ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В России вопрос жилья актуален уже не один десяток лет. Купить недвижимость на собственные средства обычным гражданам или представителям рабочего класса практически невозможно. Но существуют различные способы, призванные помочь людям осуществить свою мечту. И наиболее популярный из них – долевое строительство объектов недвижимости.

И так, долевое строительство в переводе с английского языка означает «строительство по справедливости». По сути, это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участники долевого строительства, или «дольщики») для строительства объектов недвижимости.[5]

Это возведение дома по договору, заключенному между дольщиками и застройщиком. Первые (физические и юридические лица) дают деньги второму (фирма-подрядчик), который на эти средства обязуется в согласованные сроки создать оговоренный объект и сдать его в эксплуатацию.

По сути, тот, кто желает получить квартиру, становится инвестором и вносит свои средства – под защитой контракта, регламентирующего права и обязанности сторон, и федерального закона № 214 от 30.12.2004 года.[3]

Такой вариант стал возможен благодаря тому, что рынок недвижимости поделен на два сектора:

• вторичный – жилплощадь уже обладала хозяином (или принадлежит ему прямо сейчас, и он ее продает);
• первичный – новые квадратные метры, изначальным владельцем которых будет именно вкладчик.

Дома, строящиеся на долевой основе, строятся на земле застройщика, у которого есть участок, но нет денег на осуществление работ. Вот он и привлекает юридических и физических лиц, согласных стать инвесторами (потому что нужную сумму ему в банке не выдадут, она слишком велика).

Цена 1 кв. м. жилья при этом минимальная – условия сотрудничества кажутся взаимовыгодными.

Регулятор в данном случае нужен для защиты от мошенников, чтобы предотвратить ситуации, в которых недобросовестный землевладелец соберет деньги и просто исчезнет.

Отсюда становится понятно, что такое долевое жилье: это та квартира или другая площадь, которую получает инвестор пропорционально своему участию. Последнее, кстати, может осуществляться по нескольким схемам.

Например, как с поэтапным расчетом, так и со стопроцентной предоплатой. Естественно, весь объем средств сразу предоставить сложнее, зато в этом случае вкладчик не зависит от инфляции или других экономических проблем, тогда как в первой ситуации стоимость квадратного метра неизбежно возрастает со временем. Еще один вариант – это инвестиция в зачет уже имеющейся собственности, допустим, машины, частично компенсирующей сумму (а остаток можно погасить как-то по-другому).[6]

Рассмотрим основные моменты – долевого строительства:

• закон защищает инвестора только в том случае, если он заключил договор, причем не предварительный, а официально зарегистрированный в Росреестре, то есть ставший правомочным. В том числе и при использовании вексельной системы, гарантий итогового получения недвижимости, по сути, нет;
• денежные расчеты следует проводить строго после вступления ДДУ в силу. Если вторая сторона предлагает (или, тем более, требует) заплатить ей до этого момента, значит она, вполне вероятно, настроена на какой-то обман, такие действия должны настораживать;
• долевое участие в строительстве – это процедура, при которой фирма-подрядчик не может делать все, что ей вздумается, а обязана соблюдать взятые на себя обязательства. Поэтому с нее можно и нужно взимать неустойку в тех случаях, когда она серьезно затягивает сроки сдачи или предоставляет объект в непригодном для эксплуатации состоянии. В ряде случаев его допустимо расторгнуть через суд или даже в одностороннем порядке: при заморозке возведения здания на 2 месяца и дольше, при несоответствии площади на 5% и более и так далее;
• у вкладчика есть возможность продать свои права, подписав договор переуступки с каким-либо юридическим или физическим лицом. Если последнее отвечает всем нормам закона, застройщик не может быть против заключения такой сделки;
• инвестору тоже следует выполнять взятые обязательства, то есть своевременно проводить очередные платежи. Если он этого не делает, вторая сторона может взять с него неустойку или даже разорвать контракт (в тех случаях, когда имеет место быть просрочка на 2 месяца и дольше). Внимание, по своему желанию выйти из проекта вкладчик не может – у него должны быть на то веские причины, регламентированные статьей 9 ФЗ № 214.

В общем случае весь процесс можно разбить на 5 этапов (временные промежутки действия каждой стадии, естественно, разные).[7]

1. Фирма-подрядчик покупает или берет в аренду землю, после чего добивается разрешения на возведение недвижимости на данном участке.

2. Она же привлекает заинтересованных инвесторов и заключает с ними ДДУ, либо напрямую, либо с помощью посредника – девелопера, которым вправе быть как юридическое, так и физическое лицо.

3. После вступления договора в законную силу (регистрации его в Росреестр) вкладчики в рассрочку вносят необходимые денежные средства.

4. Выполняются все необходимые работы по созданию здания и приведению его в пригодное для проживания состояние (прокладка коммуникаций и тому подобное).

5. Объект предоставляется собственникам в эксплуатацию (с подписанием акта приема-передачи).

Кажется, что порядок участия в долевом строительстве максимально прост, понятен и удобен. И это действительно так – схема сравнительно прозрачная и вполне выгодная для инвестора, так как позволяет с толком использовать свободный капитал и тратить на 20-30% меньше, чем при ипотеке или кредитовании. Но сама по себе она не может в достаточной степени защищать права обеих сторон. Для ее успешного действия, а также для сокращения количества фактов мошенничества, нужен какой-то внешний регулятор, и в этой роли с 2004 года выступает государство.[8]

Практика показывает, что за 15 лет число нарушений обязательств, уловок и хитростей сократилось до минимума. А все потому, что к возводящим недвижимость фирмам относятся довольно строго.

Согласно актуальным нормам, заключать ДДУ и привлекать деньги вправе компании, действующие исключительно в правовом поле и соответствующие ряду условий. Так, подрядчик обязан:

• обладать суммой, достаточной для подтверждения своего финансового благополучия – минимальный ее размер сегодня составляет 2 500 000 рублей;
• не проходить через процедуру банкротства или ликвидации;
• не быть должником и не закладывать свыше 25% собственных активов;
• демонстрировать свою добропорядочность – отсутствием в реестре ненадежных поставщиков, регулярным осуществлением госзакупок и тому подобными действиями.

У каждой уважающей себя организации, работающей в данной сфере, сегодня существует официальный сайт. И на этом веб-ресурсе должна быть размещена не только красочно написанная информация о том, что значит долевое строительство (что это такое, почему выгодно, какие преимущества дает при сотрудничестве именно с ними и так далее), но и проектная декларация на недвижимость. Только предоставив документацию по конкретному объекту на всеобщее обозрение, подрядчик вправе приступать к привлечению инвестиций, лично или через девелопера.

Также данная фирма обязана до заключения контракта застраховать свою ответственность, причем в отношении всех вкладчиков. Копия полиса или договора поручительства должна быть у каждого участника сделки. Еще одним способом защиты от мошенничества являются отчисления в так называемый компенсационный фонд (они обязательны для всех проектов, к реализации которых приступили после 01.01.2017 года).

Правила долевого строительства регламентированы следующими законами:

• № 2300-1 от 7 февраля 1992 – заботится об инвесторах, покупающих недвижимость в некоммерческих целях;
• № 214 от 30 декабря 2004 – задает общие требования и сегодня является основным;
• № 294 от 30 декабря 2012 – более других нацелен на интересы подрядчика, но также прописывает положения страховки.

Последний федеральный закон из перечисленных появился на фоне того, что фирмы были недовольны двумя предыдущими актами, считая, что данные своды предписаний чересчур несправедливые, так как ставят в жесткие рамки, но не дают никакой защиты. Поэтому № 294 является в чем-то компромиссным решением.

Договор долевого участия – это документ, определяющий обязанности сторон, и его заключают между собой застройщик и вкладчик. Первый всегда является юридическим лицом, при любой своей ОПФ (организационно-правовой форме) и должен правильно оформить и предоставить все необходимые разрешительные и проектные бумаги. Второй может быть и физлицом (как это чаще всего и происходит) и получает полное право оформить недвижимость на свое имя, так как инвестирует деньги в возведение здания.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 16.
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Гарант».
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Гарант».
5. Бурангулова С.В. Инвестиционно-строительный комплекс: состояние и перспективы развития // Экономика и управление. 2015 г.  № 5.  с.83-87.
6. Ганеев Р. Р. Правовое регулирование строительной деятельности // Актуальные проблемы экономики и права. 2018. №2 (18). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-stroitelnoy-deyatelnosti (дата обращения: 19.10.2020).
7. Зырянова Т. В., Манакова Е. В. Виды и характеристики договоров, заключаемых между субъектами строительства // Бухгалтер и закон. 2018. №5. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vidy-i-harakteristiki-dogovorov-zaklyuchaemyh-mezhdu-subektami-stroitelstva (дата обращения: 27.10.2020).
8. Сухов Э. В. Пределы правового регулирования общественных отношений в области строительства // Социально-политические науки. 2012. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/predely-pravovogo-regulirovaniya-obschestvennyh-otnosheniy-v-oblasti-stroitelstva (дата обращения: 19.10.2020).