ОЦЕНКА ВЕРОЯТНОСТИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ «ИПОТЕЧНОГО ПУЗЫРЯ» В РОССИИ

ASSESSMENT OF THE PROBABILITY OF A «MORTGAGE BUBBLE» IN RUSSIA

Irina Prishchep

Master's degree, Department of Finance and credit Orel state University of Economics and trade,

Russia, Orel

Oksana Stepanova

scientific adviser, candidate of economic Sciences, associate Professor Orel state University of Economics and trade,

Russia, Orel

АННОТАЦИЯ

В данной статье говорится о рисках возникновения ипотечного пузыря в России. Дается характеристика ситуации в экономике, приводящая к формированию и разрыву ипотечного пузыря. Сравнивается опыт ипотечного кредитования США в 2007-2008 гг. и ситуация на рынке ипотеки в России в 2020 году. Оцениваются предпосылки краха российского рынка ипотеки в связи с введением программ господдержки и падением реальных доходов населения.

ABSTRACT

This article discusses the risks of a mortgage bubble in Russia. The article describes the situation in the economy that leads to the formation and rupture of the mortgage bubble. The article compares the experience of mortgage lending in the United States in 2007-2008 and the situation on the mortgage market in Russia in 2020. The prerequisites for the collapse of the Russian mortgage market in connection with the introduction of state support programs and the fall in real incomes of the population are evaluated.

Ключевые слова: ипотека, ипотечный пузырь, кризис, господдержка, качество портфеля.

Keywords: mortgage, housing bubble, crisis, government support, the quality of the portfolio.

В мире экономики есть такое выражение как «ипотечный пузырь». Данное понятие обозначает ситуацию на рынке ипотечного жилищного кредитования, при которой стремительные темпы роста ипотечного кредитования существенно опережают рост доходов населения. Это приводит к наращиванию просроченной задолженности, увеличению доли высоко рисковых заемщиков, обесцениванию ипотечных ценных бумаг, падению цен на недвижимость, что в конечном итоге приводит к краху ипотечного и жилищного рынка. Ярким примером формирования ипотечного пузыря является ситуация на рынке ипотеки в США в 2007-2008 годах. Длительное снижение процентных ставок по ипотеке, чрезмерное смягчение требований к размеру первоначального взноса, низкие требования к заемщикам на этапе андеррайтинга, активное продвижение программ с переменными процентными ставками привели к обвалу рынка недвижимости в стране. Многие заемщики просто не справлялись с взятыми на себя обязательствами и отказывались платить по ипотечным кредитам. Лопнувший ипотечный пузырь, в свою очередь, ввиду значимости ипотечного рынка в формировании ВВП США привел сначала к масштабному экономическому кризису в стране, а впоследствии и к мировому финансовому кризису 2007-2009 гг. [3].

В настоящее время российский ипотечный рынок переживает небывалый расцвет. Объемы выданных кредитов на покупку недвижимости достигают рекордных высот, а ипотечные ставки достигают исторических минимумов. За последние годы количество выдаваемых ипотечных кредитов в России существенно увеличилось. Мотивы повышенного спроса у населения на их приобретение понятны: смягчения кредитно-денежной политики Центрального банка вслед за мировыми регуляторами дает, пожалуй, уникальную возможность привлечения денежных средств на покупку недвижимости под небывало низкие проценты. По данным АО «ДОМ. РФ» средняя ставка в России на первичное жилье в октябре 2020 года составляют около 5,9% (−0,03 п.п. к сентябрю), на вторичное жилье – 8,06% (−0,04 п.п. к сентябрю). Впервые в России аренда жилья в крупных городах стала обходиться дороже ежемесячных платежей по ипотеке. По данным Центрального Банка Российской Федерации, за первые 10 месяцев 2020 года было выдано 1,3 млн. ипотечных кредитов (на 30% больше аналогичных показателей за тот же период 2019 года) на общую сумму 3,2 трлн. рублей. (на 45% больше показателей 2019 года). Но вместе с тем, падение реальных доходов населения, на фоне бурного роста ипотечного портфеля банков может стать серьезной проблемой. Возникает естественный вопрос: «А не повторится ли ситуация с ипотечным пузырем как в США?»

Сравним положение дел на рынках ипотечного кредитования в США в 2007-2008 годах и России в 2020 году [1]. В таблице 1 приведены ключевые показатели ипотечных рынков и ситуации в странах.

Таблица 1

Сравнение рынка ипотечного кредитования в США и России

Анализируя данные таблицы 1, следует сказать, что в отличие от рынка США высокий спрос на ипотеку в России вызван естественной потребностью населения в улучшении жилищных условий (средняя обеспеченность жильем в России в 2020 году составляет 26 кв.м/чел.), кроме того 67% россиян приобретают жилья для собственного пользования, а не в спекулятивных целях.

Если сравнивать показатели стоимости жилья в США в 2008 и Российской Федерации, то можно обратить внимание, что в Америке наблюдаются высокие темпы роста жилья (+124% с 1997 по 2020 год), а в России реальная цена на жильё даже меньше, чем в 2012 году. Хоть цены на жильё в нашей стране постоянно растут, но если брать в расчет влияние инфляции, то её фактическая стоимость получается не такой высокой.

Следующая характеристика для сравнения – это качество портфеля. В Америке оно было на низком уровне: свыше 50% кредитов выдано с переменной процентной ставкой; у 20% заемщиков плохая кредитная история; почти у половины первоначальный взнос составляет менее 5%, рост просроченной задолженности свыше 90 дней достигает 8%. В Российской Федерации обстановка выглядит в разы лучше: фиксированная ипотечная ставка для кредитов; большие первоначальные взносы у населения; коммерческими банками предоставляются условия, где минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке составляет 6,5% - 15% от суммы недвижимости; доля просроченной задолженности свыше 90 дней - менее 1,5%. Ипотека остается самым качественным сегментом розничного кредитования. Доля просроченной задолженности свыше 90 дней составляет менее 1,5% в то время как по другим кредитам населения – 8,5%. Кроме того в России практически отсутствуют ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом.

Касательно рынка секьюритизации ипотечных кредитов двух стран: в Соединенных штатах у банков было выкуплено 52% ипотечного портфеля, высокая доля рискованных многотраншевых ИЦБ (30-40% ипотечного портфеля), которые привели к дефолтам на смежных рынках, в то время как в России выкуплено лишь 6% ипотечного портфеля, свыше 90% ИЦБ обеспечены поручительством государственного агента АО «ДОМ.РФ», секьюритизация кредитов с первоначальным взносом меньше 20% запрещена законом. Данное положение снова подтверждает более стабильное состояние ипотечного рынка в нашей стране.

Подводя итоги, следует сказать, что выдача ипотечных кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в российские банки неподготовленных заемщиков. Особенно это опасно на фоне непредсказуемой ситуация с эпидемией коронавируса и предпосылками для дальнейшей девальвации рубля. Но говорить о возникновении ипотечного пузыря в России пока рано, вероятность его возникновения сейчас минимальна. По оценкам Банка ВТБ (ПАО), российским ипотечным заемщикам на сегодняшний день в среднем в три раза легче платить ипотеку, чем американским — 13 лет назад [2]. Высокое качество ипотечного портфеля банков и приемлемый уровень долговой нагрузки населения, берущего ипотеку позволяют обеспечивать стабильную ситуации на ипотечном рынке и в экономике в целом. Риски возникновения пузыря в ипотеке проявятся только в случае, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, в частности на фоне пандемии короновирусной эпидемии.

Список литературы:

1. Дом. РФ – Финансовый институт развития в жилищной сфере [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://дом.рф/. (Дата обращения: 20.10.2020 г.)
2. РосБизнесКонсалтинг [Электронный ресурс] — URL: ttps://www.rbc.ru/newspaper/2020/11/26/5fbe2c2b9a79470de03c7bde. (Дата обращения: 23.12.2020 г.)
3. Российская газета [Электронный ресурс] / Режим доступа:https://rg.ru/2020/10/29/nabiullina-ocenila-chislo-rossiian-s-ipotekoj.html. (Дата обращения: 23.12.2020 г.)