АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

CURRENT PROBLEMS OF REGULATION OF ACCOUNTING AND REGISTRATION  OF RIGHTS TO REAL ESTATE PROPERTY

Khertek Shoraana

undergraduate, Department of Built-up Areas and Planning of Populated Areas, Krasnoyarsk State Agrarian University,

Russia, Krasnoyarsk

Badmaeva Yliya

scientific adviser, Candidate of agricultural Sciences, associate professor, Krasnoyarsk State Agrarian University,

Russia, Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

Государственная регистрация является актуальной проблемой правового режима недвижимости. Необходимость действенного исполнения со стороны государства охраны прав и интересов физических и юридических лиц востребовала институт государственной регистрации недвижимости. Государственная регистрация недвижимого имущества представляет собой метод введения оборота недвижимости в правовые рамки, реализации его в режиме гласности и публичности. Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что относится к недвижимым вещам, и какие проблемы возникают при регистрации прав на недвижимое имущество? На все эти вопросы подробно отвечает автор статьи.

ABSTRACT

State registration is an urgent problem of the legal regime of real estate. The need for effective enforcement by the state of protecting the rights and interests of individuals and legal entities was demanded by the institution of state registration of real estate. State registration of real estate is a method of introducing real estate turnover into the legal framework, its implementation in the mode of publicity and publicity. What is the state registration of rights to immovable property and transactions with it, what refers to immovable things, and what problems arise when registering rights to immovable property? All these questions are answered in detail by the author of the article.

Ключевые слова: недвижимое имущество, законодательство, регистрацию прав на объект недвижимого имущества, учет объекта недвижимости.

Keywords: real estate, legislation, registration of rights to a real estate object, registration of a real estate object.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует определить как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Сегодня исполнительными органами государственной власти уделяется достаточно большое внимание совершенствованию законодательства, регулирующего сферу регистрации прав на недвижимое имущество. При этом законодательно внесено большое количество изменений, направленных на помощь владельцам недвижимости. Помимо всего вышесказанного, область государственной регистрации прав на недвижимое имущество является достаточно сложной в плане разграничения полномочий государственных органов власти в сфере регистрации сделок с недвижимостью.

Так, Т.И. Свиридонова, Д.И. Андреева приводят в данной связи следующий пример из практики. В суд обратился арендодатель с просьбой о том, чтобы признать незаключенным договор аренды здания. Заявитель указал на то, что стороны не выполнили обязательство по регистрации указанного договора. После изучения заявления первая судебная инстанция иск удовлетворила.

В результате арендатором была подана апелляционная жалоба, которая стала основанием для отмены вынесенного решения, полностью не отвечающего требованию законности. В данном случае суд апелляционной инстанции следовал в соответствии со следующими нормами. В первую очередь, было указано содержание п. «о» ст. 71 Конституции РФ, где указано на то, что гражданское законодательство находится под юрисдикцией Российской Федерации.

Затем отмечаются п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ, на основании которых государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится только в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами федерального уровня. В ГК РФ в отношении аренды здания регистрация предусматривается только в ситуациях, при которых договор был заключен сроком не менее чем один год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Фактически распоряжение об обязательной регистрации всех без исключения договоров аренды недвижимого имущества в данном случае противоречит как Конституции РФ, так и ГК РФ. Судом апелляционной инстанции было найдено полное несоответствие нормативного правового акта другому, обладающему наибольшей юридической силой, а также превышение полномочий при издании. Вследствие этого арендодателю было отказано в удовлетворении заявленных требований [9, с. 199].

Вышеизложенное позволяет заключить, что в российском праве действует принцип соответствия нормативных актов в зависимости от юридической силы (акты низшего уровня не должны противоречить актам высшего уровня). Вследствие этого, акты регионального уровня не должны противоречить актам федерального уровня. Поэтому целесообразно создать систему правового регулирования рассматриваемого правового института с целью обеспечения условий для эффективного его применения и развития для удовлетворения общественных потребностей, в том числе обеспечения правовой защиты интересов граждан.

В этом контексте целесообразно разграничение гражданского, земельного и жилищного законодательства. Теоретические и практические вопросы, напрямую связанные с владением, пользованием и распоряжением объектом недвижимости, если он является предметом хозяйственного оборота, должны строго регулироваться именно гражданским законодательством [9, с. 200].

Регулирование порядка оформления прав на недвижимость является одним из самых важных моментов в правовом регулировании всей системы сделок с недвижимостью. Неудовлетворительное состояние нормативного регулирования процедуры регистрации прав и возможности ее оспаривания влияет не только на непосредственных участников сделок с недвижимостью, но и затрудняет привлечение инвестиций, управление объектами недвижимости и международное сотрудничество в этой сфере.

Конституционный суд РФ указал, что регистрацию в ЕГРН можно считать единственным доказательством существования зарегистрированного права, но при этом оно может быть оспорено (постановление от 10.11.16 № 23-П) [8]. В первую очередь это касается случаев, когда объект, зарегистрированный в ЕГРН, не отвечает признакам недвижимости. Например, объект разрушен либо не имеет самостоятельного назначения. Так, Верховный суд признал отсутствующим право на спортивную площадку, от которой остались только асфальт и забор [3].

К показательным с точки зрения проблем с оформлением прав на недвижимость и самим определением критериев отнесения к недвижимому имуществу является дело, в котором суд разрешал вопрос, относится ли объект (сосны) к недвижимости – спор о праве собственности на сосны [4]. Дело дошло до Верховного суда, который признал сделку ничтожной, а зарегистрированное право собственности на сосны – отсутствующим.

Поскольку понадобилось вмешательство Верховного суда РФ, говорит о серьезности проблем в сфере регистрации прав на недвижимость и ее обороте. Верховный суд в связи с разрешением данного спора сделал несколько выводов, важных и для иных споров с недвижимостью. Например, что деревья – это не самостоятельный объект недвижимости, а составная часть участка, на котором они находятся. Обычно в подобных делах суд делает такой вывод, оценивая объект по признакам недвижимости. Еще один важный вывод, который сделал Верховной суд РФ по данной категории споров, – срок исковой давности не распространяется на требования о признании права отсутствующим [2].

В этой связи, следует уделить особое внимание подготовке и проверке документов при намерении совершить регистрацию прав на объект недвижимого имущества. В частности, чтобы провести проверку соответствия его всем необходимым критериям для признания недвижимым, а также оснований для возникновения права на такой объект, а также для того, чтобы дать оценку рискам оспаривания регистрации прав третьими лицами в дальнейшем (что затруднит оборот такого объекта, повлечет большие финансовые потери и может грозить утратой контроля над объектом). В таких ситуациях решением проблемы на первоначальном этапе может быть правовая экспертиза документов, которая необходима для юридически грамотной оценки выгоды и рисков для сторон сделки с недвижимостью. Проигнорировав необходимость юридического анализа документов, стороны рискуют попасть в ситуацию, при которой документы могут признать недействительными, а зарегистрированное право – отсутствующим [5, с. 526].

Являясь гарантом законности заключения сделок с недвижимым имуществом, для защиты интересов физических и юридических лиц в рамках Росреестра функционирует регистрационная система, которая ведется в электронном виде и доступна в сети «Интернет». Регистрационная система существенно сокращает время и делает процесс получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости более удобным.

Однако, реестр не до конца отражает полную информацию об объектах недвижимости, многие объекты не числятся в реестре или отражают недостоверную информацию. Данная ситуация обусловлена не сколько сбоями в электронном оснащении работы Росреестра, которые происходят на постоянной основе и несут финансовые потери из-за срывов сроков регистрации для физических и юридических лиц, а в большинстве своем несвоевременным решением все-таки зарегистрировать свою собственность. Примером могут служить дачные сооружения, построенные, например, самостоятельно, еще в советский период, или переданные по договору дарения, или купли-продажи, но не зарегистрированные в государственном реестре. Спустя время, мало того, что нужно доказать право фактического владения, узаконить несогласованную постройку, при необходимости вступить в наследство и доказать родственные связи, совершить иные немаловажные процедуры, но и спустя какое-то время объект недвижимости может быть признан выморочным [6, с. 67].

В целях предупреждения и пресечения правонарушений и преступлений в сфере регистрации недвижимости действующая система государственной регистрации должна быть ориентирована также на взаимодействие регистрирующего органа и правоохранительных органов. С введением Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приняты меры государственного контроля и надзора за ненадлежащее проведение правовой экспертизы, которые на сегодняшний день так и не закрепляют законодательно необходимые пределы надлежащей правовой экспертизы. Разработаны критерии для установления вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе, содержащиеся в положениях Кодекса РФ об административных правонарушениях и Уголовном кодексе РФ.

После вступления в силу Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ [1] стала возможной упрощенная процедура порядка регистрации сделок для участников долевой собственности.  Упрощенный порядок регистрации сделок для участников долевой собственности заключается в отсутствии необходимости нотариального заверения договоров купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки при условии, что договор будет подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения. Пока практика по этому нововведению не сформировалась. Данное положение позволит снизить финансовую нагрузку для физических лиц и сократить время. Однако, могут возникнуть проблемы в связи с не определением местонахождения одного из участников долевой собственности или с получением налогового вычета. Также стоит отметить, что в данном случае риски в сфере оборота недвижимости возрастают, законодатель исключает в данном случае дополнительные гарантии для физических лиц.

Таким образом, можно сделать вывод о необходимости дальнейшего изучения и совершенствования системы государственной регистрации недвижимости в интересах удовлетворения потребностей физических и юридических лиц и правовой защиты их интересов. Регистрация права на объект недвижимости направлена на защиту и охрану имущественных прав собственников недвижимого имущества, а также на регулирование процесса приобретения права собственности, владения и распоряжения недвижимым имуществом. В то же время регистрация прав на объект недвижимости имеет социальное значение. Так, в результате реализации данной процедуры можно добиться стабильности и легитимности оборота недвижимости за счет правильного оформления прав каждого субъекта гражданского оборота на объекты недвижимости.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» // Российская газета. N 96. 06.05.2019.
2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Российская газета. N 256. 31.12.2001.
3. Определение Верховного Суда РФ от 07.04.16 № 310- ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014 //  СПС Консультант Плюс.
4. Определение Верховного Суда РФ от 02.06.16 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014 //  СПС Консультант Плюс.
5. Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П // Вестник Конституционного Суда РФ. N 1. 2017.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.15 № 43 //  СПС Консультант Плюс.
7. Аверина Л.В., Сергеева И.В. Проблемы оформления прав на недвижимость на примере правоприменительной практики РФ // В сборнике: Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. Строительство. сборник статей. Самарский государственный технический университет. Самара, 2019. С. 526-531.
8. Нецкина Т.И. Особенности и проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юридический факт. 2019. № 74. С. 67-69.
9. Свиридонова Т.И., Андреева Д.И. Регистрация прав на недвижимое имущество: вопросы теории и практики // В сборнике: Право. Общество. Государство. Сборник научных трудов студентов и аспирантов. Санкт-Петербург, 2020. С. 199-202.