АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются правовые проблемы рынка долевого строительства объектов недвижимости. Рассматривая данный вопрос, углубимся в историю развития института участия в долевом строительстве, а так же обратимся к законодательству, регулирующего данный вопрос и обозначим актуальные проблемы.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, инвестор, дольщик, объекты недвижимости

Вопрос об институте участия в долевом строительстве является одним из наиболее важных и актуальных вопросов современного законодательства в области строительства. Уже более десятка лет застройщики привлекают инвестиции граждан и юридических лиц для строительства объектов недвижимости, путем заключения договора участия в долевом строительстве.

История возникновения долевого строительства берет свое начало в 90-х годах прошлого столетия. В это время на начальном этапе формирования рынка долевого строительства, схемы продажи объектов недвижимости в строящихся домах не регулировались законом и являлись опасными для граждан. Инвестируя денежные средства, гражданин не имел никакой гарантии получения в дальнейшем объекта недвижимости. В этот период времени очень часто недобросовестные застройщики обманывали своих покупателей и производили «двойные продажи». После распада СССР строительная отрасль не имела бюджетного финансирования, и строить приходилось на собственные деньги. Так же на тот период времени не было такого финансового инструмента, как ипотечный кредит, который на сегодняшний день активно пользуется спросом у многих застройщиков. В связи с данными обстоятельствами и тяжелым временным периодом, строительной отрасли необходимо было учиться выживать в новых экономических условиях. Для строительства объектов недвижимости начали привлекать денежные средства граждан.

Для того чтобы возводить строительство с помощью привлечения инвестиций, необходимо было урегулировать вопрос оформления договорных отношений между застройщиком и гражданами, осуществляющими финансирование строительства. Ввиду того, что законодательство позволяет заключать договоры как урегулированные законом, так и не предусмотренные им, были разработаны договоры инвестирования.

С того момента, как в 1999 году приняли Закон РФ №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"[5] у застройщиков и инвесторов, финансирующих стройку, не было понимания какими инструментами пользоваться для оформления инвестиционных отношений и удовлетворения интересов каждой из сторон.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса (далее ГК РФ) [2], часть предпринимателей полагали, что продать строящийся объект будет возможным только после ввода дома в эксплуатацию. Полагалось, что буде заключен предварительный договор купли-продажи строящегося объекта. Данный механизм привлечения денежных средств нес в себе множество рисков для инвестора. Предварительный договор купли-продажи обязывает в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи, а в случае, если недобросовестный застройщик продаст объект недвижимости повторно третьему лицу, инвестор не сможет оспорить данную сделку.

Другая часть предпринимателей, полагали, что у инвестора возникает право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений в силу прямого указания законодательства. При этом собственность на объект недвижимости считалась возникшей у инвестора в момент завершения строительства либо формирования земельного участка незавершенного строительства. Именно этот подход был преобладающим в судебной практике.

В этот период и вплоть до 2004 года появляется проблема «обманутых дольщиков», как итог таких свободных взаимоотношений между дольщиками и застройщиками относительно сделок с недвижимостью и полной отстраненностью государства из сферы долевого строительства.

Накопившиеся проблемы и вопросы в данной области требовали решения на законодательном уровне. Вопрос о необходимости разработки и принятия самостоятельного закона, предусматривающего специальные правила о договорах, в рамках которых будет осуществляться привлечение денежных средств для долевого строительства, нашел свое отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, положения которой в свою очередь были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)[6]. Согласно принятому закону, заключается договор в письменной форме, в котором одна сторона - участник долевого строительства обязуется уплатить цену, обусловленную договором и принять объект долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию. Другая сторона - застройщик привлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости и обязуется создать эти объекты в предусмотренные договором сроки и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства.

Принятие Закона № 214-ФЗ казалось, должно было решить вышеуказанные проблемы, но данный закон решил лишь часть вопросов. В частности, была решена одна из главных проблем – проблема продаж одного объекта недвижимость дважды. Заключение двух договоров участия в долевом строительстве на один объект недвижимости стало невозможным, так как сделки, согласно Закону подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре недвижимости делается соответствующая запись.

Закон о долевом строительстве установил специальные требования для лиц, планирующих привлекать денежные средства для инвестирования в недвижимость, а также повышенные санкции для застройщиков, нарушающих свои обязательства. Таким образом, период после 2004 г. характеризуется наличием серьезных законодательных ограничений договорной свободы.

В период с 2001 по 2007 годы произошел скачок в продаже жилья на рынке. Доходы населения выросли, спрос превысил предложение. Активные обороты набрал такой финансовый инструмент, как ипотечный кредит. Агентство ипотечного жилищного кредитования в 2002 году впервые начало рефинансировать ипотечные кредиты банков, что повлекло за собой развитие банковской и строительной отраслей.

Самый большой темп роста строительства жилой недвижимости в истории российского рынка наблюдается в 2007 г., на территории Российской Федерации было введено в эксплуатацию вдвое больше объектов, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.

За время действия № 214-ФЗ уже была проведена большая работа по обеспечению защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. С целью минимизации рисков граждан, возникающих в результате участия в долевом строительстве, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, помимо залога, стало обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. При этом последний способ может исполняться как посредством заключения соответствующего договора со страховой организацией, так и путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В начале 2014 года Минстрой России выступило с предложением перехода с 1 января 2015 года от схемы долевого строительства с привлечением денежных средств граждан к выработке схем с участием банков в отношениях между застройщиками и дольщиками. [6]

Гражданам предлагается выбрать банк в качестве посредника, за счет которого будут перечисляться денежные средства дольщиков и, который будет контролировать выдачу застройщику очередного транша по факту достижения определенного этапа в строительстве. Данная схема максимально выгодна для банков, что повлечет неизбежное падение предложения на рынке недвижимого имущества и рост цен на жилье, но при этом опять же не позволит обеспечить получение дольщиками самого жилья.[10]

С 1 июля 2018 г. застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением.

С 1 июля 2019 года произошли глобальные перемены, вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые предусматривают переход на новую обязательную модель финансирования. Согласно новой обязательной модели финансирования жилищного строительства, денежные средства привлекаются застройщикам, путем размещения их на счетах эскроу.

Исходя из сложившейся практики постоянного нарушения прав и интересов дольщиков, данная модель финансирования в первую очередь была разработана на государственном уровне для предотвращения подобных нарушений в будущем.

Усиление роли договора эскроу, с одной стороны, несомненно, защитит интересы граждан, с другой стороны это неблагоприятно скажется на мелких и средних застройщиках, которые будут вынуждены либо значительно повысить цены на объекты строительства, либо вообще прекратить свою деятельность. [7, c. 82]

На практике, новая система с применением счета эскроу полностью не решило проблем рынка долевого строительства, в частности гарантий дольщикам на достраивание их объектов недвижимости.

Новая модель финансирования отличается от ранее существующей тем, что денежные средства граждан находятся на заблокированном счете и не могут быть переведены застройщику до ввода объекта в эксплуатацию.

По мнению Р.С. Бевзенко, чтобы решить проблему «обманутых дольщиков» необходимо запретить гражданам приобретать недвижимость по договору участия в долевом строительстве. Инвесторами должны выступать только профессиональные участники рынка. В дальнейшей граждане будут приобретать у таких инвесторов уже готовый объект недвижимости. За счет участия инвесторов, цена на недвижимость возрастет. В данном случае потребуются согласованные действия профильных министерств и Правительства РФ по проведению целенаправленной политики по снижению цен на жилье. Граждане, в свою очередь, будут свободны от всех рисков, что позволит им в любой момент получить ипотечное кредитование. [11, c. 35]

Таким образом, несмотря на реформы, принятые в отношении долевого строительства и заключения самого договора участия в долевом строительстве, вопросы в данном направлении остаются открытыми и будут подвергнуты обсуждению еще долгое время.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. //
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ.1994. № 32. Ст. 3301
3. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 21. Ст. 1005.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
5. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40
7. Бекаури А., Ткачев В. Н. Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике // Образование и право. 2018. № 6. С. 82-87.
8. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник удмуртского университета. - 2009. - №2. - С. 253-255
9. Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: дис. канди. юрид. наук. – Москва, 2014. 205 с.
10. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики купли: автореф. дис. канди. юрид. наук. -Ростов-на-Дону, 2011. - 30 с.
11. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис. канди. юрид. наук. - М., 2011. – 35 с.