ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ В СЛУЧАЕ СООБЩЕНИЯ ПРОДАВЦОМ ЗАВЕДОМО ЛОЖНОЙ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОГРАНИЧЕННОМ ПРАВЕ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены проблемы, возникающие при сообщении заведомо ложной информации продавцом об ограничениях и обременениях на земельный участок при договоре купли-продажи, приведены правовые последствия, которые наступают в данном случае, и проанализирована судебная практика.

Ключевые слова: заведомо ложная информация, земельный участок, обременение земельного участка, ограничения использования земельного участка.

На сегодняшний момент купля-продажа является наиболее распространенной формой договора. В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ при договоре купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

П. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает ряд условий, при наличии которых договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе, ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, а также совершение других сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков либо уменьшения стоимости земельного участка, являющийся предметом сделки, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В этой же статье перечислены возможные ограничения прав на земельные участки, в частности, возможность застройки земельного участка, использование соседних земельных участков, качественные свойства земли, которые оказывают влияние на стоимость и использование земельного участка; а также иная информация, которая тоже может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Обратимся к конкретной судебной практике по данному вопросу. Истец обратился в суд к ответчикам с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка (вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства) и о возврате уплаченных по нему денежных средств. По словам истца, ему стало известно о невозможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением из-за расположения на нем охранных зон линии электропередач и газопровода. Ответчики до заключения договора не уведомили о существующих ограничениях в использовании земельного участка, тем самым представили заведомо ложную информацию об отсутствии ограничений на земельных участок. Они, в свою очередь, заявили, что линия электропередач непосредственно на земельном участке не находится и использованию участка по целевому назначению не препятствует и на момент приобретения земельного участка у истца никаких претензии не было. Районный суд в исковых требованиях отказал истцу. Истец обратился в апелляционный суд с жалобой об отмене решения районного суда и рассмотрении иска заново. Апелляционный суд пришел к следующим выводам: 1) обязанность предоставить покупателю информации об ограничениях использования участка лежит на продавце. Покупатель не должен добывать такую информацию; 2) было выяснено, что истцу не предъявлялся кадастровый паспорт, план границ и схемы земельного участка, где указано об ограничениях. Следовательно, продавец знал об установлении в отношении их участка ограничении в связи с наличием двух охранных зон. Из заключенного договора купли-продажи следует, что продавцы сообщили покупателю заведомо ложную информацию об отсутствии ограничении на земельный участок. Получается, что обязанность ответчиков по п.1 ст. 37 ЗК РФ не выполнена. Таким образом, суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил требования истца о расторжении договора купли-продажи и о взыскании уплаченных сумм с ответчиков [3].

Особо важным моментом является срок исковой давности, который в рассматриваемом случае составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), так как специальные сроки по данной категории не установлены (ст. 197 ГК РФ). В данном случае течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо (в данном случае покупатель) узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ. В случае пропуска срока исковой давности и если об этом было заявлено другой стороной спора суды отказывают в удовлетворении требований [4]. Но в исключительных случаях в соответствии со ст. 205 ГК РФ суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, которые непосредственно связаны с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка важно обратить внимание на имеющиеся ограничения оборота данной категории земли. А если договор уже был заключен для положительного разрешения данного вопроса необходимо изучить документы, которые оформлялись при купле-продаже земельного участка на предмет доказуемости вышеуказанных фактов, а также выяснить, не пропущен ли срок исковой давности по неуважительным причинам.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СПС Консультант.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // СПС Консультант.
3. Апелляционное определение № 33-4093/2015 от 24 марта 2015 г. по делу № 33-4093/2015 https://sudact.ru/regular/doc/ED2QtM4GFj55/
4. Определение ВАС РФ от 08.02.2010 № ВАС-265/10 по делу № А03-322/2009 http://sudbiblioteka.ru/as/text5/vasud_big_87338.htm