ОБ ИСТОЧНИКАХ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИИ

ON THE SOURCES OF LEGAL REGULATION OF LAND LEASE IN RUSSIA

Anna Ovchinnikova

master student, department of civil law and procedure, Vyatka State University,

Russia, Kirov

АННОТАЦИЯ

В данной статье автор проводит анализ правового регулирования аренды земельных участков в России. С позиции автора, для правильного понимания сущности договора аренды земельных участков необходимо понимать исходные предпосылки и принципы гражданского законодательства, которые являются основополагающими при регулировании правоотношений, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договора аренды земельного участка.

ABSTRACT

In this article, the author analyzes the legal regulation of land lease in Russia. From the position of the author, for a correct understanding of the essence of a land lease agreement, it is necessary to understand the initial premises and principles of civil legislation, which are fundamental in the regulation of legal relations arising from the conclusion, execution and termination of a land lease agreement.

Ключевые слова: гражданское право; договор аренды; земельный участок; недвижимость; право собственности; специфический объект права.

Keywords: civil law; lease contract; land plot; the property; ownership; specific object of law.

12 декабря 1993 года была принята Конституция РФ, в которой содержатся основы регулирования отношений собственности, в том числе и на земельные участки.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» были отменены нормы целого ряда законов о земле и, прежде всего, многие нормы Земельного Кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г., сдерживавшие земельный оборот.

Позднее вступили в силу Гражданский и Земельный кодексы РФ, которые послужили основным пластом правовой базы, регулирующей институт договора аренды земельных участков.

Однако для верного понимания сущности договора аренды земельных участков, необходимо определить исходные предпосылки и правовые принципы гражданского законодательства, которые являются определяющими при регулировании отношений, возникающих в ходе заключения, исполнения и прекращения договора аренды в земельной сфере.

Учитывая разноплановое смысловое наполнение категории «принцип права», в гражданском законодательстве употребляется другой термин — «основные начала», который соответствует второму пониманию принципа, представляя собой нормативные обобщения, прямо проявившиеся в объективном праве.

Основные начала — это исходные обобщающие представления по центральным вопросам правового регулирования той или иной сферы общественной жизни, которые не имеют в отличие от доктринальных принципов персонального авторства и складываются объективно в ходе развития доктрины и практики. Основные начала гражданского законодательства, сформулированные в ст. 1 ГК РФ, имеют большое праворегулирующее воздействие и их содержание проявляется в более специальных базовых положениях, отраженных в нормах гражданского законодательства [1, с. 11-12]. Однако эти положения нередко дополняются нормами другой отраслевой принадлежности в конкретных правоотношениях. Это связано с особенностями предмета отношений, по поводу которых они складываются. В связи с этим возникает необходимость выявления и систематизации нормативных положений, выступающих ориентирами в правовом регулировании гражданско-правовых отношений в сфере аренды земельных участков.

Многие авторы при анализе конституционного законодательства России и зарубежных стран, приходят к выводу о том, что «в отличие от Конституции России, в большинстве конституций зарубежных стран закрепляется социальная функция собственности (включая земельную), позволяющая установить баланс между частными интересами граждан и их объединений по извлечению прибыли от использования земельных участков как объектов недвижимости и публичным интересом, обусловленным, в первую очередь, необходимостью охраны земли как составной части окружающей среды» [2, с. 203].

В качестве объекта права собственности в ст. 36 Конституции РФ названа «земля», что представляется не совсем корректным с позиций гражданского права, упоминающего в качестве объекта «земельный участок» как недвижимое имущество. Тем самым ввиду специфического объекта права — земельного участка, по поводу которого заключается договор аренды стороны вступают в юридические отношения. В связи с этим необходимо упомянуть о конституционных, межотраслевых и отраслевых началах правового регулирования договора аренды земельных участков. С конституционных позиций право аренды является следствием утверждения института частной собственности в нашем государстве, и возможности использовать земельный участок как свое имущество собственником и для возмездной передачи другим лицам.

Конституционные начала устанавливают приоритет охраны земель перед ее использованием, что несут доминирующее значение при определении объекта аренды и вовлечении земельных участков в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав, поскольку сама возможность использования, или, точнее, эксплуатации земельного участка как средства производства, как территориальной базы для строительства любой недвижимости, ставится в зависимость от экологической ценности земель. Правовым критерием обеспечения сохранности особо ценных земель является выделение специальной разновидности земельных участков — участков, изъятых из оборота, которые указаны в закрытом перечне ст. 27 ЗК РФ. Реализация конституционных начал об охране земель служит и в арендных отношениях важной гарантией сохранения особо ценных сельскохозяйственных угодий и уникальных территорий с особым эколого-правовым статусом [3, с. 4-9]. Публично-правовые начала регулирования аренды земельных участков не ограничиваются конституционными положениями, ведь договорные отношения базируются на принципах гражданского законодательства, которые применимы к сфере оборота недвижимости. Поэтому в данной сфере применимы общие нормы гражданского законодательства об обязательствах, о договоре и специальные нормы об обороте земельных участках, изложенные в гл. 17 ГК РФ.

На отношения, связанные с заключением, исполнением и прекращением договора аренды земельного участка, распространяются общие нормы, регулирующие гражданский оборот недвижимых объектов. Общегражданские принципы оборота недвижимости не лишены публичного характера, поскольку необходимы для установления открытых, публичных процедур приобретения и отчуждения особо ценных, с экономической точки зрения, объектов гражданского оборота, названных в ст. 130 ГК РФ. К таковым относятся правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обременений, внедрение единого кадастра объектов недвижимости. В арендных отношениях данное правило проявляется при регистрации права аренды как обременения.

По смыслу закона следует различать государственную регистрацию договора аренды, которая становится основанием для обременения права собственности, и права аренды недвижимого имущества. Так как наряду с гражданско-правовыми принципами применяются и публично-правовые, что обусловлено особой экономической ценностью объекта аренды — недвижимостью. Это тем более важно применительно к предмету нашего исследования, поскольку правовой режим земельных участков прямо обусловлен его экологическими и территориальными характеристиками.

Поскольку объект договора аренды — земельный участок — зачастую осложнен наличием на нем водных объектов или лесов, следует отметить, что отношения, связанные с арендой, регулируются не только нормами гражданского и земельного законодательства, но и при различных обстоятельствах заключение, исполнение или прекращение договора аренды может быть связано с действием норм других отраслей права: экологического, водного, лесного, градостроительного и др. В связи с этим можно утверждать о наличии особых принципов правового регулирования, выступающих правовой основой в комплексном правоотношении, урегулированном нормами различной отраслевой принадлежности. Нормы земельного законодательства нередко применяются по аналогии в отношениях, связанных с арендой земельных участков из состава земель лесного фонда. Так, на практике возникают случаи, когда здание на земельном участке приобретено лицом в собственность, и оно обращается к собственнику за оформлением земельного участка в аренду, однако оформить договор аренды по Лесному кодексу РФ (далее — ЛК РФ) можно исключительно по результатам аукциона, а в соответствии с земельным законодательством у лиц-собственников зданий есть преимущественное право на приобретение права аренды в упрощенном порядке без проведения аукциона. В данном случае арендное правоотношение еще не возникло и применяются общие нормы гражданского права о правилах заключения договора аренды, однако возникает вопрос: какие специальные нормы необходимо применять в таких случаях — земельного или лесного законодательства?

Учитывая сложность таких правоотношений, законодатель установил принцип, согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В юридической литературе этот принцип получил распространение как «принцип субсидиарного применения норм гражданского законодательства».

Это означает, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в т.ч. и земельных, а земельное законодательство — специальные нормы регулирования земельных отношений.

Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в ЗК РФ или ином нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться. В отношениях, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора аренды, нормы гражданского и земельного законодательства применяются согласно этому принципу. Так, общие нормы гражданского законодательства (из гл. 34 ГК РФ) применяются для правовой характеристики сторон договора, объекта аренды, определения объема ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора. В актах же земельного законодательства определены специальные правила об аренде земельных участков различного целевого назначения, особые правила о порядке заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и т.д.

Таким образом, существование современного общества немыслимо без гражданско-правового договора, который служит важнейшим инструментом согласования волеизъявлений сторон. При помощи договора аренды субъекты гражданских правоотношений устанавливают для себя права и обязанности, конкретизируют и детализируют правовые нормы, восполняют пробелы законодательства и устанавливают юридическую связь между собой в целях передачи имущества для его временного использования.

Данная связь становится юридически значимой ввиду того, что государство санкционирует ее посредством различных мер государственного воздействия, включая меры государственного принуждения. Договор аренды играет важную роль в развитии земельно-имущественных отношений и не только способствует возникновению правовых связей между участниками оборота и его объектами, выступая правовым основанием возникновения права аренды, но и является правовым средством для создания условий решения важных публичных задач, связанных с обеспечением рационального использования и охраны земельных участков как объектов природы и недвижимости.

Список литературы:

1. Рыженков А.Я. Основные начала (принципы) российского гражданского законодательства и смежных отраслей права. М., 2015. – С. 11-12.
2. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки. Волгоград, 2009. – С. 203.
3. Анисимов А.П., Чаркин С.А. Правовой режим территорий с особым эколого-правовым статусом и проблемы его совершенствования // Аграрное и земельное право.  – 2013. – № 3. – С. 4-9.