ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

PROCEDURE FOR PROVIDING A LAND PLOT IN STATE PROPERTY FOR CONSTRUCTION

Evgeniya Kuznetsova

undergraduate student of Department of сadastre of built-up areas and planning of settlements, Krasnoyarsk State Agrarian University,

Russia, Krasnoyarsk

Yliya Badmaeva

scientific adviser, Ph.D. s-x. Sciences, Assoc., Krasnoyarsk State Agrarian University,

Russia, Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматриваются пути предоставления земельного участка для строительства. Затронута на законодательной основе процедура его предоставления. Разобраны ключевые действия, необходимые для получения земельного участка. Перечислены требования, предъявляемые к предоставляемым участкам.

ABSTRACT

This article discusses the ways of providing a land plot for construction. The procedure for its provision is affected on a legislative basis. The key actions necessary for obtaining a land plot are analyzed. The requirements for the provided land plots are listed.

Ключевые слова: предоставление; земельный участок; строительство; согласование; торги.

Keywords: provision; land; construction; coordination; bidding.

В жизнедеятельности людей земельные участки и соответственно связанные с ними земельные отношения играют особую роль. После проведения земельной реформы права граждан на земельные участки значительно расширились и приобрели большую значимость, следовательно увеличилось и количество землевладельцев. На данный момент у земельного законодательства важную роль играет регулирование процедуры не просто предоставления гражданам земельных участков для строительства, а с учетом рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, не забывая о перспективе развития сельских и городских поселений, а также контроль использования земельными участками по целевому назначению. В последнее время вносится много изменений в законодательную базу, учитывая интересы собственников и государства, усовершенствующие правовые нормы, постановления, законодательные акты и сами законы, разрабатываемые на всех уровнях власти. При приобретении земельных участков для строительных целей, знание содержания этих документов и всех их последних редакций значительно упрощает этот процесс. В настоящее время в строительной сфере наблюдается большой рост оборота инвестиций, что значительно влияет и на рост потребности граждан на сами земельный участки. Следовательно, тема предоставления земельных участков для строительства будет актуальна ещё долго время, так же как и знание своих прав и возможностей в этой сфере.

Предоставление земельного участка – передача (распоряжение) участка из государственной или муниципальной собственности в собственность (аренду) физическим (гражданам) и юридическим лицам для осуществления различных видов деятельности. Право собственности (либо аренды) указанных лиц возникает в рамках административно - правовых процедур: статья 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации определяет случаи бесплатного предоставления земельного участка государственной или муниципальной собственности; статьи 39.3 и 39.6 регулируют порядок продажи, передачи и аренды государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов; статьей 39.1 представлены основания предоставления земельного участка – договор покупки участка на торгах (в случае победы), постановление местных властей (передаются заявителям бесплатно или в бессрочное пользование), арендное соглашение, договор купли-продажи в собственность за плату, договор безвозмездного пользования [2]; Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости» регламентируется процедура регистрации прав на полученные участки [3]; региональные законы утверждают дополнительные требования к получателям земельных участков о предоставляемых землях (размер, местоположение, вид разрешенного землепользования).

Перед подготовкой к застройке проводятся процедуры приобретения и оформления земельного участка. В начале осуществляется подбор участка по необходимым требованиям. Определяют их по подходящим застройщикам критериям для уменьшения затрат и надежного строительства (рельеф, качественные характеристики почв, местоположение и инфраструктура).

Предоставление земельного участка для строительства осуществляется как на льготной основе, так и на платной. На льготной основе участок предоставляется только один раз. Получить участок на платной основе может абсолютно каждый гражданин, а на бесплатный земельный надел согласно статье 39.5 Земельного Кодекса Российской Федерации претендуют следующие лица: граждане, имеющие трех и более детей; вышедшие на пенсию по выслуге сотрудники правоохранительных органов; пользователи земельных наделов, получившие их еще до 1991 года в аренду или бессрочное пользование и т. д.

Земельные участки для строительства предоставляются с предварительным согласованием мест размещения объектов и без него. Размещение объектов без предварительного согласования осуществляется только если у выбранного участка есть разрешение о дальнейшем развитии застройки территории или при покупке земельного участка на торгах, конкурсов, аукционов. Правила их проведения описаны в статье 38 Земельного кодекса Российской Федерации [2]. В начале проводятся работы по формированию земельного участка: подготовка проекта границ участка на местности, определение разрешенного использования, установление технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие решения о проведении торгов с публикацией информационного сообщения. Далее на основании Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О кадастровой деятельности» проводится государственный кадастровый учет (ГКУ) земельного участка. Потому что только прошедшие ГКУ и имеющие информацию об обременениях и ограничениях по использованию участки являются объектами купли-продажи. Следующий этап – проведение торгов (аукционов, конкурсов), по результатам проведения которых, продается земельный участок или право на заключение договора аренды или предоставляется участок без проведения торгов (если поступило заявление от заинтересованного в приобретении земельного надела гражданина или юридического лица). В конечном итоге, подписывается договор аренды земельного участка или протокол о результатах торгов. При проведении подобных мероприятий по продаже участков для застройки гражданам и юридическим лицам органы местного самоуправления в праве предъявить к участникам особые требования и указания о наличии: документации государственного земельного кадастра; документов землеустройства, составленные на основе соблюдения экологических, градостроительных и других норм, регулирующих условия использования соответствующей территории; установления санитарно-защитной и охранной зоны (в необходимых случаях) и т. д. [2].

• случае, когда необходимо предварительно согласовать место размещение объекта для строительства после выбора участка, следует заранее утвердить предварительное местонахождение объекта, выполнить все необходимые кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет, по окончанию ожидать решение касаемо предоставления участка. Согласование является основанием для его последующего строительства и действует в течение 3 лет. Как и в первом случае, подписывается протокол о результате торгов, что является основанием для заключения договора купли-продажи, аренды и государственной регистрации права собственности на земельный участок [3].

Предоставление земель осуществляется также и на основании генерального плана (установление системы градостроительства на определенной территории), под которым понимается специальный градостроительный документ, определяющий основные условия образования среды жизнедеятельности, развития территорий городского и сельского поселений, зоны территорий, сфер инженерии, социальных инфраструктур, определения градостроительных требований в сфере особо охраняемых территорий, сохранение и соблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических стандартов. Градостроительный кодекс предполагает ряд требований к земельным участкам, а также к их функциональному использованию, в том числе и в сфере строительства. Градостроительный регламент в каждой территориальной зоне правила по землепользованию и застройке устанавливает индивидуально, учитывая особенности, определяющие расположение и развитие [1].

Ограниченный запас свободных земельных участков для строительства является основной проблемой формирования инвестиционных программ в городах и в сельских поселениях, что осложняет задачу инвестиционных программ всех уровней при получении земельного надела. Во время подготовки проекта строительства застройщикам и органам власти приходится решать большое количество вопросов касаемо прав на земельные участки и объекты недвижимости. Практически у каждого земельного участка есть собственник или арендатор. Не редко на месте будущего строительства оказываются малорентабельные предприятия или экологически вредные факторы, которые необходимо выводить. В таких случаях необходимо искать другие земельные участки [4]. Подобная ситуация ограничивает возможность реализации проектов точечной застройки - создания жилых домов в сформировавшихся районах городов и поселений. В таких случаях действуют особые правила предоставления земельного участка для строительства в границах уже застроенной территории. Федеральным законом  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 18.12.2006 № 232-ФЗ (последняя редакция) описано положение об обязательных инвесторах в сфере планировки зданий и территории, о вложении инвестиций, сносе аварийных жилых домов на застроенных территориях [1]. Все действия должны выполняться при наличии градостроительных регламентов, содержащие правила землепользования и застройки. Так, например, земельный участок с не разграниченной государственной собственностью и не предоставленный в пользование гражданам или юридическим лицам, может быть предоставлен для строительства в рамках развития застроенной территории, без проведения торгов лицу, с которым должен быть заключен договор [6]. Исполнительный орган государственной власти утверждает документы по планировке застроенной территории и определяет условия подключения данных объектов к инженерно-техническим сетям, устанавливает плату за подключение, после чего принимается решение о предоставлении данного земельного участка [5].

Выделение земельных участков для строительных проектов - сложная процедура, требующая знание основных положений нормативно-правовых актов и порядка ее проведения касаемо данного вопроса. При предоставлении должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта, а также данные об участке, как об объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка.

Список литературы:

1. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020г.) [Электронный ресурс] – СПС «Консультант плюс». - http://www.consultant.ru/ (дата обращения 10.05.2021г.).
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020г.) [Электронный ресурс] – СПС «Консультант плюс». - http://www.consultant.ru/ (дата обращения 10.05.2021г.).
3. 3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)  [Электронный ресурс] – СПС «Консультант плюс». - http://www.consultant.ru/ (дата обращения 10.05.2021г.).
4. Гагаринова Н.В., Проскурня Н.В., Полякова О.А. Некоторые аспекты эффективного управления земельных ресурсов. // COLLOQUIUM-JOURNAL., - 2018 г.
5. Городничая А.Н., Филобок Е.С. Проблемы точечной застройки в России. // Студенческие научные работы землеустроительного факультета. - 2018 г.
6. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками. // автореф. канд. юрид. наук. М., -1998.