АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ НАРУШЕНИИ АРЕНДАТОРОМ ОБЯЗАННОСТИ ПО СВОЕВРЕМЕННОМУ ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

АННОТАЦИЯ

В статье раскрываются проблемные вопросы, связанные с исполнением арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. По результатам анализа материалов судебной практики, автор приходит к выводу о том, что данный вид споров является одним из наиболее распространенных при рассмотрении судами дел из арендных правоотношений. По результатам анализа выявленных проблем, формулируются рекомендации по их разрешению.

Ключевые слова: аренда, защита, здания, имущество, недвижимость, плата, сооружения, услуги.

Актуальность темы настоящего исследования заключается в том, что институт аренды недвижимости в настоящее время, в современном обществе занимает одно из ведущих мест в сфере жизнедеятельности, а договор аренды зданий и сооружений является одним из самых актуальных и востребованных договоров гражданско-правовых отношений. Объекты недвижимости играют важную роль в рыночных отношениях, в развитии бизнеса, да и вообще в российской экономике. Очевидно же, что далеко не в каждом случае, у субъектов гражданских правоотношений, занимающихся выполнением различных работ, оказанием услуг и пр. есть возможность приобретать недвижимость-здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также земельные участки для соответствующего осуществления своей деятельности. Договор аренды зданий и сооружений широко пользуется спросом среди субъектов гражданского права, а это влечет за собой огромное количество судебных разбирательств.

При этом, несмотря на большую значимость договора аренды зданий и сооружений, на практике не всегда стороны надлежащим образом исполняют свои договорные обязательства.

Одним из наиболее распространенных нарушений арендных обязательств со стороны арендатора является несвоевременное внесение данной стороной договора арендной платы. Данный вывод следует из анализа материалов судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из договора аренды зданий и сооружений.

При этом, анализ материалов судебной практики позволяет прийти к выводу о том, что спорным является вопрос о необходимости внесения арендатором арендных платежей в периоды, когда право пользования арендованным имуществом было ограничено. Как известно, одним из видов обеспечения исполнения обязательств является удержание имущества должника. Данный способ обеспечения исполнения обязательств предусмотрен в ст. 329 ГК РФ. Применительно к договору аренды зданий и сооружений удержание вещи должника, как способ обеспечения исполнения обязательств, может быть выражено в ограничении доступа пользования предметом договора аренды – здания или сооружения.

В основе вышеуказанного договора находится принцип свободы, согласно которому стороны могут добровольно включить в содержание договора пункт об удержании имущества должника в целях обеспечения исполнения обязательств. Включение такого пункта в договор аренды в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства РФ. При этом, на законодательном уровне остается неразрешенным вопрос о необходимости внесения арендных платежей в период ограничения пользования помещением. Противоречивой является и судебная практика. Так, одни суды при рассмотрении данного вида споров отмечают, что ограничение пользования помещением, как способ обеспечения исполнения обязательств, не влечет за собой исключение обязанности арендатора по внесению арендных платежей. Другие суды, напротив, признают ограничение пользования зданием (сооружением) в качестве основания для приостановления внесения арендной платы.

Изложенное обуславливает необходимость разрешения данного вопроса на уровне норм действующего гражданского законодательства. При решении данного вопроса, на наш взгляд, необходимо придерживаться позиции, высказанной относительно недавно Девятым арбитражным апелляционным судом. В Постановлении от 14 февраля 2019 г. № 09АП-72196/2018 по делу № А40-132870/18 данный судебный орган пришел к выводу о необходимости взыскания арендной платы за весь срок действия договора аренды, в том числе, за период ограничения пользования помещением.

На основании вышеуказанного, признаем целесообразным дополнить ст. 654 ГК РФ п. 4 в следующей редакции: «арендная плата подлежит взысканию за весь срок действия договора аренды, в том числе, за период ограничения пользования помещением».

Как свидетельствует анализ материалов правоприменительной практики при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей арендодатели (собственники имущества) зачастую отключают в помещении электроэнергию и другие коммунальные услуги. Правомерность действий арендодателя и необходимость внесения арендных платежей в период отключения коммунальных услуг в помещении также является предметом судебных разбирательств. Суды при рассмотрении подобных споров отмечают, что в целях обеспечения защиты прав и законных интересов арендодателя допускается включение в текст договора аренды положения о праве арендодателя приостановить предоставление коммунальных услуг в арендованном помещении при нарушении арендатором сроков внесения арендной платы. При этом, судами отклоняются доводы ответчика о невнесении арендных платежей по причине того, что арендатор не пользовался помещением.

Наряду с удержанием имущества должника в целях обеспечения исполнения обязательств, возникающих из договора аренды, на практике также достаточно часто применяется обеспечительный платеж. Посредством включения в договор аренды условия о предоставлении обеспечительного платежа гарантируется обеспечение денежных обязательств, связанных с внесением арендной платы; с возмещением стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества; с возмещением убытков и уплаты неустойки при нарушении договора; с уплатой иных платежей, предусмотренных договором.

Таким образом, внесение арендной платы своевременно и в полном объеме является одной из основных обязанностей арендатора, которая не всегда надлежащим образом выполняется на практике. В рамках проведенного исследования мы пришли к выводу о том, что на законодательном уровне необходимо разрешить спорный вопрос, связанный с необходимостью внесения арендных платежей за периоды ограничения пользования помещением, как способа обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Данный вопрос неоднозначно решается на уровне судебной практики. Также в судебном порядке разрешаются споры, связанные с обязанностью арендатора по внесению арендных платежей в случае приостановления предоставления в помещении арендодателем коммунальных услуг из-за нарушений сроков по внесению арендной платы.

Список литературы:

1. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2019 г. № 09АП-72196/2018 по делу № А40-132870/18 [электронный ресурс] — Режим доступа. ‒ URL: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.01.2021).
2. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2018 г. № Ф06-19707/2017 по делу № А65-24983/2015 [электронный ресурс] — Режим доступа. ‒ URL: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.01.2021).
3. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 сентября 2016 г. № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015 [электронный ресурс] — Режим доступа. ‒ URL: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.01.2021).
4. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2015 г. № Ф05-7243/2015 по делу № А40-61284/14 [электронный ресурс] — Режим доступа. ‒ URL: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.01.2021).
5. Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07 августа 2020 г. по делу № А07-1126/2020 [электронный ресурс] — Режим доступа. ‒‒ URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/GAa6EVTxY9bB/ (дата обращения: 15.01.2021).
6. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2020 г. по делу № А60-10601/2020 [электронный ресурс] — Режим доступа. ‒ URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/5gPEcsIvr6rt/ (дата обращения: 16.01.2021).
7. Новицкая Л.Ю. Порядок защиты прав арендодателя в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей / Л.Ю. Новицкая // Образование и право. – 2020. ‒ № 3. – С. 154 – 158.
8. Ширяева А.Р. Анализ практики недобросовестности арендаторов в уплате арендных платежей / А.Р. Ширяева // Цивилистика: право и процесс. – 2018. ‒ № 2 – С. 66 – 69.