственный регистратор, осуществляя государственную регистрацию ипотеки в силу закона вносит в ЕГРН сведения о залогодержателе основываясь на договоре, являющимся основанием возникновения основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой. При этом законодатель запрещает требовать от заявителя каких-либо других сведений и документов о залогодержателе (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Список литературы:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
4. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
6. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.