ПРИМЕНЕНИЕ МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ В ОТНОШЕНИИ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

АННОТАЦИЯ

Ввиду незаконного статуса самовольной постройки, право собственности на такое строение может быть приобретено при соблюдении законодательно установленных условий. Институт приобретательной давности также устанавливает ряд необходимых условий для признания права собственности за давностным владельцем. Ввиду сложного юридического состава данных институтов права, в статье будет освещена проблема приобретения права собственности в порядке приобретательной давности на самовольную постройку с теоретической и правоприменительной точек зрения.

Ключевые слова: приобретательная давность, самовольная постройка, право собственности, собственник, давностный владелец, земельный участок.

В законе понятие самовольной постройки закреплено в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или иное строение, которые возведены на земельном участке, не предоставленном лицу в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения необходимых разрешений и согласований, необходимых в силу закона, или в нарушение градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения самовольной постройки и являются действующими на дату обнаружения факта самовольной постройки[1].

В п. 3 ст. 222 ГК РФ отмечено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом или в ином установленном законом порядке за лицом, которое владеет земельным участком на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Однако при этом необходимо соблюдение следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта (например, получение соответствующего разрешения на строительство от муниципалитета, на территории которого расположен земельный участок); если на день обращения в суд о признании права собственности данная постройка соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также важно отметить, что в статье 222 ГК РФ не упоминается такое основание приобретения права собственности на самовольную постройку как приобретательная давность. Кроме того, как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (далее – Постановление № 10/22), по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество [5]. Самовольная же постройка обладает неопределенным статусом до того, как на нее в судебном порядке будет приобретено право собственности, при обязательном соблюдении вышеуказанных условий.

Если расширительно истолковать п. 1 ст. 234 ГК РФ применительно к самовольной постройке, то можно сделать вывод, что указанное основание приобретения права собственности применимо при наличии совокупности следующих условий: добросовестность, открытость, непрерывность владения имуществом как своим собственным в течение 15 лет (в некоторых случаях вместе со сроком исковой давности – 18 лет). Также в данной статье не содержится специальной оговорки, что самовольная постройка не может являться объектом права давностного владельца. Однако, препятствием для применения нормы о приобретательной давности могут служить некоторые весомые обстоятельства. Очевидно, что в силу приобретательной давности признается право собственности на объекты гражданских прав, в то время как самовольная постройка юридически таковым не является. Также лицо, создавшее самовольную постройку, не является добросовестным владельцем, так как, осуществляя незаконное строительство, невозможно не осознавать отсутствие оснований для приобретения права собственности. Кроме того, возведение самовольной постройки является правонарушением, а приобретение права собственности возможно только по законным основаниям.

Тем не менее, согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан [3]. Однако, как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), если самовольное строение расположено на незаконно занимаемом участке, то лицо, его построившее, не сможет признать в судебном порядке право собственности на него в силу приобретательной давности, так как отсутствует одно из необходимых условий – добросовестность лица, возведшего такое строение [4]. Также, в пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Таким образом, дискуссионность вопроса о применении процедуры приобретательной давности к самовольным постройкам вызывает сложности правоприменения в судебной практике.

Анализ правоприменительной практики показывает, что иски о признании права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности нередко удовлетворяются. Однако, если самовольная постройка возведена на неправомерно занимаемом участке, в иске суды единообразно отказывают.

По делу № 2-64/2020 было установлено, что истцом без получения разрешения на строительство, на предоставленном ему в устном порядке земельном участке, построен одноэтажный жилой дом. Дом был построен до введения в действие ГК РФ в 1995 году, потому дом не был признан самовольной постройкой, и иск удовлетворили по давности владения [8]. По материалам дела № 2-1473/2019, истица самовольно построила садовый домик на участке, выданном садоводством в постоянное пользование, иск был удовлетворен по давности владения [7].

Решением по делу № А73-1214/2020 в иске было отказано. Судом было установлено, что обществом были построены объекты капитального строительства за счет собственных средств на участке, находящемся в федеральной собственности, в нарушение вида разрешенного использования. Участок предоставлен истцу на правах аренды. Истец хотел признать право собственности в порядке приобретательной давности [6].

Несмотря на законодательные противоречия, свидетельствующие о невозможности пересечения двух институтов права со сложным юридическим составом – приобретательной давности и самовольной постройки, судебная практика показывает, что признание права собственности на самовольное строение за давностным владельцем возможно, если истцом либо заявителем будет доказано соответствие самовольной постройки всем законным требованиям и подтверждено право на использование земельного участка под ней. Таким образом, включение в гражданско-правовой оборот объектов недвижимости происходит путем: в случае владения без титула – легализации «права», в случае самовольной постройки – легализации «объекта» – «права» [2].

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Иксанова Л.Х. Некоторые аспекты соотношения институтов права самовольной постройки и приобретательной давности // Наука и современность. 2010. № 2-3. С. 322-327.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6. Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 июня 2020 г. по делу № А73-1214/2020. URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/tUJ9BymI23HJ/.
7. Решение Моршанского районного суда (Тамбовская область) от 22 января 2020 г. по делу № 2-1473/2019. URL: https://sudact.ru/regular/doc/pWu5h2SnZqmY/.
8. Решение Тотемского районного суда (Вологодская область) от 15 мая 2020 г. по делу № 2-64/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/oVwyLMi2AtLa/.