СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ В РОССИИ

FORMATION OF THE INSTITUTION OF LAND LEASE IN RUSSIA

Anna Ovchinnikova

master student, department of civil law and procedure, Vyatka State University,

Russia, Kirov

АННОТАЦИЯ

В статье автор анализирует формирование института аренды земельных участков в России с момента возникновения государства и по настоящее время, так как исследование исторических предпосылок являются основой для понимания правовой природы договора аренды земельных участков.

ABSTRACT

In the article, the author analyzes the formation of the institution of land lease in Russia from the moment of the emergence of the state to the present, since the study of historical prerequisites is the basis for understanding the legal nature of a land lease agreement.

Ключевые слова: гражданское право; договор аренды; земельный участок; недвижимость; право собственности; специфический объект права.

Keywords: civil law; lease contract; land plot; the property; ownership; specific object of law.

С возникновением древнерусского государства (IX – середина XII вв.) началось становление светского феодального права, крупнейшей кодификацией которого была «Русская правда». Однако нормы данного памятника права не охватывали земельные арендные отношения, поэтому целесообразно начать исследование генезиса данных отношений с такого исторического этапа, как образование Русского централизованного государства (вторая половина XV – первая половина XVI вв.)

Первые признаки арендных отношений появились в XV веке, когда образовалось Российское государство, и Иван III провозгласил себя государем всея Руси. В этот период общероссийским законом являлся Судебник 1497 года, который впоследствии дополнил Судебник 1550 года.

Именно в этот период начинается становление общинной собственности, которая принадлежала общинникам – крестьянам. Они были связаны между собой круговой порукою по уплате податей и отбыванию повинностей, поэтому такую общину называли черной (тягловой).

Размер участка земли каждого общинника в пределах общины определялся его личными средствами. Владелец участка имел право отдать его в наем, но только с согласия общины и под условием, что наниматель принял на себя тягло, лежавшее на приобретаемом участке черной земли [1, с. 72-73].

Таким образом, община являлась правовой формой, выстраивающей отношения между общинниками и нанимателями [2].

Все сказанное позволяет сделать вывод, что в период образования Российского государства впервые появляются зачатки договорных отношений между землевладельцами и крестьянами, которые, по сути, являлись нанимателями земли, а также между крестьянами - общинниками и нанимателями. Таким образом, можно сказать, что аренда формировалась как коллективная (общинная), так и единоличная.

С XVII века начинается передача земель служилым людям в поместья по царским указам. Теперь все земли принадлежали главе государства и именовались поместьями согласно Соборному уложению 1649 года. Этот законодательный акт заложил основы для дальнейшего развития института аренды [3, с. 188].

Соборное уложение впервые закрепило существенные условия договора аренды: объект, срок и плата. Объектом аренды могли быть огороды, поля и всякого рода угодья. Срок найма определялся по усмотрению сторон, но он не должен был быть долгим. Что касается платы, то допускалось производить ее как деньгами, так и всяким другим имуществом.

Дальнейшее развитие институт аренды получил в первой половине XIX века, что было связано с двумя важными событиями. Первым событием явилось вхождение земель Западного края в состав Российской империи в 1807 году на основании Тильзитского трактата. Теперь на пространство западной России распространялось отношение, издавна установившееся в Западном крае и известное под именем чиншевого права.

Под именем чиншевого права понимается вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы в определенном размере, объектом которого является как сельская, так и городская недвижимость («вечная аренда»). Оно отличается от арендного пользования только вещным характером [4, с. 408].

Крупнейшим событием второй половины XIX века стала реформа 1861 года, с которой связано подписание Александром II Манифеста об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Согласно данным документам, помещики сохраняли право собственности на все принадлежащие им земли. Крестьянам предоставлялся не в собственность, а в постоянное пользование земельный надел («усадебная их оседлость»), который должен был бы обеспечить их быт и исправную уплату казенных и земских повинностей. Получив земельный надел в пользование, крестьяне должны были платить за это пользование деньгами или трудом, т.е. платить оброк или нести барщину (определенное количество принудительной работы). Крестьянское право на надел рассматривалось как долгосрочная аренда и оформлялось договором, который заверялся нотариально [5, с. 240-241].

К концу XIX века Россия стала не только страной мелкой собственности, но и мелкой аренды. В самых разнообразных формах она распространялась на все районы страны, являясь одним из важнейших факторов русской экономической жизни. Основными формами аренды являлась надельная и вненадельная аренда.

Позже, когда все земли разделились на государственные (казенные) и частновладельческие, аренда приобрела несколько иную цель.

Аренда земель крестьянами производилось также и в коллективной форме, которая выражалась в двух видах: аренды товарищеской и общественной. При товарищеской аренде земля разделялась между участниками по их состоятельности: каждый товарищ получал количество земли, соответствующее числу взятых им паев. При общественной аренде земля делилась обыкновенно по количеству надельных душ: кто держит в своих руках больше общинной земли, тот получает больше и арендованной.

XX век для России начался с аграрной реформы председателя Совета Министров России П.А. Столыпина (1906–1911 гг.) Суть реформы состояла в том, что крестьяне, выкупив свой земельный надел, получили право выхода из общины [6, с. 235]. Реформа была направлена на переход от общей собственности на землю среди крестьян к праву частной собственности главы хозяйства.

Трудовые крестьянские хозяйства, выйдя из общины и даже приобретя с большими лишениями дополнительные наделы, быстро теряли землю. Земли скупали деревенские богатеи для сдачи ее в аренду. Аренда была кабальной.

Проведение реформы П. А. Столыпиным привело к расслоению крестьянства и послужило причиной революционных преобразований земельных отношений, последовавших после Октябрьской революции и кардинальным образом изменивших земельно-правовой строй России. В основу кардинальных изменений отношений земельной собственности легла аграрная программа партии эсеров. Партия выступала за социализацию земли, т.е. за изъятие ее из частной собственности отдельных групп и лиц в общественное достояние. Положения эсеровской программы были развиты в Крестьянском наказе о земле, ставшем частью Декрета «О земле» от 27 октября 1917 года. Декрет провозгласил право крестьян на землю, которую они обрабатывали, и отменил частную собственность на землю. Вся земля перешла в бесплатное пользование тех, кто ее обрабатывал, т. е. фактически была проведена национализация земель. Национализация означала передачу всех земель в исключительную собственность государства – с ней были запрещены какие-либо сделки частных лиц, в том числе и аренда.

Земельный кодекс РСФСР 1922 г. допускал аренду земли сроком не более 6 лет и при условии ее обработки собственным трудом. В качестве временной меры допускалось применение наемной рабочей силы в хозяйстве при сохранении этим хозяйством трудового характера. Не разрешалась передача арендуемой земли другим лицам. В порядке исключения разрешалось сдавать землю в аренду трудовым хозяйствам, временно ослабленным неурожаем, пожаром, падежом скота и другими чрезвычайными обстоятельствами [7, с. 472].

Таким образом, Земельный кодекс и другие нормативные правовые акты были первыми актами Советского государства, которые констатировали отмену частной собственности и запрещали все гражданско-правовые договоры.

В 1922 году вступил в силу Гражданский кодекс РСФСР, который предусматривал сдачу в аренду имущества, в том числе недвижимого и рассматривал договор имущественного найма в качестве гражданско-правового договора.

Следующим нормативным актом, регулирующим аренду земли, стал Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 27 июня 1923 г. «О взимании в денежной форме арендной платы за пользование земельными и иными принадлежащими государству имуществами», в котором было предусмотрено, что арендная плата, взимаемая за пользование земельными и иными принадлежащими государству имуществами, должна выплачиваться исключительно в денежной форме. Изъятие из действия настоящего правила допускалось лишь при наличии особых местных условий, вызывающих необходимость установления арендной платы в иной форме по постановлению местного губернского экономического совещания, каковое определяет и форму, взимаемую в упомянутых случаях.

В 60-е годы XX века нормативные правовые акты были направлены на борьбу с нерациональным использованием земель, что привело к конфискации земельных наделов у колхозников.

Нормы Гражданского кодекса РСФСР 1922 года приняли измененный вид и были закреплены в Гражданском кодексе 1964 г. [8, ст. 407] При этом определение имущественного найма осталось неизменным. Предметом найма права граждан не могла быть земля, предназначенная для сельского хозяйства.

Новый кодекс упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна была быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя.

Новый этап развития договора аренды земли относится к периоду «перестройки». «Перестройка» сопровождалась крупным развитием союзного законодательства об аренде. Еще в 1989 г. была предпринята попытка кардинального разрешения земельного вопроса. Опыт арендных отношений был отражен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР в 1989 г. [9, с. 252]

В Основах было дано развернутое определение понятия аренды, названа ее сфера и объекты, стороны, содержание и действие договора, порядок и основания его расторжения, прекращения и продления, а также предусмотрены принципы арендной платы.

В целях развития арендного движения в стране, повышения эффективности промышленного и сельскохозяйственного производства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охраны прав арендаторов, усиления их заинтересованности и ответственности в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного Совета СССР издал Указ от 07 апреля 1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР», в котором установил, что в аренду, то есть в срочное и возмездное хозяйственное пользование, могла передаваться земля. Аренда земли и иного имущества могла применяться в сельскохозяйственном производстве, промышленности, строительстве, на транспорте и в других отраслях народного хозяйства.

Согласно Указу, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Он заключался на началах добровольности и полного равноправия сторон, а также на конкурсной основе. В договоре аренды предусматривались: обязанность арендодателя предоставить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества в целях производства продукции (работ, услуг) и получения доходов (прибыли), поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором. В договор аренды могли включаться и другие условия [10, ст. 105].

Углубление земельной реформы и коренное изменение земельных отношений в России произошло с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. и Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

Новый Земельный кодекс предусмотрел, что граждане РСФСР имели право по своему выбору на аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах; садоводства; огородничества; животноводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Современный этап начался с принятия Конституции в 1993 году, которая провозгласила, что граждане имеют право пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками по своему усмотрению [11].

Важное место в системе регулирования земельных отношений занял Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками». В нем предписывалось органам исполнительной власти на местах обеспечить до начала 1995 года перерегистрацию ранее предоставленных в пользование граждан земель с целью передачи их в аренду. Что касается большемерных участков, то в пределах установленных норм они закреплялись в собственность, а оставшаяся часть – аренду.

Возможность совершать сделки была урегулирована принятым Гражданским кодексом РФ, а также Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г., которые до настоящего времени регулируют отношения, связанные с арендой земельных участков.

Кроме того, на современном этапе развития земельно-арендных отношений были приняты и другие нормативные правовые акты в данной сфере.

Таким образом, можно сделать вывод, что начиная с XV века, в Российском государстве впервые появляются зачатки договорных земельных отношений между владельцем земли и нанимателем.

В конце XVI – начале XVII века в России был принят такой важный закон как Соборное уложение, заложивший основу для дальнейшего развития института аренды земли. В Уложении закреплялись основные элементы, необходимые для заключения договора имущественного найма: срок, объект, арендная плата, права и обязанности сторон.

После Октябрьской революции коммунистическая идеология и основанные на ней законы привели к господству государственной собственности и в связи с этим – к утрате института договорной аренды земельных участков.

На современном этапе земельно-арендные отношения характеризуются «слабым развитием», что связано с исторически сложившейся ментальностью в России. Становление института аренды земли проходит сложно и трудно, несмотря на то, что за последние годы законодательство идет в сторону усовершенствования данного института. Однако данные отношения так и продолжают регулироваться гражданским, земельным и другими отраслями права, которые отчасти противоречат друг другу, а иногда и содержат нормы, не отражая особенности аренды, присущие каждой отрасли.

Список литературы:

1. История государства и права России: учебник / отв. редактор Ю. П. Титов. М.: Издательство «Былина», 1996. – С. 72-73.
2. Тесля А. А. История законодательства о праве поземельной собственности в России с IX по начало XX века [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://civil law.narod.ru/wissled/teslya/zemsob/zs24.html
3. Отечественная история России с древнейших времен до 1917 г.: Энциклопедия. М.: Издательство «Большая Российская Энциклопедия», 1994.  – Т. 1. – С. 188.
4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. – С. 408.
5. Сыродоев Н. А. История земельного права // ИЗВЕСТИЯ ВУЗОВ: ПРАВОВЕДЕНИЕ. – 1999. – № 4. – С. 240-241.
6. Земельное право России: курс лекций / Под ред. В. И. Решетникова. М.: Издательство «Щит-М», 2004. – С. 235.
7. Кузнецов И. Н. История государства и права России: учебное пособие. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007. – С. 427.
8. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. – № 24. – Ст. 407.
9. Аграрное право: учебное пособие / Под ред. Г. Е. Быстрова, М. И. Козыря. М.: Юридическая литература, 1996. – С. 252.
10. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07 апреля 1989 г. № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. – 1989. – № 5. – Ст. 105.
11. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Рос. газета. – 1993. – 25 дек.